Sang nhượng, cho thuê nhà tính thuế như thế nào?
Thứ năm, 18/12/2008, 04:38 (GMT+7)

Rất nhiều bạn đọc thắc mắc về việc xác định mức khấu trừ khi sang nhượng đất, cách tính thuế khi cho thuê nhà và tính thuế khi có nhiều nguồn thu nhập. Tuần này, bà Trần Thị Lệ Nga, Trưởng phòng Tuyên tuyền hỗ trợ người nộp thuế Cục Thuế TPHCM sẽ trả lời các câu hỏi của bạn đọc.

- Tôi là cán bộ hưu trí, lương hưu 3,5 triệu đồng/tháng. Vợ tôi cũng là cán bộ hưu trí lương 3 triệu đồng/tháng. Hai vợ chồng  cùng đứng tên sở hữu một căn nhà được nhà nước hóa giá và đã cho thuê một phần diện tích với giá 10 triệu đồng/tháng. Chúng tôi phải kê khai nộp thuế TNCN như thế nào?

Nguyễn Văn Hiển - Thủ Đức TPHCM

Thu nhập từ tiền lương hưu do BHXH chi trả cho ông và vợ ông là thu nhập được miễn thuế TNCN. Đối với thu nhập cho thuê nhà, đây là thu nhập từ kinh doanh thuộc diện chịu thuế TNCN. Do căn nhà cho thuê là đồng sở hữu của 2 vợ chồng nên ông, bà phải lập hồ sơ đăng ký thuế để được cấp MST cho từng người.

Hồ sơ đăng ký thuế gồm tờ khai đăng ký thuế TNCN (mẫu số 01/ĐK-TNCN) kèm bản photo CMND, nộp tại Chi cục Thuế quận, huyện nơi có nhà cho thuê. Khi tính thuế TNCN sẽ tính riêng cho từng người, như sau: Nếu việc cho thuê nhà không thực hiện đầy đủ chế độ sổ sách, hóa đơn chứng từ, chỉ xác định được doanh thu cho thuê mà không xác định được chi phí thì thu nhập chịu thuế = doanh thu cho thuê x tỉ lệ thu nhập chịu thuế ấn định (tỉ lệ này hiện nay chưa có, sắp tới Tổng cục Thuế sẽ ban hành).

Để ông có cơ sở tham khảo về cách tính thuế chúng tôi tạm đưa ra tỉ lệ thu nhập chịu thuế giả sử là: 60%. Như vậy thu nhập chịu thuế của hoạt động cho thuê nhà là: 10 triệu đồng x 60% = 6 triệu đồng. Thu nhập chịu thuế được tính cho từng người là: 3 triệu đồng. Từng người được trừ gia cảnh cho bản thân là 4 triệu đồng/tháng, như vậy không phát sinh thu nhập tính thuế nên không phải nộp thuế TNCN.

- Tôi mua căn nhà cách đây 5 năm, giá 20 lượng vàng (tương đương 200.000.000 đồng lúc ấy), nay tôi phải chuyển chỗ ở. Khi có nhà  mới, tôi sẽ bán nhà cũ, giá căn nhà cũ hiện nay chừng 80 cây vàng (tương đương 3 tỷ đồng). Khi đó tôi đứng tên sở hữu 2 căn nhà và sẽ phải đóng thuế, còn nếu bán căn nhà cũ trước khi có nhà mới thì không có chỗ để ở. Trong khi giá vàng chênh lệch rất nhiều so với thời điểm 5 năm trước, vậy tính thuế ra sao, có tính đến yếu tố trượt giá của đồng tiền không? Nếu không muốn đóng thuế tôi phải làm thế nào?

Quốc Thuần - quận 1 TPHCM

Do lúc chuyển nhượng ông có 2 căn nhà nên ông phải nộp thuế TNCN  từ chuyển nhượng bất động sản trên cơ sở thu nhập tính thuế và thuế suất 25%. Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các chi phí hợp lý liên quan. (Giá bán là giá thực tế chuyển nhượng được xác định theo giá thị trường và được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Nếu giá bán ghi tại hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng nhà ở được xác định căn cứ theo quy định của Bộ Xây dựng về việc phân loại nhà hoặc giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định; còn giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua.

Trường hợp không xác định được giá mua hoặc giá mua ghi trên hợp đồng cao hơn thực tế tại thời điểm mua thì thuế thu nhập cá nhân được tính theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng; chi phí liên quan được trừ là các khoản chi phí thực tế phát sinh của hoạt động chuyển nhượng có hóa đơn, chứng từ theo chế độ quy định). Như vậy, khi tính thuế TNCN không tính tới yếu tố trượt giá của đồng tiền.

- Tôi vừa mới có sổ hồng của miếng đất mà tôi mua sau nhiều lần  chuyển nhượng, do đó giá đất tôi mua thực tế cao rất nhiều so với giá ghi trên hợp đồng của nhà đầu tư. Nếu năm 2009 tôi bán miếng đất đó thì tôi có được chọn lựa đóng thuế TNCN là 2% trên giá chuyển nhượng?

Mai Thảo - Củ Chi TPHCM

Khi tính thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất nếu có đầy đủ cơ sở  xác định giá vốn thì: thuế TNCN =  (giá chuyển nhượng – giá vốn và các chi phí liên quan) x thuế suất 25%. Trường hợp không xác định được hoặc xác định không đúng giá vốn tại thời điểm mua thì thuế TNCN được tính 2% trên giá chuyển nhượng. Như vậy tùy từng trường hợp xác định hay không xác định được giá vốn mà có cách tính thuế khác nhau. Người chuyển nhượng không được lựa chọn chỉ nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng.

- Hiện gia đình tôi sống nhờ nhà của anh vợ. Tôi có 1 lô đất trị giá khoảng 2 tỷ đồng, tôi dự định sang năm 2009 sẽ bán để lấy vốn làm ăn. Tôi có phải đóng thuế TNCN không? Cách tính thế nào để lợi nhất?

Quốc Minh - Tân Bình TPHCM

Nếu ông chỉ có duy nhất 1 lô đất thì sẽ được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng.

- Năm 2003, tôi mua 1 căn nhà giá 50 lượng SJC (tương đương 200 triệu đồng). Đến đầu năm 2004 tôi xây 1 trệt 1 lầu với chi phí 200 triệu đồng. Vậy tổng số tiền mua nhà và xây nhà là 400 triệu đồng. Tháng 12- 2008 giá trị căn nhà này lên 1 tỷ đồng. Đầu năm 2009, tôi bán căn nhà nói trên thì phải đóng thuế TNCN bao nhiêu?

Nguyễn Văn Hải - quận 7 TPHCM

Nếu ông có đầy đủ hồ sơ chứng từ xác định được giá mua và giá mua ghi trên hợp đồng phù hợp với giá thực tế tại thời điểm mua thì thuế TNCN phải nộp = (giá bán – giá mua và các chi phí có liên quan ) x thuế suất 25%. Chi phí cải tạo sửa chữa nâng cấp nhà nếu có hóa đơn chứng từ theo quy định được tính trừ khi xác định thu nhập tính thuế.

- Tôi là tiểu thương kinh doanh vải tại chợ Tân Định, việc kinh doanh của tôi không có sổ sách, hóa đơn, chứng từ, hiện nay tôi đang nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT), thu nhập doanh nghiệp(TNDN) với mức khoán. Vậy khi Luật thuế TNCN có hiệu lực, tôi phải nộp thuế như thế nào?

Minh Phương - quận 1 TPHCM

Trường hợp của bà là hộ kinh doanh cá thể. Khi luật thuế TNCN có hiệu lực, thì bà không phải nộp thuế TNDN nữa mà chuyển sang nộp thuế TNCN. Riêng thuế GTGT vẫn nộp như trước. Vì bà không thực hiện chế độ kế toán nên chậm nhất là ngày 31- 12 hàng năm, bà phải thực hiện khai thuế năm. Căn cứ vào kê khai của bà về doanh thu, bà được tính giảm trừ gia cảnh cho bản thân và người phụ thuộc (nếu có), cơ quan thuế phối hợp với hội đồng tư vấn thuế kiểm tra ấn định doanh thu làm căn cứ xác định thu nhập chịu thuế, số thuế khoán nộp.

Ví dụ: doanh thu cả năm là 500 triệu đồng, bà không có người phụ thuộc phải nuôi dưỡng. Nếu tỷ lệ thu nhập chịu thuế là 20% thì thu nhập chịu thuế là: 500 triệu đồng x 20% = 100 triệu đồng. Tổng số tiền giảm trừ gia cảnh cho bản thân bà là 48 triệu đồng/năm. Như vậy thuế TNCN phải nộp là (100 triệu đồng – 48 triệu đồng) x 5% = 2,6 triệu đồng.

Chế Hân - Q.Việt

In trang Về đầu trang

CÁC TIN, BÀI KHÁC >>
Bao giờ hết bị trễ chuyến bay?  (18/12/2008,00:35)
Cả khu phố bị “đầu độc”  (18/12/2008,00:28)
Vụ ngư dân Bình Định bị Hải quân Indonesia bắt: Ngư dân cầu cứu  (17/12/2008,16:37)
Giám đốc CA TP chỉ đạo sớm kiểm tra, trả lời dư luận   (16/12/2008,23:37)
Gian truân nhận nền tái định cư   (16/12/2008,23:32)
Đường Trương Phước Phan, quận Bình Tân, TPHCM: Hàng loạt trụ điện giữa đường  (16/12/2008,15:35)
Kết quả chưa thấy, đã bị… “hành”  (16/12/2008,00:22)
“Xảo thuật” biến ruộng lúa thành đất vườn  (16/12/2008,00:19)
Có thể yên tâm   (15/12/2008,00:56)
Một kiểu bắt chẹt khách hàng   (15/12/2008,00:53)