Cần xử lý những bất cập ở dự án tư

SGGP
Mặc dù thừa nhận rằng, hoạt động đầu tư các dự án thời gian qua đã giúp nền kinh tế phát triển, nhưng câu chuyện bồi thường giải tỏa đất đai lâu nay còn quá nhiều bất cập khiến người dân bức xúc.

Phần lớn khiếu nại, khiếu kiện đất liên quan đến giá đền bù                     Ảnh: THÀNH TRÍ

Phần lớn khiếu nại, khiếu kiện đất liên quan đến giá đền bù Ảnh: THÀNH TRÍ

Thực tế, có rất nhiều bất cập nằm trong công tác quản lý nhà nước như việc UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất không sát thị trường; Luật Đất đai trao cho UBND cấp xã quá nhiều quyền xác nhận thời gian sử dụng, nguồn gốc đất; người thực thi không liêm chính, nghiêm túc… Do vậy, để hạn chế tranh chấp, vừa đảm bảo hoạt động đầu tư để phát triển kinh tế vừa đảm bảo quyền lợi của dân, cần giải quyết những vấn đề tồn tại trong việc bồi thường giải tỏa nhà đất hiện nay.

Bức xúc giá đền bù

Thực trạng tham nhũng, khiếu kiện phổ biến liên quan đến đất đai hiện nay không phải vì sự không rõ ràng, không rõ nghĩa của các quy định pháp luật, mà do bất cập giữa luật với thực tế. Cùng với sự sai phạm trong khâu tổ chức; đặc biệt đối với đất khai phá, lấn chiếm, sang nhượng bằng giấy tay (nguồn gốc đất không rõ ràng), dẫn tới việc không có cơ sở để xác định bồi thường hay hỗ trợ - hai mức giá chênh lệch nhau rất xa - đã dẫn đến tranh chấp.

Những bất cập trong quản lý đất đai hiện thời thuộc về những bất cập trong các quy định hiện hành về công tác quản lý đất đai ở địa phương và sự yếu kém trong khâu tổ chức thực hiện các dự án. Hầu hết đất đai ở những nơi dân di cư đến sinh sống thì không xác định được nguồn gốc đất rõ ràng, công tác lưu trữ bản đồ, đo đạc, cập nhật thông tin không được chính quyền địa phương thực hiện tốt. Đến khi giải tỏa đền bù thì phụ thuộc vào sự xác nhận chủ quan của chính quyền cấp xã.

Luật quy định rõ đối với các dự án thương mại của tư nhân thì chủ dự án trực tiếp thỏa thuận bồi thường với dân; nhưng thực tế, nhiều chủ dự án đã bắt tay chính quyền địa phương “thỏa hiệp” trong bồi thường giải tỏa. Điều đó khiến người dân cho rằng mình bị chèn ép và không được đầy đủ các quyền trong các thỏa thuận giá bồi thường.

Hơn nữa, mặc dù Hiến pháp không thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai nhưng thực tế hiện nay có đến 80% nội dung đã là sở hữu tư nhân rồi. Thực tế, quyền định đoạt của người dân đối với đất đai ở ta hiện nay không khác mấy so với quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở các nước tư bản và nguyên nhân là do quá trình thực thi các dự án. Khoản 2 Điều 74 của Luật Đất đai quy định “bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”.

Theo quy định này thì có hai cơ chế bồi thường là bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng và bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất (bằng tiền). Và vấn đề căn bản của cơ chế bồi thường bằng tiền là giá bồi thường. Có hai loại giá, một là giá thị trường trao đổi, hai là giá chỉ định của UBND cấp tỉnh. Hiện nay đang thực hiện theo giá của UBND cấp tỉnh mà giá này là giá quá thấp. Như vậy, nguyên nhân của thực trạng hiện nay không phải là hiến định sở hữu toàn dân đối với đất đai mà là do quy định của Luật Đất đai.

Cần chỉnh giá sát thực tế

Hiến pháp tuyên bố “quyền sử dụng đất là quyền tài sản được pháp luật bảo hộ”.  Khoản 3 Điều 54 Hiến pháp quy định rõ: “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật”. Thực tế cho thấy, giá đất đền bù theo quy định của pháp luật thường thấp hơn giá thị trường và phần lớn khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến đất đai là do giá đền bù không thỏa đáng, không theo giá thị trường. Và đây nguyên nhân chính của tham nhũng, khiếu nại khiếu kiện kéo dài của người dân bị thu hồi đất trong thời gian qua.

Hơn nữa, có một bất bình đẳng giữa người bị thu hồi đất với người không bị thu hồi đất. Cụ thể, người bị thu hồi đất bị buộc phải rời khỏi mảnh đất mà họ được sinh ra, lớn lên, sinh sống hoặc canh tác và đó là sự hy sinh của họ vì sự phát triển của đất nước. Đáng lẽ họ không những phải được đền bù một cách thỏa đáng theo giá thỏa thuận hoặc theo giá thị trường mà nhà nước cần phải thể hiện sự quan tâm thích đáng đến việc ổn định cuộc sống của họ sau khi bị thu hồi đất. Tuy nhiên, thực tế cho thấy trong đa số các trường hợp, người dân bị thu hồi đất thường rơi vào những hoàn cảnh khó khăn hơn trước. 

Ngoài ra, khi thực hiện các dự án tư nhân, cần triệt để thực hiện giao quyền cho chủ dự án và người dân thỏa thuận với nhau, nhà nước không nên can thiệp mà chỉ nên giám sát việc tuân thủ quy định giữa các bên. Cụ thể là nhà nước chỉ tham gia để giải quyết những thủ tục hành chính - pháp lý, còn giá đền bù phải do nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất. Mọi sơ đồ, bản đồ do nhà nước quản lý mà không chứng minh được người dân sử dụng đất khi nào, nguồn gốc đất bất hợp pháp thì cần tin theo lời khai của dân và đền bù theo hướng có lợi cho dân.

Và cuối cùng, khi giải tỏa xong thì chủ đầu tư vẫn bán ra theo giá mà họ đưa ra, chứ đâu dựa vào nguồn gốc đất khi giải tỏa theo giá bồi thường hay hỗ trợ. Khi đảm bảo được quyền tự do thỏa thuận giữa người sử dụng đất (người bán) có với nhà đầu tư (người mua) thì đất đai sẽ được sử dụng có hiệu quả hơn, bởi lẽ các nhà đầu tư chỉ thực hiện dự án khi dự án đó có tính khả thi và hiệu quả, còn người sử dụng đất sẽ đảm bảo được cuộc sống sau khi đất bị thu hồi. Ngoài ra sẽ hạn chế tối đa hiện tượng tham nhũng, khiếu nại, khiếu kiện như lâu nay.

PGS-TS DƯƠNG ANH SƠN (Trường Đại học Kinh tế - Luật)

Các tin, bài viết khác

Xúc tiến công nghiệp thương mại

Ra mắt hệ thống cửa hàng E-Coffee

Ngày 10-8, Tập đoàn Trung Nguyên Legend chính thức ra mắt Trung Nguyên E-Coffee - hệ thống cửa hàng chuyên cà phê với hơn 300 đối tác từ TPHCM và khu vực Đông Nam bộ tham gia. 

Chương trình bình ổn thị trường

Quy hoạch kiến trúc

TPHCM ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019

UBND TPHCM vừa ban hành Quyết định 18/2019/QĐ-UBND quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 (hệ số K) trên địa bàn TPHCM. Hệ số K được áp dụng từ ngày 12-8-2019, tùy theo từng nhóm đối tượng và từng khu vực địa bàn quận huyện và các yếu tố làm tăng, giảm giá đất.