Những ngày đầu tháng 4-2007, thị trường căn hộ cao cấp (CHCC) ở TPHCM bỗng “sốt” bất thường. Khách tìm mua nườm nượp, chủ đầu tư và nhà môi giới tha hồ “hét” giá ngất ngưởng. Tuy nhiên, giá trị thật của CHCC có đúng như vậy không?

 
Các dự án CHCC đua nhau “trình làng”

Chen lấn đặt mua căn hộ Green View ở Phú Mỹ Hưng. Ảnh: HOÀNG ANH THƯ

Đứng đầu bảng về số lượng dự án (DA) CHCC là Công ty Phú Mỹ Hưng (PMH). Ngày 31-3, PMH “chào hàng” DA Green View 1 có vốn đầu tư khoảng 40 triệu USD với tổng số 153 căn hộ, diện tích mỗi căn từ 102-233m2 và 14 gian hàng ở hai tầng, mỗi cửa hàng rộng 260-318m2. Đây là DA CHCC thứ 25 của nhà phát triển địa ốc này ở TPHCM, dự kiến sẽ khởi công vào quý 2-2007 và hoàn thành vào quý 3-2008.
 
Cùng ngày công bố DA Green View của PMH còn có DA V-Star, tọa lạc trên đường Huỳnh Tấn Phát, quận 7. Đây là một DA liên doanh giữa các công ty Việt Nam và Hàn Quốc với 256 CHCC. Theo thông tin từ Công ty Vạn Phát Hưng, sau các DA Phú Mỹ và Phú Mỹ Thuận đã hết hàng dù mới chỉ thi công xong phần móng, tháng 11-2007 tới công ty sẽ giới thiệu DA CHCC Phú Thuận.

Ngoài số lượng căn hộ rất lớn, khoảng 1.200 căn, Phú Mỹ Thuận sẽ mang tính “cao cấp” nhất từ trước đến nay ở TPHCM. Còn sau DA Indochina Park Tower, Công ty CP Đông Dương sẽ triển khai DA Waseco với 650 căn tại quận Tân Bình, chỉ cách sân bay Tân Sơn Nhất chừng nửa cây số.

Công ty Đinh Hồng Gia thì sắp chào bán các CHCC của hai DA Ruby Garden (quận Tân Bình) và cao ốc Phú Nhuận; Tổng Công ty Vật liệu xây dựng Việt Nam thì cũng vừa khởi công cao ốc Horizon tại quận 1 với 277 CHCC… Đặc biệt, số DA CHCC càng “mọc” lên như nấm nhờ làn sóng đầu tư nước ngoài tràn vào.

Sau các “đại” DA đã khởi công do nước ngoài làm chủ đầu tư như Quảng trường Sài Gòn Hạnh phúc, Kumho Asiana Plaza, một tập đoàn Hàn Quốc đang tiến hành các thủ tục để xây dựng một khu đô thị cao cấp mới rộng 360ha ở huyện Nhà Bè. Theo thống kê của cơ quan chức năng và nhận định của các chuyên gia địa ốc, với hơn 300 DA đang triển khai, trong vòng 3 năm tới lượng CHCC ở TPHCM sẽ bùng phát.

“Cao cấp”… cũng năm bảy đường!

Hầu hết các chủ đầu tư đều công bố DA của mình là CHCC nhưng sự thật thì mỗi DA một vẻ, không cái nào giống cái nào, có thể nói rằng đều là cao cấp… tự phong! Phổ biến nhất là các đặc điểm: căn hộ trong tòa nhà cao tầng, riêng biệt; phòng ngủ, phòng khách, phòng ăn, nhà bếp phân cách…; được bảo vệ 24/24; có thang máy, hệ thống điện thoại, Internet, PCCC tự động; có hệ thống điện và nước dự phòng…; dụng cụ, tiện ích nội thất có khi được gắn sẵn như bàn ghế, tủ, giường, kệ bếp...

Nếu khuyết một vài điểm trên, nhà đầu tư có thể bù lại bằng những ưu điểm khác như vị trí gần trung tâm TP; bên dưới có công viên, nhà hàng, siêu thị, hồ bơi, sân tập TDTT, nhà giữ trẻ, phòng y tế, phòng chiếu phim...

Nhìn chung là vậy nhưng đi vào cụ thể thì tiêu chuẩn “cao cấp” lại “thiên hình vạn trạng”. Tại Screc Tower (quận 3), mỗi khối căn hộ có 3 thang máy và 2 thang bộ, tầng 1 có trung tâm thương mại, tầng 2-3 là bãi đậu xe, tầng 4 có dịch vụ massage, TDTT, cafe…

Còn CHCC An Lạc (quận Bình Tân) thì mỗi block nhà chỉ có 2 thang máy và 1 thang bộ. Về thang máy thì có lẽ Sài Gòn Pearl (quận Bình Thạnh) là “hào phóng” nhất, mỗi tòa nhà có tới 5 thang máy kèm thêm 1 thang bộ. Kề đó không xa, Indochina Park Tower lại được tuyên bố chống được động đất tới 6-7 độ richter, PCCC tiêu chuẩn châu Âu… Hiện tại, PMH được xem là chuẩn nhất về tiêu chí cao cấp với các lợi thế: vị trí đắc địa, cảnh quan đẹp và trong xanh, giao thông thuận tiện.

 Nhiều DA CHCC ở đây có hướng nhìn ra những công viên rộng lớn hoặc các dòng sông, kênh đào. Đây là yếu tố rất hấp dẫn cư dân thành thị lắm tiền hiện nay. Theo ông Nguyễn Ngọc Dương, Tổng Giám đốc Công ty Vạn Phát Hưng, ngành xây dựng Việt Nam hiện vẫn chưa có tiêu chuẩn về CHCC, hầu hết các CHCC ở Việt Nam chỉ mới đạt tầm trung bình khá so với các nước phát triển.

Theo ông Dương, có nhiều tiêu chí để xác định CHCC, bao gồm phương hướng, hướng mặt tiền, lộ giới, cảnh quan, diện tích, khoảng cách so với khu trung tâm đô thị… Tổng hợp các yếu tố này, tùy mức độ thuận lợi hay bất lợi của từng yếu tố mà nhà đầu tư định giá sản phẩm và khách hàng chọn mua hay không.

Đắt theo chứng khoán

Cho dù chưa thống nhất thế nào là CHCC nhưng dạng căn hộ này vẫn đang “hút” chóng mặt. Hiện tại, giá căn hộ chuẩn tại cao ốc Indochina Park Tower là 1.888 USD/m2; một căn giá thấp nhất là 137.000 USD; cao nhất là trên 236.000 USD; tăng khoảng 80% so với giá lúc công bố DA nhưng cũng đã bán được khoảng 60%. Lượng khách hàng trong tháng 3-2007 tăng gấp đôi so với tháng 9-10/2006, mỗi ngày có khoảng 15-20 người đến tìm hiểu.

Còn các DA Phú Mỹ và Phú Mỹ Thuận của Công ty Vạn Phát Hưng thì đã người mua đã “xí” hết chỗ trước khi công ty chính thức công bố giá bán. Vừa qua, hàng ngàn người đã chen lấn, tạo ra cảnh hỗn loạn chưa từng có để tranh giành nhau suất mua 42 căn hộ thuộc DA Green View của PMH mà giá căn hộ ở đây không hề rẻ, thấp nhất là 2,8 tỷ, cao nhất là 4,2 tỷ đồng/căn.
 
Thực tế, CHCC ở khu vực phía Nam TP như các quận 7-2-9 mới tăng giá chót vót. Theo nhận định của nhiều chuyên gia địa ốc, khu vực này có nhiều ưu điểm như khả năng kiếm việc làm cao (tập trung nhiều khu chế xuất, công ty nước ngoài), hạ tầng-giao thông phát triển khá đồng bộ, cầu đường hoàn thiện, không còn kẹt xe… Tuy vậy, trên bình diện chung, Nguyễn Đức Minh, Giám đốc Công ty Tư vấn - Quản lý bất động sản Đinh Hồng Gia, cho rằng hiện tại cũng như tương lai, lượng cung về CHCC chỉ mới đáp ứng được 30%-40% nhu cầu do đời sống kinh tế ngày càng khá lên, làn sóng đầu tư nước ngoài tràn vào TP, nhất là khả năng thanh toán của người dân ngày càng cao nhờ thị trường chứng khoán bùng nổ.

Công ty Tư vấn - Quản lý bất động sản CBRE Việt Nam cũng cùng nhận định, đặc biệt nhấn mạnh thêm là khu vực trung tâm TP sẽ càng khan hiếm CHCC hơn khi các DA bị hạn chế chiều cao lẫn khó được cấp phép xây dựng.

Theo đánh giá của nhiều nhà kinh doanh địa ốc, trên 70% khách mua CHCC là nhà đầu tư chứ không phải mua để ở, họ mua đi bán lại hoặc mua để cho thuê. Một phó chủ tịch của Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, giá CHCC hiện nay quá cao là không bình thường, vượt quá giá trị thật của căn hộ, làm lợi cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng gây thiệt hại đa số người dân có nhu cầu thật sự. Do vậy, người dân cần tỉnh táo, kiên nhẫn để không chạy theo phong trào mà mua hớ.

HOÀNG LIÊM