Theo báo cáo của Bộ Xây dựng vào tháng 6-2018, cả nước có 108 dự án chung cư xảy ra tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Tỷ lệ xảy ra tranh chấp ước tính có thể lên đến 30% tại các dự án chung cư. Chính vì thế, Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành Chỉ thị số 29/CT-TTg ngày 9-10-2018 về việc tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư.
Mặc dù việc quản lý, sử dụng khu chung cư từng bước đi vào nề nếp; góp phần bảo đảm trật tự, an toàn xã hội; cải thiện điều kiện ở và xây dựng nếp sống văn minh cho cư dân tại các đô thị; tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế, bất cập. Công tác quản lý chưa thực hiện nghiêm túc đã dẫn đến các tình trạng tranh chấp, khiếu nại; bức xúc trong việc thành lập và quyết định công nhận ban quản trị nhà chung cư, lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, xác định diện tích sở hữu chung - riêng, quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý vận hành. Không ít chủ đầu tư dự án đã bàn giao nhà ở khi chưa được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy (PCCC) theo quy định, công tác PCCC còn nhiều bất cập, nguy cơ cháy nổ cao... Điều này ảnh hưởng tiêu cực đến hình ảnh của chung cư trong mắt người tiêu dùng và sự phát triển bền vững của thị trường.
Thực tế cho thấy, vụ hỏa hoạn nghiêm trọng xảy ra tại chung cư Carina Plaza (quận 8, TPHCM) vào tháng 3-2018 cướp đi sinh mạng của 13 cư dân là nỗi ám ảnh và ảnh hưởng không ít đến thị trường căn hộ những tháng sau đó. Sau vụ cháy, Bộ Công an, Bộ Xây dựng và các sở ngành đã vào cuộc kiểm tra, chấn chỉnh công tác PCCC tại các chung cư, nhà cao tầng. Tuy nhiên, hiện rất nhiều chung cư vẫn chưa đảm bảo an toàn về PCCC. Đơn cử, chỉ riêng báo cáo mới đây của UBND quận 1 cho thấy, quận 1 có 142 chung cư nhưng trong đó chỉ có 7 chung cư an toàn, 135 chung cư chưa an toàn về điều kiện PCCC. Qua kiểm tra thực tế, một số chung cư đã tháo gỡ hoặc làm hỏng các thiết bị chiếu sáng trên lối thoát nạn, không tổ chức vệ sinh công nghiệp nên dễ tạo thành môi trường có nguy hiểm về cháy. Việc bố trí, sắp xếp nơi giữ xe tại các chung cư còn gây cản trở lối thoát nạn khi có sự cố. Đặc biệt, đối với các chung cư cũ và nhà tập thể xây dựng trước năm 1975, hệ thống họng nước chữa cháy không còn hoạt động, nhiều chung cư chỉ có 1 cầu thang bộ nên không đảm bảo các điều kiện về thoát nạn theo quy định và các chung cư này cũng chưa được thẩm duyệt và nghiệm thu về PCCC nên nguy cơ xảy ra cháy nổ cao.
Để tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với việc quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư và khắc phục kịp thời các hạn chế, bất cập, Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Công an phối hợp với các địa phương tăng cường tuyên truyền các quy định của Luật PCCC và các văn bản hướng dẫn thi hành. Bộ Công an chỉ đạo các cơ quan chức năng nâng cao chất lượng thẩm định dự án, thực hiện công tác nghiệm thu; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm các quy định về PCCC cũng như việc thực hiện thẩm định, nghiệm thu về PCCC; đôn đốc cơ sở bảo đảm các điều kiện về an toàn PCCC, tổ chức, duy trì lực lượng, phương tiện PCCC tại chỗ; xử lý nghiêm các vi phạm về PCCC. Đáng lưu ý, Thủ tướng Chính phủ cũng yêu cầu công khai trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Công an danh mục các dự án chung cư không đảm bảo các quy định về PCCC, không mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc theo quy định.
Cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì trái quy định
Theo Bộ Xây dựng, lý do chiếm tỷ lệ đáng kể trong các tranh chấp xuất phát từ việc chủ đầu tư cố tình làm sai, không thực hiện minh bạch theo quy định của pháp luật. Phần lớn vụ việc xảy ra là do chủ đầu tư sử dụng sai quy định phần diện tích chung, cơi nới và thay đổi công năng một phần diện tích không theo quy hoạch; vi phạm quy định về sử dụng quỹ bảo trì, chi phí vận hành quản lý tòa nhà, vi phạm tiến độ xây dựng và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
Theo thống kê mới đây của Bộ Xây dựng, trên 43 địa phương có 215 dự án nhà ở, chung cư phát sinh khiếu nại, tranh chấp. Trong đó, 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân liên quan đến quỹ bảo trì, sở hữu chung - riêng, chất lượng công trình, phí quản lý vận hành... Trong số này có đến 39 dự án (chiếm 36%) chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị theo quy định của pháp luật hiện hành. Theo quy định, người mua nhà trước khi nhận bàn giao nhà phải đóng quỹ bảo trì tương đương 2% giá trị căn hộ và giao cho chủ đầu tư tạm quản lý. Khi ban quản trị chung cư do người dân bầu ra được thành lập, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao số tiền này cho ban quản trị. Tuy nhiên, tại nhiều chung cư, chủ đầu tư chây ỳ bàn giao hoặc cố tình chiếm dụng khoản tiền này, dẫn đến những tranh chấp dai dẳng khiến nhiều cư dân bức xúc.
Nhằm khắc phục tình trạng trên, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu UBND các tỉnh, thành trực thuộc Trung ương kiên quyết tổ chức cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đã ban hành; xử lý nghiêm các trường hợp thành viên ban quản trị sử dụng kinh phí bảo trì trái quy định của pháp luật. UBND các tỉnh thành chỉ đạo UBND các quận, huyện ban hành quyết định công nhận ban quản trị nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Ngoài ra, Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ ngành liên quan rà soát sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chủ đầu tư, ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và chủ sở hữu, chủ sử dụng chung cư; chế tài xử phạt các hành vi vi phạm đối với các tổ chức, cá nhân có liên quan trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư để ban hành theo thẩm quyền hoặc trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, ban hành. Bộ Xây dựng nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các quy định về phần diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng trong các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng có liên quan. Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng được giao rà soát, đánh giá, kiến nghị những bất cập, vướng mắc của pháp luật về đất đai liên quan đến chế độ sử dụng, quản lý đất xây dựng khu chung cư, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà chung cư.
