|
Nghị định 181 hướng dẫn Luật Đất đai được Thủ tướng Chính phủ ký ban hành chưa “ráo mực” thì hiện nay Bộ Xây dựng lại soạn thảo nghị định phải có thêm một giấy chứng nhận (GCN) sở hữu nhà ở nữa! Hai giấy cùng tồn tại song song, một sở hữu về nhà, một sở hữu về đất thì điều gì sẽ xảy ra?
|
|
|
Làm thủ tục về nhà đất tại UBND quận 3. |
Theo Điều 41 của NĐ 181: “GCN quyền sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành”. Và: “GCN quyền sử dụng đất đã cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993; GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị có giá trị pháp lý như GCN quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai và được gọi chung là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Như vậy, điều này được hiểu rằng, GCN quyền sử dụng đất mới bao gồm cả nhà và đất!
Tuy nhiên, Điều 48 của Luật Đất đai quy định: “Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCN quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản”. Theo các quận huyện, vì tài sản chỉ được “ghi nhận” chứ không phải được “công nhận” nên quyền sở hữu của người sử dụng không được thừa nhận. Mặt khác, luật đăng ký bất động sản chưa ban hành nên đã gây ra sự lúng túng trong quá trình thực hiện…
Vậy một GCN tốt hơn hay cần phải có hai GCN? Dưới đây là ý kiến của các cơ quan chuyên môn về vấn đề này.
GCN quyền sử dụng đất mới của Bộ Tài nguyên- Môi trường thì “cấp đất”, phần còn lại là ghi nhận tài sản trên giấy chứ không phải “cấp nhà”. Còn NĐ về việc cấp GCN quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo có một chương quy định về việc cấp GCN sở hữu nhà. Theo tôi được biết, bộ đã lấy ý kiến đóng góp các cơ quan và đang trình Thủ tướng chính phủ để ký ban hành. Góp ý của Sở Xây dựng cho dự thảo này là thống nhất sự tồn tại song song của hai GCN. Bởi lẽ, nếu theo GCN quyền sử dụng đất mới thì không có chỗ nào xác định sở hữu căn nhà của người dân. Tất nhiên hai giấy thì rườm rà hơn một giấy…
 |
| Sắp tới, người dân xây nhà phải xin thêm một loại giấy chứng nhận sở hữu nhà ở? |
Khi hỏi rằng, người dân có cần sổ hồng không thì không đúng bản chất vấn đề, mà thật ra là phải hiểu giấy nào bảo đảm quyền sở hữu của họ. Theo ý tôi, GCN ra đời là do nhu cầu của người có sở hữu tài sản và nhu cầu quản lý nhà nước. Do vậy, GCN phải đảm bảo hai mục đích: thỏa mãn nhu cầu của người dân và nhà nước, thứ hai là hết sức đơn giản. Đó là giấy hay nhất, tốt nhất! Như vậy, chỉ có giấy phép xây dựng là thoả mãn điều này.
Thứ nhất, bản vẽ thể hiện rõ ràng và hết sức chi tiết, nếu giả dụ có biến động nhà cửa thì chỉ cần xem giấy phép xây dựng là khôi phục nguyên vẹn. Thứ hai, đảm bảo việc xây dựng đúng quy hoạch của nhà nước, chứng thực chủ sở hữu và hết sức đơn giản. Điều này khẳng định, không cần thêm giấy nào nữa cả, giấy phép xây dựng đã đạt được hai mục đích trên. Mặt khác, về kỹ thuật quản lý thì không nên chia nhà và đất riêng, mà phải dựa trên cái bất biến để quản lý cái khả biến…
Về GCN quyền sử dụng đất tất nhiên phải có. Hiển nhiên nhà nước phải quản lý chặt chẽ về đất đai nhằm hoạch định chiến lược phát triển kinh tế, chính trị, xã hội…
Sau 10 năm thực hiện theo NĐ 60, TP cấp trên 370 ngàn sổ hồng, không giải quyết và trả lại hồ sơ cho 177 ngàn giấy. Nguyên nhân phải trả lại là vi phạm xây dựng, điều này đã dẫn đến tiến độ cấp GCN quá chậm. Xuất phát từ yêu cầu đặt ra nâng cao quản lý nhà nước, kiểm soát thị trường bất động sản… đòi hỏi phải cấp GCN nhanh hơn. Đây chính là lý do ra đời mẫu giấy GCN mới. Quá trình thực hiện có phát sinh một số vướng mắc, theo tôi đó là do hệ thống pháp luật chưa đầy đủ, chẳng hạn như chờ luật đăng ký bất động sản.
Tuy nhiên, qua các văn bản pháp luật hiện hành như cấp phép xây dựng, nghị định hướng dẫn luật đất đai, văn bản giao dịch bảo đảm của Bộ Tư pháp đều thể hiện rõ là thừa nhận quyền sở hữu nhà khi thế chấp hoặc giao dịch… Nói cách khác, không cần luật đăng ký bất động sản thì quyền sở hữu của họ đương nhiên được thừa nhận. Về việc ban hành thêm GCN sở hữu nhà ở, theo tôi là không cần thiết với ba lý do sau.
Thứ nhất, theo NĐ 181 chỉ cần một GCN thôi, còn dự thảo nghị định về nhà ở thì ngoại trừ sổ hồng, phải có GCN sở hữu nhà và GCN sở hữu đất, như vậy hết sức lãng phí và không cần thiết. Thứ hai, nếu thực hiện hai GCN đồng nghĩa trên hệ thống bất động sản phải có hai hệ thống trình tự thủ tục, hai bộ hồ sơ. Rõ ràng, bộ máy sẽ thêm cồng kềnh. Thứ ba, khi có hai GCN, chủ sở hữu cũng có thể thực hiện quyền của từng loại GCN như thế chấp nhà, thế chấp đất hai nơi khác nhau... sẽ nảy sinh hết sức phức tạp!
LƯƠNG THIỆN ghi
| 
