Giao dịch nhà đất giảm dần từ năm 2004 đến nay (năm 2004 giảm 28%, 6 tháng đầu năm 2005 giảm 68%). Thị trường này đang “đóng băng” hay giá cả của nó thoát ly quá xa giá trị sử dụng và khả năng thanh toán của người có nhu cầu?
Vợ chồng anh Lê Quốc Thái quê ở miền Trung, đang tạm cư tại quận 2. Anh là giáo viên của trường dạy nghề ở Thủ Đức, chị dạy tại trường tiểu học trong trung tâm TP. Hai vợ chồng thu nhập mỗi tháng 3 triệu đồng, trả tiền thuê nhà, chi phí xong xuôi còn dành dụm được 800 ngàn đồng.
“So với giá đất đai các dự án đang rao bán ở Thủ Đức, quận 7 mỗi năm chúng tôi cố làm cũng chỉ mua được một mét vuông đất (khoảng 5 triệu đồng/m2). Một lô đất 80m2 thì vợ chồng tôi phải dành dụm trong 80 năm, đó là chưa tính đến chuyện xây nhà, hoặc sinh con đẻ cái!”- anh Thái chua chát nói.
Mới đây, chương trình nhà cho người thu nhập thấp T.N.T do liên doanh Ngân hàng BIDV, Công ty CMC và Công ty cổ phần Quỹ L.N.G thực hiện, quảng cáo rầm rộ, thu hút sự quan tâm của đông đảo người dân vì chỉ cần 172 triệu đồng là mua được căn hộ có diện tích... 36m2. Cho dù chật chội là thế nhưng không phải ai cũng có đủ tiền để góp 30% vốn đợt đầu.
Anh H.Q.T ngụ tại quận 3 - kỹ sư xây dựng, nhân viên Công ty Truyền tải điện 4, đã thốt lên sau khi tìm hiểu dự án này: “Tôi không đủ 50 triệu đồng để góp vốn đợt đầu. Còn nếu phải trả tiền một lần, với thu nhập hiện nay tôi phải để dành hơn 20 năm!”.
Anh cho biết, hiện nay lương ổn định hàng tháng của anh khoảng 1,5 triệu đồng, cộng thêm các khoản làm các công trình thì thu nhập 3,5 triệu đồng/tháng. Sau khi chi xài rất “căn cơ”, anh để dành được 1 triệu đồng/tháng. Với số tiền này anh T. muốn mua nhà thì khỏi cưới vợ, còn tính đến chuyện cưới vợ trước thì đành bỏ mộng mua nhà.
Trong thực tế đang tồn tại một điều hết sức phi lý: Nếu như tất cả những dự án đã và đang triển khai làm nhà ở, bắt buộc phải xây dựng, hoàn thành thì sẽ đáp ứng gấp đôi nhu cầu nhà ở bị thiếu hụt hiện nay. Các dự án có diện tích từ 50 ha trở lên rất nhiều, chiếm quỹ đất rất lớn nhưng hầu hết đang dang dở.
Đó là khu dân cư công viên Long Bình 300 ha, khu dân cư Hiệp Bình Chánh và Hiệp Bình Phước 250ha, khu dân cư công nghiệp Bình Hòa 110ha, khu đô thị mới Bình Quới Thanh Đa 500 ha, khu đô thị Đông Tăng Long 160 ha, khu đô thị Phú Mỹ- Tân Mỹ 150 ha, khu đô thị An Phú- An Khánh 131 ha, khu dân cư Vĩnh Lộc A-B 120 ha…
Nếu tổng cộng 10 dự án nói trên đều đưa vào sử dụng sẽ có không dưới 100 ngàn căn nhà. Như vậy, nếu tính tổng diện tích giao đất từ năm 2000 đến nay là 12.980 ha, thì số lượng nhà ở không những đáp ứng toàn bộ nhu cầu hiện nay mà sẽ mở ra một đợt khủng hoảng thừa khủng khiếp!
Có một nghịch lý đang xảy ra. TPHCM là một đô thị lớn nhất nước nhưng hiện nay đã hết đất. Thành phố muốn triển khai các công trình phục vụ quốc kế dân sinh nhưng lại lâm vào tình thế lúng túng do hết quỹ đất xây dựng và tái định cư, phải mua lại đất dự án.
Theo lãnh đạo Sở Tài nguyên-Môi trường, nguyên nhân vì chưa có quy định kiểm soát quá trình thực hiện dự án. Mặt khác, việc giao đất làm dự án cũng hết sức… tự nhiên: không cần biết vốn liếng thực có của doanh nghiệp, ai xin nơi nào nếu không bị vướng dự án khác sẽ được chấp thuận. Phải chăng điều này đã dẫn đến thực trạng tốc độ triển khai đất dự án hết sức rề rà, “dở dở ương ương”.
Mới đây, khi báo cáo với đoàn kiểm tra thực hiện Luật Đất đai 2003 của Bộ Tài nguyên- Môi trường, ông Phan Nguyễn Như Khuê, Bí thư Quận ủy quận 9 đã phải nhận khuyết điểm: “186 dự án đầu tư được các cấp thẩm quyền giao đất (trong đó có 82 dự án đất ở) trên địa bàn đã xé nát bộ mặt đô thị quận, vì không có dự án nào kết nối với dự án nào.
Luật Đất đai năm 1993 chỉ quy định đất sẽ bị thu hồi nếu không sử dụng trong 12 tháng liền. 10 năm sau, Luật Đất đai 2003 ra đời tiến một bước dài hơn: Sẽ bị thu hồi đất nếu không sử dụng 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa.
Cụ thể hơn, Nghị định 181 bắt buộc phải xây nhà mới được bán. Nếu cách làm trước đây đã nảy sinh hiện tượng đầu cơ, “tay không bắt giặc”, thì nay, muốn kinh doanh đất đai phải có tiềm lực mạnh. Do vậy, thực chất của hiện tượng “đóng băng” thị trường bất động sản hiện nay là do sự phát triển lệch lạc của thị trường bất động sản trước đây. Thứ nhất, dự báo về nhà ở thiếu chính xác, giao đất tràn lan, không kiểm soát được năng lực của doanh nghiệp.
Thứ hai, thiếu chính sách thuế điều tiết trong kinh doanh lĩnh vực này nên dẫn tới tình trạng hàng hóa bất động sản “chui tọt” vào nhà đầu cơ chứ không đến tay người có nhu cầu thật sự. Thứ ba, chỉ có chính sách kiểm soát giá đất đầu vào còn đầu ra thì thả nổi, dẫn tới tình trạng sốt nhà đất, hình thành giá ảo, thoát ly nhu cầu và sức mua của xã hội.
Vì vậy, cách “phá băng” hữu hiệu nhất là TP cần tập trung nguồn lực hoàn thiện những dự án đang triển khai thông qua việc điều chỉnh các dự án “lem nhem” để phát triển đô thị mang tầm vóc văn minh, hiện đại. Để làm được điều này, TP phải ngưng hẳn việc cấp đất làm dự án nhà ở trong thời hạn 5-10 năm tới, nhằm tính toán, hướng phát triển mang tính dài hơi.
Trong chiến lược phát triển nhà ở, chính quyền cần phải loại bỏ hẳn tình trạng đầu cơ, hoạt động bán đất kiếm lời. Vấn đề cấp bách đang đặt ra là làm thế nào để thị trường bất động sản tăng nhanh được các thành phẩm, từng loại phù hợp với khả năng thanh toán của từng đối tượng tiêu dùng. Nếu không giải quyết được vấn đề căn cơ này thì không thể phát triển được thị trường bất động sản lành mạnh.
Tin, bài liên quan:
Bài 2: Năng lực doanh nghiệp kinh doanh địa ốc- hư, thực!?
Bài 1: Đô thị mới - phát triển lệch lạc, biến dạng
NHÓM PV THỜI SỰ- XÃ HỘI | 
