Trước tình hình thị trường bất động sản diễn biến nguội lạnh, vừa qua nhiều doanh nghiệp địa ốc đã đề đạt nguyện vọng: Cần cho phép tiếp tục phân lô, bán nền hoặc có cơ chế mới “bơm” tiền vào lĩnh vực kinh doanh địa ốc. Họ cho rằng nếu tình trạng trên kéo dài sẽ xảy ra hiệu ứng đôminô: Từ sự đổ vỡ của các doanh nghiệp trong lĩnh vực này sẽ tác động tiêu cực đến nền kinh tế.
 |
|
Giao dịch địa ốc đang bị đóng băng. Ảnh: Đ.V.D. |
Thực lực các nhà đầu tư bất động sản hiện nay đa số đều rất yếu. Họ không có năng lực tài chính để tự mình thực hiện các dự án, tạo ra những sản phẩm hoàn chỉnh cho thị trường. Đa số chỉ thực hiện những dự án có quy mô nhỏ (phá nát quy hoạch tổng thể), nhưng họ cũng chỉ có khả năng thực hiện ở giai đoạn đầu (đền bù, thu hồi mặt bằng…), còn nguồn vốn để xây dựng hạ tầng kỹ thuật, xây dựng nhà thì phải dựa vào nguồn vốn ứng trước của khách hàng hoặc vốn vay ngân hàng.
Do vậy, ngay khi Nghị định 181 của Chính phủ ban hành, cấm phân lô bán nền thì các nhà kinh doanh địa ốc gặp ngay khó khăn về tài chính, thị trường ngưng trệ. Đối mặt với cách làm cũ không còn phù hợp, lẽ ra các nhà đầu tư bất động sản phải liên kết, hợp vốn để thực hiện dự án, nhiều người lại “quy tội” cho chính sách và đề xuất tiếp tục thực hiện theo cơ chế cũ.
Theo Bộ Tài nguyên-Môi trường, các doanh nghiệp đổ vào thị trường bất động sản TPHCM hơn 50.000 tỷ đồng. Riêng về nguồn vốn ngân hàng, theo Ngân hàng Nhà nước TPHCM, tính đến thời điểm cuối tháng 7-2005, có 65 ngân hàng thương mại đã tham gia cho vay vào lĩnh vực này 28.654 tỷ đồng; chỉ chiếm 12,7% tổng dư nợ cho vay nền kinh tế trên địa bàn. Trong số này, phân loại theo dự án, việc cho vay xây nhà để bán chiếm 4.000 tỷ đồng, cho vay xây dựng văn phòng cho thuê: 2.897 tỷ đồng và cho vay sửa chữa, mua nhà cửa: 8.882 tỷ đồng…
Như vậy có thể nói số vốn vay “chôn” vào các dự án địa ốc là không lớn và nếu thị trường ngưng trệ cũng không gây ảnh hưởng lớn đối với hoạt động của các ngân hàng thương mại. Xét về chất lượng tín dụng, tính đến nay số nợ quá hạn phát sinh trong quá trình cho vay bất động sản chỉ chiếm 0,57% trên tổng dư nợ; và nợ quá hạn cho vay bất động sản cũng chỉ chiếm tỷ trọng 2,64% trong tổng nợ quá hạn chung, nghĩa là tương đương với các ngành nghề sản xuất kinh doanh khác! Ông Trần Ngọc Minh-
Giám đốc Ngân hàng Nhà nước TPHCM, cho biết, việc đầu tư tín dụng của các ngân hàng vào lĩnh vực này chưa có gì đáng lo. Tuy nhiên vấn đề đặt ra là phải tiếp tục đẩy mạnh việc tạo vốn trung, dài hạn cho thị trường bất động sản để đáp ứng nhu cầu xây dựng, mua nhà chính đáng của người dân bằng nhiều cách: phát hành trái phiếu đô thị, trái phiếu công trình, thành lập quỹ phát triển nhà ở…, và phải có sự kết nối giữa 3 thị trường: thị trường vốn, thị trường lao động và thị trường địa ốc…
Chủ trương hạn chế phát triển thị trường bất động sản quá nóng và lệch lạc là hoàn toàn đúng đắn. Mới đây Ngân hàng Trung ương Trung Quốc đã cảnh báo nước này đang phải đối mặt với nguy cơ “bong bóng” giá bất động sản, cho rằng sự tăng giá quá nhanh của nó có thể đẩy giá bán trên thị trường cao hơn nhiều lần so với giá trị thực. Và một khi bong bóng vỡ sẽ đẩy thị trường vào rối loạn, gây thiệt hại cho nền kinh tế.
Hiện nay tổng dư nợ cho vay đầu tư của các ngân hàng Trung Quốc vào lĩnh vực này lên đến 310 tỷ USD, chiếm 15% tổng vốn cho vay nền kinh tế. Để kiểm soát giá bất động sản, Trung quốc đưa ra các biện pháp: Tăng thuế đánh vào giao dịch bất động sản; kiểm soát chặt hoạt động cho vay của ngân hàng vào lĩnh vực này; quy định trong thời hạn 2 năm kể từ ngày mua nếu bán nhà thì chủ sở hữu phải nộp thuế kinh doanh bất động sản… Kết quả: thị trường đã hạ sốt, giá nhà đồng loạt giảm 5%-10%.
Tại nhiều nước Đông Nam Á và Đông Á những năm 70 và 90 cũng phát sinh 2 lần sốt “nóng” về nhà đất với mức tăng giá đến chóng mặt và phải đối diện với 2 lần sốt “lạnh” đến thê thảm vào thập niên 80 và 90. Cuộc khủng hoảng tài chính- tiền tệ năm 1997 đặt một dấu chấm hết đối với sự tăng giá “ảo” của thị trường bất động sản và đến nay vẫn chưa phục hồi.
Trao đổi với chúng tôi, ông Tay Kah Chye, Tổng Giám đốc Ngân hàng AFC Merchant (Singapore) cho biết: Do bị cuốn vào vòng xoáy sốt giá, thành công dễ dàng nên cả người đi vay lẫn cho vay đều không cẩn trọng do tâm lý “đánh đâu thắng đó”. Khi thị trường bất động sản sụp đổ, giá nhà đã giảm xuống hơn 45% trong vòng một năm, còn giá cổ phiếu trên thị trường giảm đến ¾. Người dân trắng tay, ngân hàng cũng không thu được nợ…
Thế thì nước ta đang ở “ngưỡng” nào, liệu có quá sớm hay không khi dùng biện pháp hạn chế phát triển “nóng” thị trường địa ốc? Thực tế diễn biến thị trường bất động sản tại nước ta thời gian qua có nhiều điểm không thể chấp nhận: Giá nhà ở nội đô các thành phố lớn cao hơn so với nhiều nước trong khu vực, bằng giá nhà ở Thượng Hải (1.100-1.200 USD/m2) và cao hơn giá nhà ở trung bình tại Bắc Kinh (600 USD/m2), thoát ly mức thu nhập thực tế của người dân.
Hiệu ứng tăng giá đã tạo ra một vòng lẩn quẩn: Đất càng tăng giá dẫn đến nhu cầu sử dụng giảm, người đầu cơ tăng; người đầu cơ tăng thì giá cả tăng, người có nhu cầu và có khả năng thanh toán càng giảm! Đã phát sinh một thực tế không thể để kéo dài mãi: Nhà đầu tư (doanh nghiệp, cá nhân) cứ tập trung vào mua nguyên liệu cất trữ (đất nông nghiệp); mua bán sang tay các bán thành phẩm (đất nền nhà); đưa ra thị trường các sản phẩm kém chất lượng (khu dân cư nhưng không ở được do thiếu hạ tầng kỹ thuật tối thiểu)… còn lợi nhuận thì rơi vào một thiểu số nào đó.
Do vậy để uốn nắn sự phát triển biến dạng, mất cân đối của thị trường bất động sản, thà chịu “hy sinh” nguồn lợi cục bộ của một thiểu số doanh nghiệp làm ăn thiếu bài bản và tầm nhìn chiến lược còn hơn chấp nhận sự trả giá của cả cộng đồng trong tương lai gần.
NHÓM PV THỜI SỰ- XÃ HỘI
Bài 3: “Đóng băng” hay vượt quá sức mua xã hội?
Bài 2: Năng lực doanh nghiệp kinh doanh địa ốc- hư, thực!?
Bài 1: Đô thị mới - phát triển lệch lạc, biến dạng
| 
