Sốt đất ở các đặc khu: “Hòn lửa” cháy túi người mua cuối

SGGP

Giá bất động sản (BĐS) nói chung và nhà đất nói riêng đều có những yếu tố, nguyên do của nó. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, cơn sốt nhà đất hiện nay ở các địa phương được xem sẽ hình thành đặc khu kinh tế, không tuân theo quy luật hay yếu tố nào của thị trường mà chủ yếu theo tâm lý đám đông.

 

Dù chưa có quy hoạch cụ thể nhưng đất ở Vân Đồn đã nóng lên từng ngày

Dù chưa có quy hoạch cụ thể nhưng đất ở Vân Đồn đã nóng lên từng ngày

Các yếu tố tác động giá nhà đất

Giá cả BĐS nói chung và nhà đất nói riêng, đều có những yếu tố, nguyên do của nó. Tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên. Ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. 

Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”... 

Theo đó, có 3 nhóm nhân tố tác động trực tiếp đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể:

Thứ nhất, là nhóm yếu tố tự nhiên, trong đó yếu tố vị trí của BĐS có ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất…

Thứ hai, các yếu tố kinh tế như khả năng mang lại thu nhập từ BĐS hay những tiện nghi gắn liền với BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại; Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.

Thứ ba, là nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường như tính hữu dụng của BĐS, nhu cầu loại BĐS trên thị trường.

Ngoài ra, các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS cũng ảnh hưởng rất lớn đến giá thành BĐS như: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng...

 Bơm tiền, thổi giá

Theo các chuyên gia BĐS, nếu tham chiếu các yếu tố trên thì thị trường BĐS sốt nóng hiện nay tại các tỉnh phía Nam, đặc biệt là ở các địa phương nơi dự kiến sẽ hình thành các đặc khu kinh tế thì không hội tụ đầy đủ các yếu tố trên. Thậm chí, thời gian gần đây có một thực tế là, dù nhiều nơi không hội tụ đầy đủ những yếu tố trên nhưng giá đất tại đây vẫn tăng chóng mặt. Thậm chí là tăng từng ngày, từng giờ...

Gần 2 tháng trở lại đây, trước thông tin Phú Quốc (Kiên Giang), Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) sắp trở thành đặc khu kinh tế, nhiều khu đất nông nghiệp tại đây được “phù phép” chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở rồi phân lô bán nền trái phép với giá cao ngất ngưởng.

Cũng nhân cơ hội này, hàng trăm cò đất đổ dồn về đây “bơm tiền”, “thổi giá” với đủ chiêu trò nhắm vào những người có nhu cầu lướt sóng kiếm lời tạo nên cơn sốt đất “ảo”, và kéo theo nhiều rủi ro, hệ lụy.
Sốt đất ở các đặc khu:  “Hòn lửa” cháy túi người mua cuối ảnh 1 Cơn sốt đất ở Phú Quốc không theo yếu tố quy luật nào của thị trường có thể dẫn đến nhiều rủi ro
 Vậy tình trạng giá đất bị thổi phồng, mất kiểm soát ở những nơi sắp trở thành đặc khu sẽ dẫn đến những rủi ro, hệ lụy như thế nào?

Chia sẻ điều này, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cảnh báo: Chắc chắn đến một lúc nào đó, bản thân thị trường không chịu nổi thì sẽ “vỡ bong bóng” BĐS. Theo ông Đặng Hùng Võ, cơn sốt BĐS hiện nay ở các nơi được dự kiến hình thành đặc khu như “hòn lửa” được chuyển từ người này sang người khác. “Hòn lửa đấy chuyển những người mua cuối cùng sẽ thiệt hại lớn khi giá sập. Ví dụ, đất tại khu vực vẫn được quy hoạch làm nông nghiệp, giá không quá 1 triệu đồng/m2, nhưng người ta đẩy lên từ 10-15 triệu đồng/m2, thậm chí cao gấp nhiều lần vượt qua bảng giá đất phi nông nghiệp thì tất yếu người mua cuối phải thiệt hại”, ông Võ phân tích. Ông Võ cũng cho rằng, khi cơn sốt đất qua đi, có khi giá rớt dưới 1 triệu đồng/m2. Lúc đó người giữ đất vừa mua với giá 10-15 triệu đồng/m2 sẽ thiệt hại vô cùng lớn. Rõ ràng, trong quá trình đẩy giá thì chỉ những người ở giữa thu lợi từ chênh lệch giá do sốt đất ảo. Nếu đầu tư đất không phù hợp quy hoạch, thì số tiền mà nhà đầu tư bỏ ra nguy cơ mất rất lớn.

Vậy giải pháp nào để quản lý đất đai thông minh hơn và việc tăng giá nhà đất trở thành thực chất hơn? Một chuyên gia BĐS cho rằng, để giá đất không tăng bất thường, “sốt giá” như hiện nay phải có những giải pháp cả về mặt quản lý nhà nước và thị trường.

Theo đó, phần nào của thị trường thì tự thị trường điều tiết bằng những quy luật của thị trường. Còn về quản lý nhà nước, giải pháp quan trọng nhất là thúc đẩy minh bạch, công khai trong vấn đề quy hoạch. “Quyết định hành chính phải cho người dân quyền được biết, tham gia, thậm chí quyền phản bác lại những quyết định gây thiệt hại cho họ. Làm như thế để tăng minh bạch, tăng trách nhiệm của cơ quan nhà nước cũng như làm minh bạch thị trường thì mới không để xảy ra tình trạng đầu cơ tăng giá như hiện nay”, vị này phân tích…

PH.NGA-L.PHAN

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Ngân hàng - Chứng khoán

SaigonBank luôn đảm bảo thanh khoản và kiểm soát nợ xấu

Mặc dù đang trong quá trình thực hiện cơ cấu lại nhưng SaigonBank vẫn hoạt động có lãi là 112 tỷ đồng, đạt 74,66% kế hoạch. Hiện SaigonBank vẫn được đánh giá là một trong những ngân hàng lành mạnh, có thể tự tái cơ cấu.

Thị trường

Địa ốc

Cảnh quan kỳ ảo của Diamond Riverside

Sở hữu thiết kế cảnh quan ấn tượng cùng không gian sống thiên nhiên chuẩn resort, Khu căn hộ cao cấp Gem Riverside được giới chuyên môn đánh giá là một trong những dự án có thiết kế cảnh quan đẹp nhất tại Vietnam Property Awards 2018 khi kết hơp hài hòa các giá trị thiên nhiên vào trong tiện ích của dự án, mang đến cho các cư dân cơ hội trải nghiệm “resort xa hoa – nghỉ dưỡng tại gia” ngay trong lòng thành phố.

Nông nghiệp

“Đặt hàng” các đại sứ tìm thị trường cho nông sản Việt

Ngày 20-8 tại Hà Nội, ông Nguyễn Xuân Cường, Bộ trưởng Bộ NN-PTNT đã có cuộc gặp và làm việc với các đại sứ Việt Nam đang làm việc tại nước ngoài để đặt hàng một số công việc quan trọng, trong đó có vấn đề tìm và nhập khẩu các công nghệ mới ở nước ngoài vào Việt Nam, đồng thời tìm thêm thị trường để nông sản Việt Nam có thể vươn ra nhiều nơi trên thế giới.

Đầu tư

Gần 70 hồ sơ đăng ký đầu tư điện gió

Theo báo cáo của tổ tư vấn, hội đồng xét chọn nhà đầu tư dự án điện gió tỉnh Sóc Trăng, đến thời điểm hiện tại, tỉnh đã tiếp nhận 69 hồ sơ đăng ký thực hiện điện gió với 30 nhà đầu tư, trong đó có 16 hồ sơ liên doanh đầu tư, 24 hồ sơ đầu tư nước ngoài, 29 hồ sơ đầu tư trong nước; đồng thời, có 6 vị trí kêu gọi nhà đầu tư… 

Thông tin kinh tế