Bên cạnh đó, với những phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thật của số đông người dân thì cơ quan chức năng vẫn loay hoay bàn tới bàn lui, thậm chí có ý kiến trái chiều…
Từ quy định diện tích tối thiểu để tách thửa…
Ông Lê Văn Khoa, Phó Chủ tịch UBND TPHCM, cho biết dự thảo được xây dựng theo hướng phục vụ lợi ích chính đáng của người dân có đất trong các trường hợp như: tách thửa để cho con ra riêng, bán bớt một phần đất để trang trải kinh tế gia đình, chia thừa kế... Quyết định mới cần quy định chặt chẽ, khắc phục hạn chế của QĐ 33 hiện nay là bị nhiều tổ chức, cá nhân lợi dụng để mua đất nông nghiệp, chuyển mục đích sử dụng đất rồi tách thành từng thửa nhỏ để bán. Điều này làm phá vỡ quy hoạch tại các quận, huyện, hình thành nhiều khu dân cư đông đúc nhưng thiếu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phù hợp.
Theo dự thảo, các quận nội thành sau khi tách thửa thì diện tích tối thiểu là 50m², các quận ven, huyện ngoại thành thì 80m² - 120m², đây là diện tích khá lý tưởng, nếu không nói là lớn để xây dựng nhà đối với người thu nhập thấp. Trên thực tế, thời gian qua bên cạnh những “đầu nậu” lợi dụng QĐ 33 để xây dựng và mua bán một số khu dân cư không đảm bảo hạ tầng, phát triển nhà “ba chung”, thì vẫn có những khu dân cư bài bản được hình thành từ quy định này, đáp ứng các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, cây xanh, cấp thoát nước…, phục vụ nhu cầu an cư cho một bộ phận không nhỏ người dân có thu nhập thấp. Thực tế này chứng tỏ, nếu cơ quan chức năng tăng cường kiểm tra, giám sát về hạ tầng khi tách thửa, chắc chắn sẽ không thể phát sinh những khu ổ chuột hay phá vỡ quy hoạch được. Nếu thực hiện bài bản sẽ tạo được chỗ ở tươm tất cho người dân. Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM, cho rằng để thực hiện quy hoạch phải có nguồn lực, mà nguồn lực là từ xã hội và khi Nhà nước chưa xác định được nguồn lực để thực hiện thì cớ sao lại phải bó hẹp quyền lợi của người dân. Tại những khu dân cư xây dựng mới, nếu việc tách thửa đáp ứng được hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thì tại sao không cho thực hiện? Trong khi chờ quy định mới, hiện nhiều nơi vẫn giải quyết cho người sử dụng đất ở được tách thửa (không phân biệt đất ở này thuộc quy hoạch khu dân cư hiện hữu hay khu dân cư mới) như các quận 7, 12, Thủ Đức… Tuy nhiên, huyện Hóc Môn hiện chỉ giải quyết tách thửa cho trường hợp đất ở thuộc quy hoạch khu dân cư hiện hữu như đề xuất tại dự thảo thay thế QĐ 33.
Đến căn hộ 25m²
Ngày 26-4 vừa qua, Bộ Xây dựng có văn bản cho phép Công ty Đất Lành (TPHCM) xây dựng căn hộ chung cư diện tích 25m². Được biết, Luật Nhà ở năm 2005 quy định nhà ở thương mại không được nhỏ hơn 45m², nhưng trong quá trình thực hiện, nhiều địa phương, doanh nghiệp đã kiến nghị được xây dựng những loại nhà ở nhỏ hơn 45m². Theo Bộ Xây dựng, loại nhà ở này nhằm phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, độc thân, hộ gia đình trẻ có 2 - 3 thành viên tại các đô thị lớn, các khu vực phát triển khu công nghiệp (KCN). Trên cơ sở đó, Luật Nhà ở ban hành năm 2014 đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu 45m² đối với căn hộ chung cư thương mại, mà chỉ nêu chung chung là phải xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, diện tích sàn theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Tuy nhiên, sau khi văn bản nói trên được ban hành đã có nhiều ý kiến trái nhiều, nhất là mối lo ngại “xuất hiện khu ổ chuột mới”. Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (BĐS) Nguyễn Trọng Ninh cho biết thêm, hiện Bộ Xây dựng chuẩn bị ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư. Trong thời gian chờ ban hành, đối với căn hộ chung cư thương mại, có thể áp dụng tạm thời tiêu chuẩn diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25m² (tương đương quy định hiện hành về diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư nhà ở xã hội) và đảm bảo thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín. Còn những lo ngại về chất thải nội thành, vùng lõi TP, gây áp lực lên hạ tầng xã hội... còn phải căn cứ vào chỉ tiêu quy hoạch dân số, các địa phương sẽ tính toán có cho phép hay không.
Có thể thấy, việc Bộ Xây dựng gật đầu cho doanh nghiệp thí điểm xây dựng căn hộ thương mại diện tích nhỏ trong bối cảnh hiện nay là một chuyển động nhanh nhạy để đáp ứng nhu cầu người dân. Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, tại TPHCM, căn hộ diện tích 25m² cần phát triển ở vùng ven, các khu đô thị vệ tinh, đô thị đại học, KCN tập trung. Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, phân tích: “Không phải chỗ nào cũng cho xây căn hộ 25m². Người dân mua nhà, kể cả căn hộ 25m² cũng phải chọn nơi có hạ tầng tốt. Hiện nhiều người cho rằng phát triển chung cư với những căn hộ 25m² sẽ biến thành các khu “ổ chuột”. Tôi xin nói ổ chuột hay không ổ chuột nằm ở chất lượng sống của người dân trong chung cư đó. Tuy nhiên, vẫn cần lưu ý rằng, bước tiếp theo sẽ phải xây dựng quy trình quản lý các chung cư 25m² này sao cho phù hợp. Quan trọng là làm sao đảm bảo nhu cầu hiện tại”. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho rằng việc cho phép xây dựng căn hộ 25m2 không phải ở tất cả các dự án, không phải toàn bộ dự án, mà chỉ chiếm một tỷ lệ nhất định, phù hợp với quy hoạch, hạ tầng tại dự án cũng như khu vực đó
Từ quy định diện tích tối thiểu để tách thửa…
Ông Lê Văn Khoa, Phó Chủ tịch UBND TPHCM, cho biết dự thảo được xây dựng theo hướng phục vụ lợi ích chính đáng của người dân có đất trong các trường hợp như: tách thửa để cho con ra riêng, bán bớt một phần đất để trang trải kinh tế gia đình, chia thừa kế... Quyết định mới cần quy định chặt chẽ, khắc phục hạn chế của QĐ 33 hiện nay là bị nhiều tổ chức, cá nhân lợi dụng để mua đất nông nghiệp, chuyển mục đích sử dụng đất rồi tách thành từng thửa nhỏ để bán. Điều này làm phá vỡ quy hoạch tại các quận, huyện, hình thành nhiều khu dân cư đông đúc nhưng thiếu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phù hợp.
Theo dự thảo, các quận nội thành sau khi tách thửa thì diện tích tối thiểu là 50m², các quận ven, huyện ngoại thành thì 80m² - 120m², đây là diện tích khá lý tưởng, nếu không nói là lớn để xây dựng nhà đối với người thu nhập thấp. Trên thực tế, thời gian qua bên cạnh những “đầu nậu” lợi dụng QĐ 33 để xây dựng và mua bán một số khu dân cư không đảm bảo hạ tầng, phát triển nhà “ba chung”, thì vẫn có những khu dân cư bài bản được hình thành từ quy định này, đáp ứng các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, cây xanh, cấp thoát nước…, phục vụ nhu cầu an cư cho một bộ phận không nhỏ người dân có thu nhập thấp. Thực tế này chứng tỏ, nếu cơ quan chức năng tăng cường kiểm tra, giám sát về hạ tầng khi tách thửa, chắc chắn sẽ không thể phát sinh những khu ổ chuột hay phá vỡ quy hoạch được. Nếu thực hiện bài bản sẽ tạo được chỗ ở tươm tất cho người dân. Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM, cho rằng để thực hiện quy hoạch phải có nguồn lực, mà nguồn lực là từ xã hội và khi Nhà nước chưa xác định được nguồn lực để thực hiện thì cớ sao lại phải bó hẹp quyền lợi của người dân. Tại những khu dân cư xây dựng mới, nếu việc tách thửa đáp ứng được hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thì tại sao không cho thực hiện? Trong khi chờ quy định mới, hiện nhiều nơi vẫn giải quyết cho người sử dụng đất ở được tách thửa (không phân biệt đất ở này thuộc quy hoạch khu dân cư hiện hữu hay khu dân cư mới) như các quận 7, 12, Thủ Đức… Tuy nhiên, huyện Hóc Môn hiện chỉ giải quyết tách thửa cho trường hợp đất ở thuộc quy hoạch khu dân cư hiện hữu như đề xuất tại dự thảo thay thế QĐ 33.
Đến căn hộ 25m²
Ngày 26-4 vừa qua, Bộ Xây dựng có văn bản cho phép Công ty Đất Lành (TPHCM) xây dựng căn hộ chung cư diện tích 25m². Được biết, Luật Nhà ở năm 2005 quy định nhà ở thương mại không được nhỏ hơn 45m², nhưng trong quá trình thực hiện, nhiều địa phương, doanh nghiệp đã kiến nghị được xây dựng những loại nhà ở nhỏ hơn 45m². Theo Bộ Xây dựng, loại nhà ở này nhằm phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, độc thân, hộ gia đình trẻ có 2 - 3 thành viên tại các đô thị lớn, các khu vực phát triển khu công nghiệp (KCN). Trên cơ sở đó, Luật Nhà ở ban hành năm 2014 đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu 45m² đối với căn hộ chung cư thương mại, mà chỉ nêu chung chung là phải xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, diện tích sàn theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Tuy nhiên, sau khi văn bản nói trên được ban hành đã có nhiều ý kiến trái nhiều, nhất là mối lo ngại “xuất hiện khu ổ chuột mới”. Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (BĐS) Nguyễn Trọng Ninh cho biết thêm, hiện Bộ Xây dựng chuẩn bị ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư. Trong thời gian chờ ban hành, đối với căn hộ chung cư thương mại, có thể áp dụng tạm thời tiêu chuẩn diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25m² (tương đương quy định hiện hành về diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư nhà ở xã hội) và đảm bảo thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín. Còn những lo ngại về chất thải nội thành, vùng lõi TP, gây áp lực lên hạ tầng xã hội... còn phải căn cứ vào chỉ tiêu quy hoạch dân số, các địa phương sẽ tính toán có cho phép hay không.
Có thể thấy, việc Bộ Xây dựng gật đầu cho doanh nghiệp thí điểm xây dựng căn hộ thương mại diện tích nhỏ trong bối cảnh hiện nay là một chuyển động nhanh nhạy để đáp ứng nhu cầu người dân. Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, tại TPHCM, căn hộ diện tích 25m² cần phát triển ở vùng ven, các khu đô thị vệ tinh, đô thị đại học, KCN tập trung. Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, phân tích: “Không phải chỗ nào cũng cho xây căn hộ 25m². Người dân mua nhà, kể cả căn hộ 25m² cũng phải chọn nơi có hạ tầng tốt. Hiện nhiều người cho rằng phát triển chung cư với những căn hộ 25m² sẽ biến thành các khu “ổ chuột”. Tôi xin nói ổ chuột hay không ổ chuột nằm ở chất lượng sống của người dân trong chung cư đó. Tuy nhiên, vẫn cần lưu ý rằng, bước tiếp theo sẽ phải xây dựng quy trình quản lý các chung cư 25m² này sao cho phù hợp. Quan trọng là làm sao đảm bảo nhu cầu hiện tại”. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho rằng việc cho phép xây dựng căn hộ 25m2 không phải ở tất cả các dự án, không phải toàn bộ dự án, mà chỉ chiếm một tỷ lệ nhất định, phù hợp với quy hoạch, hạ tầng tại dự án cũng như khu vực đó
