Phát triển nhà ở ven sông: Thận trọng với địa chất

Để tránh những tổn thất cho người dân, nhà đầu tư và gây tác động xấu đến hệ thống sông nước, các ngành chức năng TPHCM cần điều tra, đánh giá cụ thể về địa chất, địa mạo, hình thái lòng sông và xây dựng quy hoạch tổng thể phát triển công trình, dự án ven sông, kênh, rạch…

Cao ốc xây dựng bên sông Sài Gòn. Ảnh: THÀNH TRÍ

Nhìn trong tổng thể không gian

Quá ngán ngẩm với sự chen chúc và không gian ngột ngạt ở khu vực trung tâm, người dân thành phố đang trở ngược ra ngoại thành, đặc biệt là các khu vực ven sông, kênh rạch. Thị trường bất động sản cũng đang chuyển hướng từ “cận thị” sang “cận giang”. Năm 2016, có hàng loạt dự án “đổ bộ” ào ạt ra bờ sông, từ loại hình chung cư đến nhà phố, từ phân khúc bình dân đến cao cấp, trải đều ven các sông lớn như Sài Gòn, Giồng Ông Tố, Rạch Chiếc… đến các kênh rạch nhỏ hơn như rạch Tôm, kênh Tham Lương, Lò Gốm… Các dự án bất động sản gắn mác “riverside”, “riverview” luôn có giá cao hơn các dự án cùng diện tích… với tỷ lệ chênh lệch có thể lên đến 20% - 30%. Thị trường này cũng đang thu hút giới đầu cơ lướt sóng kiếm lời và đó cũng là cơ sở để nhiều người dự đoán “2017 sẽ là năm bùng nổ bất động sản ven sông tại TPHCM”.

Trong khi nhà đầu tư bất động sản hăm hở tiến về phía bờ sông thì nhiều người dân cũng lo lắng cho số phận của những dòng kênh, con rạch. Dù UBND TPHCM đã ban hành Quyết định 150/2004 về quản lý, sử dụng hành lang trên bờ sông, kênh rạch; trong đó quy định rõ mỗi cấp sông, kênh rạch đều phải chừa hành lang bảo vệ từ 10 - 50m. Thế nhưng thực tế cho thấy, trong quá trình xây dựng nhiều chủ đầu tư vẫn nhân tiện… lấn chiếm hành lang, thậm chí lấn cả dòng chảy, như dự án Riviera Point (quận 7, của Công ty TNHH Riviera Point) lấn rạch Cả Cấm, dự án nhà ở của Công ty TNHH Thương mại Song Kim lấn rạch Cầu Cụt (Gò Vấp)…

Trong khi đó, các nhà quy hoạch khuyến nghị không nên cho phép xây dựng ồ ạt bên bờ sông mà phải nhìn trên quy hoạch không gian tổng thể của thành phố. Theo KTS Ngô Viết Nam Sơn, nguyên tắc phát triển đô thị là thấp từ phía bờ sông và cao dần vào bên trong, như thế những khu vực cách xa bờ sông cũng được hưởng gió sông và tạo được sự thông thoáng cho cả thành phố. Nếu quá nhiều công trình cao tầng ở bờ sông thì chỉ có một bộ phận nhỏ dân cư được hưởng lợi từ không gian sông nước, còn phần lớn đô thị lại ngột ngạt.

Giải pháp cho vùng đất yếu

Gia đình anh Bùi Văn Minh, ngụ quận Bình Thạnh, có ý định mua một căn hộ ven sông để cải thiện không gian sống nhưng đang băn khoăn về độ vững chắc của móng nền các dự án. “Năm nào cũng có tình trạng nhà ven sông bị sạt lở như vụ hàng loạt ngôi nhà kiên cố bị trôi xuống kênh Thanh Đa... Ở bên sông nước cũng thích nhưng cũng sợ nên vợ chồng tôi đi coi mấy dự án 2 năm rồi vẫn chưa dám quyết định mua ở đâu”, anh Minh bày tỏ.

TS Đỗ Văn Lĩnh, Phó Liên đoàn trưởng Liên đoàn Bản đồ địa chất miền Nam (Bộ Tài nguyên và Môi trường), cho hay theo đơn đặt hàng của UBND TPHCM, đơn vị này đã phối hợp với một số đơn vị xây dựng bản đồ phân loại nền đất tỷ lệ 1/50.000, theo đó thành phố có 5 loại đất. Loại A là đá hoặc các thành phần tạo địa chất giống như đá, đây là loại đất chắc, tốt cho nền móng công trình nhưng chỉ phân bổ trên diện tích rất nhỏ tại khu vực Đại học Quốc gia TPHCM (Thủ Đức). Loại B là lớp cát, cuội sỏi rất chặt hoặc đất sét rất cứng, dày ít nhất hàng chục mét; đặc tính cố kết tốt nhưng cũng chỉ phân bố diện tích nhỏ ở khu vực quận Thủ Đức. Loại C là nền đất tương đối ổn định, phân bố tại một số quận nội thành như 1, 3, 10, Phú Nhuận… Loại D là nền đất yếu phân bố nhiều ở Bình Chánh, một phần quận 12… Loại S là đất trầm tích, sình lầy, phân bố ở Nhà Bè, Cần Giờ, quận 7… Đây là loại nền đất yếu nhất, dễ gây tổn hại cho công trình nhưng lại là loại đất chiếm đến 65% tổng diện tích thành phố. Những nơi có sông ngòi, kênh rạch đi qua thì tính chất xung yếu càng lớn.

Theo TS Đỗ Văn Lĩnh, ở những khu vực có nền đất yếu như vùng S có thể khắc phục bằng cách neo móng, hiểu nôn na là khoan sâu hơn lớp bùn sình và neo móng chặt hơn ở các tầng đất chắc hơn. Tuy nhiên, một số công trình nhà ở cá nhân mới thực hiện bước neo móng nhưng đường sá thì chưa áp dụng phương pháp neo móng này. Trong khi với đường sá, yếu tố địa chất còn bị nhiều tác động do các phương tiện giao thông… nên lún rất nhanh, dẫn đến hiện tượng nhà và đường vênh nhau. “Tôi đã chứng kiến khu vực Bình Lợi ở quận Bình Thạnh, trung bình mỗi năm đường thấp hơn nhà từ 2 - 3 cm”, ông Lĩnh dẫn chứng. Thêm vào đó, độ lún hay sạt trượt, ngoài địa hình địa chất còn phụ thuộc vào hình thái, địa hình, địa mạo lòng sông… Đất ven sông ngòi khác với đất trong nội địa, việc tác động đến bờ hay dòng chảy của sông không chỉ gây ảnh hưởng đến địa chất ngay tại vị trí đó mà còn ảnh hưởng đến các vị trí khác. Thế nhưng, trong phạm vi một dự án thì chủ đầu tư chỉ tính tác động của việc xây dựng tại vị trí dự án chứ không tính tác động đến cả khu vực hay sự tác động của các dự án khác trong khu vực ảnh hưởng đến dự án của mình. Điều này có thể dẫn đến việc đưa ra các giải pháp giảm thiểu tác động hoặc tính toán trong xây dựng không chính xác.

TS ĐỖ VĂN LĨNH:

"Thành phố muốn khai thác tài nguyên các vùng đất ven sông để phát triển một cách bền vững thì cần đi trước một bước. Đó là chi tiết hóa hơn bản đồ phân loại nền đất đã thực hiện trước đó đến tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/2.000; đồng thời điều tra, khảo sát, đánh giá chi tiết địa hình, địa mạo các vùng đất ven sông, kênh, rạch. Trên cơ sở đó, xây dựng quy hoạch phát triển ở các khu đất ven sông nhìn trong tổng thể cả thành phố, như vị trí nào cho phép phát triển dự án bất động sản, vị trí nào giữ lại xây công viên cây xanh, vị trí nào xây bờ kè bảo vệ bờ sông... Như vậy sẽ đảm bảo hơn cho doanh nghiệp đầu tư và người dân đến sống cũng yên tâm hơn".

Khánh Lê

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Còn nhiều nhà đất tại phường Hiệp Bình Chánh (quận Thủ Đức, TPHCM) chưa được cấp GCN vì nằm trong khu quy hoạch ga Bình Triệu

Hỏi đáp quy hoạch

Phó Giám đốc Sở QH-KT TPHCM Nguyễn Thanh Toàn trả lời về quy hoạch treo ở khu vực ga Bình Triệu.

Hợp tác kinh tế và đầu tư

Ì ạch cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

Mặc dù Thủ tướng Chính phủ liên tục chỉ đạo đẩy nhanh cổ phần hóa (CPH), thế nhưng công tác CPH doanh nghiệp nhà nước (DNNN) giai đoạn từ năm 2016-2018 đã bị chựng lại.

Phát triển bền vững

Đưa thực phẩm an toàn đến với người tiêu dùng

Lấy tiếp cận được người tiêu dùng một cách gần nhất làm lợi thế, các cửa hàng tiện ích đang đua nhau mọc lên, len lỏi vào từng ngõ ngách, tầng một nhà chung cư hay gần trường học. 

Xúc tiến công nghiệp thương mại

Hướng tới công nghiệp 4.0: Cơ hội và thách thức

Cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 sẽ mang đến cơ hội cũng như thử thách cho Việt Nam, đặc biệt đối với cộng đồng doanh nghiệp. Do đó, việc chủ động tiếp cận các công nghệ tiên tiến, đồng thời nắm bắt xu hướng phát triển mới của cuộc cách mạng này đang là vấn đề hết sức quan trọng.