Như Báo SGGP đã đưa tin, Chủ tịch nước vừa ký lệnh công bố Luật Kinh doanh bất động sản, bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 1-1-2007. Với hàng loạt quy định có tính quyết định việc hình thành và hỗ trợ thị trường bất động sản (BĐS) như dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn, định giá BĐS, dịch vụ quản lý BĐS…, đạo luật này được hy vọng sẽ khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, kích thích thị trường BĐS phát triển lành mạnh.
Giao dịch “ngầm” làm thị trường ngưng trệ
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Tống Văn Nga, những năm qua thị trường BĐS phát triển mang tính tự phát, với giao dịch “ngầm” là chủ yếu. Chính vì thế, tình trạng đầu cơ, kích cầu ảo đã làm cho thị trường “nóng, lạnh” thất thường.
“Nguyên nhân chính là thông tin về BĐS không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận; thủ tục giao dịch BĐS phức tạp, có nhiều khâu trung gian” - ông Nga nói.
Thực tế thời gian qua cho thấy, do thiếu minh bạch, thị trường BĐS đã biến động thất thường và có nguy cơ ngưng trệ. Đến nay, hiện tượng đầu cơ, mua đi bán lại giảm sút nhiều do mặt bằng giá BĐS vốn đã quá cao, lợi nhuận chênh lệch thấp, nên các giao dịch về BĐS nhà đất kém sôi động so với thời điểm trước năm 2004.
Sự giảm sút các dự án đầu tư và giao dịch BĐS nhà đất đã ảnh hưởng xấu đến tốc độ đầu tư phát triển. Việc xây dựng quá nhiều các loại nhà ở, căn hộ chung cư cao cấp nhưng chưa tiêu thụ được nhiều, trong khi loại nhà ở phục vụ tái định cư và người thu nhập thấp rất cần thì lại bị thiếu hụt lớn đã làm cho quan hệ cung cầu trở nên mất cân đối.
Hiện nay, giá nhà chung cư đã hạ từ 10%-15%, có một số địa phương tại miền Bắc đã hạ đến 30%-40% nhưng vẫn không bán được để thu hồi vốn và thanh toán nợ với ngân hàng, tránh phải trả lãi suất. Tình trạng này đã làm cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS không có khả năng thu hồi vốn nên nợ ngân hàng ngày càng chồng chất.
Hiện có 65 ngân hàng cho vay trong lĩnh vực BĐS với tổng dư nợ lên đến 28.654 tỷ đồng. Lượng vốn đổ vào BĐS khoảng 50.000 tỷ đồng. Tại Hà Nội dư nợ BĐS khoảng 9.000 tỷ đồng, chiếm 10% tổng dư nợ. Tại TP Hồ Chí Minh dư nợ vay đầu tư vào BĐS lên đến trên 25.000 tỷ. Không chỉ có các ngân hàng, nhiều nhà đầu tư cá nhân cũng bị “ôm” một lượng vốn lớn vào các dự án BĐS.
Kích hoạt thị trường bằng luật
Theo Luật Kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch BĐS. Thứ trưởng Tống Văn Nga cho biết, một trong những mục tiêu quan trọng mà luật hướng tới chính là tạo lập một hệ thống thông tin về BĐS minh bạch, chính xác, có trách nhiệm nhằm hạn chế các rủi ro liên quan đến giao dịch BĐS, đảm bảo quyền lợi cho cả người bán và người mua.
Chính vì vậy, qui định về việc phải tiến hành giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch chỉ bắt buộc đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, tuy nhiên các giao dịch của cá nhân với mục đích mua bán để sử dụng cũng được khuyến khích thực hiện thông qua sàn giao dịch.
Một điểm mới khác là hoạt động môi giới BĐS, lâu nay vốn được gọi là “cò”, đã được luật hóa để đảm bảo sự phát triển lành mạnh và vận hành bình thường của thị trường BĐS. Theo đó, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất 1 người có chứng chỉ môi giới BĐS.
Cá nhân làm nghề môi giới BĐS độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật, và có chứng chỉ môi giới BĐS. “Để tạo thuận lợi cho tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh BĐS, việc cấp chứng chỉ hành nghề đối với một số loại dịch vụ, ví dụ như môi giới BĐS sẽ được phân cấp cho UBND các tỉnh, thành phố phối hợp với hội nghề nghiệp xã hội tiến hành, Bộ Xây dựng sẽ không trực tiếp tham gia” - Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng) Chu Văn Chung cho biết.
Đối với việc mua bán, chuyển nhượng BĐS theo hình thức ứng tiền trước, Luật Kinh doanh BĐS quy định: chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo nguyên tắc “việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng phục vụ cho BĐS theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt”.
Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập BĐS. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Tống Văn Nga, quy định như vậy là để ngăn ngừa việc chủ đầu tư chiếm dụng vốn ứng trước của khách hàng. Trường hợp giao BĐS chậm tiến độ, chủ đầu tư BĐS phải trả cho khách hàng khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại.
Những quy định của Luật Kinh doanh BĐS được Bộ Xây dựng kỳ vọng là sẽ làm “nổi” thị trường theo hướng công khai, minh bạch, kích hoạt thị trường phát triển. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân cho biết sẽ chỉ đạo các cơ quan thuộc bộ khẩn trương soạn thảo để sớm ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành luật, kịp thời điểm luật có hiệu lực từ 1-1-2007.
LIÊN TRÌ
