Cách nay hơn 10 năm, khi TPHCM có chủ trương quy hoạch đô thị cảng Hiệp Phước, một lãnh đạo cấp sở ở TPHCM lúc ấy có đề nghị đến giải pháp kêu gọi người dân trong khu vực được quy hoạch tham gia góp vốn bằng trị giá đất của họ với nhà đầu tư. Ông chỉ ra rằng, khi đô thị này hoàn thành, tùy vào giá trị vốn góp, người dân không những được sinh sống tại đây mà còn được chia phần lợi thu được từ việc đầu tư xây dựng và kinh doanh dự án với nhà đầu tư. Với nhà đầu tư, thực hiện được giải pháp này, họ sẽ không mất quá nhiều tiền cũng như công sức, thời gian cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Về phía nhà nước cũng sớm thu được thuế; đất đai được sử dụng hiệu quả hơn. Thế nhưng, do thiếu các quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng… liên quan nên đề xuất này chưa thực hiện được.
Sau nhiều năm, TPHCM lại gặp một vấn đề nan giải khác cũng liên quan đến pháp luật về đất đai và xây dựng, đó là việc bảo tồn các công trình kiến trúc có giá trị. Không ít chủ nhân những ngôi biệt thự ở thành phố rất muốn thay đổi, muốn xây cao ốc, muốn cơi nới thêm để kinh doanh, nhưng vì họ sở hữu những công trình kiến trúc có giá trị cần phải bảo tồn nên họ đành chịu. Thế là, không ít công trình kiến trúc có giá trị lại bị chính chủ nhân đang sở hữu nó tìm mọi cách, thậm chí âm thầm phá đi, để được xem xét lại cấp phép cho xây mới.
Như vậy, xã hội mất đi không ít công trình kiến trúc có giá trị, còn Nhà nước cũng chẳng thu được thuế từ việc chuyển nhượng quyền phát triển bất động sản. Lúc ấy, một cán bộ của Viện Nghiên cứu Phát triển TPHCM - thành viên của nhóm nghiên cứu bảo tồn các công trình kiến trúc có giá trị ở TPHCM, sau khi nghiên cứu và học tập kinh nghiệm của nước ngoài đã nêu kinh nghiệm được nhiều người cho là phù hợp thực hiện ở TPHCM. Đó là giải quyết hài hòa lợi ích chung của toàn xã hội và lợi ích riêng của cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng các khu đất có công trình kiến trúc có giá trị.
Trên cơ sở này, “chuyển quyền phát triển bất động sản (Transfer of Development Right - TDR) được xem là công cụ có khả năng giải quyết hiệu quả khó khăn trên. Nói gọn là, một công trình kiến trúc cũ, có giá trị nằm trong một khu vực được xây dựng mới, dù không được xây do phải bảo tồn, nhưng chủ công trình vẫn có quyền “phát triển bất động sản” (có thể hiểu là quyền xây dựng mới) và người chủ này có quyền bán hoặc chuyển nhượng quyền này cho một đối tác khác có khả năng tiếp nhận.
Ở một số đô thị, chính quyền địa phương đã tổ chức “sàn giao dịch quyền phát triển bất động sản” và “ngân hàng quyền phát triển bất động sản” để kết nối giữa các cá nhân, tổ chức chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng. Việc bán quyền này có thể mang lại cho chủ nhân ngôi biệt thự phải bảo tồn một khoản tiền lớn, giúp họ giải quyết các khó khăn của mình mà vẫn giữ được ngôi biệt thự. Nhưng, muốn áp dụng ở Việt Nam, nội dung này phải được bổ sung vào Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Di sản văn hóa và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành.
Đền bù thỏa đáng cho người bị thu hồi đất, không để cho người dân nào bị bỏ lại phía sau, không để cho người dân phải khổ khi sống trong khu vực quy hoạch… là chủ trương nhất quán của Đảng và Nhà nước ta trong quá trình phát triển, đặc biệt là phát triển đô thị. Thế nhưng, trong nhiều quy định pháp luật về đất đai để hướng tới mục tiêu này lại thiếu vắng điều kiện để thực thi nó. Giải quyết vấn đề này, theo nhiều chuyên gia, là phải có được một hệ thống pháp luật về đất đai, xây dựng mà trong đó đảm bảo đầy đủ lợi ích của các bên liên quan.
Hiện Quốc hội đang lấy ý kiến để điều chỉnh một số điều khoản của Luật Xây dựng và Luật Đất đai cũng đang được nhiều bộ, ngành rà soát…. Đây thực sự là tín hiệu vui, bởi nó là cơ sở để tin rằng những bất cập sẽ nhanh chóng được điều chỉnh. Khi và chỉ khi người dân, Nhà nước và nhà đầu tư cùng được hưởng thành quả của sự phát triển thì sự phát triển đó mới bền vững.
