UBND TPHCM đang xem xét báo cáo phân nhóm các chung cư có lợi thế - không lợi thế và các tiêu chí quy hoạch, kiến trúc phục vụ chương trình xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ, xuống cấp. Báo cáo này do Sở Quy hoạch - Kiến trúc (QH-KT) thực hiện.
229 lô chung cư phù hợp xây mới
Nhiều chung cư xuống cấp đều nằm trong các khu đô thị hiện hữu với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội được đầu tư qua nhiều giai đoạn khác nhau. Có những khu vực có diện tích và quy mô rất thuận lợi để đầu tư chỉnh trang đô thị, cải thiện điều kiện sống của người dân nhưng cũng có những vị trí không đủ điều kiện xây dựng mới chung cư theo tiêu chuẩn hiện nay. Vì thế, UBND TP đã yêu cầu Sở QH-KT phối hợp các đơn vị liên quan rà soát, phân loại chung cư theo nhóm có lợi thế về vị trí (như tọa lạc tại các quận trung tâm, có khả năng sinh lợi cao khi đầu tư xây dựng lại) và nhóm không có lợi thế về vị trí (không thu hút nhà đầu tư); từ đó, hình thành nhóm chung cư có lồng ghép cả 2 loại chung cư để làm cơ sở mời gọi đầu tư hiệu quả hơn, tránh tình trạng nhà đầu tư đổ dồn vào cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ tại các khu vực sinh lời cao mà không đầu tư vào các chung cư kém hiệu quả khác.
Chung cư cũ tại quận 4, TPHCM. Ảnh: THÀNH TRÍ
Qua rà soát 532 lô chung cư xây dựng trước năm 1975, có 229 lô chung cư chất lượng còn khá nên chỉ cần cải tạo, sửa chữa và 84 chung cư dạng nhà phố liên kế/biệt thự phù hợp cải tạo hoặc xây mới theo hiện trạng. Còn lại 219 lô chung cư phù hợp tiêu chí đầu tư, xây dựng mới. Các chung cư tại khu vực có điều kiện thu hút đầu tư được phân bộ chủ yếu tại các quận 1, 3, 4, 5, 10, Bình Thạnh (khoảng 194 lô). Đặc biệt, một số chung cư có số lượng căn hộ và quy mô diện tích lớn, việc chỉnh trạng đô thị xây dựng mới chung cư tại khu vực này sẽ có điều kiện tạo quỹ đất xây dựng công trình công cộng và không gian mở, chẳng hạn chung cư Nguyễn Thiện Thuật, Thanh Đa, Ngô Gia Tự… Số còn lại bố trí rải rác, xen cài trong khu dân cư hiện hữu tại các quận 6, 7, 8, Bình Tân, Phú Nhuận.
Theo quy hoạch phân khu hiện nay, các khu chung cư cũ thuộc quy hoạch dân cư hiện hữu, chỉnh trang nhưng việc xác định chi tiết quy mô phát triển trong tương lai phục vụ cho việc tháo dỡ và xây dựng lại không được quy định rõ ràng, các chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc đối với vị trí chung cư cũ trong đồ án quy hoạch phân khu chỉ đơn thuần cập nhật dân số hiện trạng.
Trong khi đó, vấn đề quan trọng của việc xây dựng lại chung cư là phải đảm bảo quy mô để tái bố trí dân cư hiện hữu và có phần dư thêm để thu hút đầu tư, đảm bảo hài hòa lợi ích người dân - nhà đầu tư - xã hội. Do đó, việc rà soát quy hoạch phân khu, nghiên cứu lập và điều chỉnh quy hoạch sẽ theo hướng ưu tiên mời gọi đầu tư cho các chung cư cũ, kết hợp nâng cấp hạ tầng kỹ thuật - xã hội và hệ thống giao thông đảm bảo cho việc xây dựng mới, thay thế các chung cư xuống cấp theo hướng hiệu quả, khả thi, đáp ứng nhu cầu cấp bách hiện nay. Tuy vậy, Sở QH-KT cũng nhấn mạnh, các tiêu chí này chỉ áp dụng cho chương trình thực hiện cải tạo, xây mới thay thế chung cư hư hỏng nặng, xuống cấp trên địa bàn thành phố, không áp dụng cho các dự án nhà chung cư khác.
Có điểm cộng lẫn điểm trừ
Nguyên tắc tiên quyết khi tiến hành đầu tư, xây dựng mới các chung cư xuống cấp là không phá vỡ quy hoạch chung và quy hoạch phân khu của khu vực, đảm bảo các chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật - xã hội. Các công trình mới phải hài hòa với không gian kiến trúc khu vực xung quanh. Vì vậy, UBND cấp quận dựa trên thực tế các khu đất và điều kiện cụ thể để tính toán các chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc và quy mô dân số cụ thể của chung cư. Trường hợp có đề xuất quy mô dân số tăng thêm so với quy hoạch phân khu đã được duyệt thì UBND quận có trách nhiệm cân đối dân số trong phạm vi địa phương (để không tăng dân số so với quy hoạch chung của quận).
Theo Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam 01:2008 để tính toán áp dụng đặc thù và ưu tiên cho chương trình cải tạo xây nhà chung cư, Sở QH-KT đề xuất chỉ tiêu sử dụng đất tối thiểu có thể xem xét như sau: Khu vực 1 (quận 6, 7, 8, 11, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp) từ 2,7m²/người trở lên, khu vực 2 (quận 5, 10, Phú Nhuận, Bình Thạnh) từ 3m2/người trở lên, khu vực 3 (quận 1, 3, 4) từ 3,4m²/người trở lên.
Về chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc, trường hợp khu đất có điều kiện đặc biệt thuận lợi về hạ tầng kỹ thuật (chẳng hạn tiếp cận trực tiếp đường giao thông cấp liên khu vực, kết nối trực tiếp hoặc trong bán kính 400m với nhà ga của hệ thống giao thông công cộng khối lượng lớn) thì hệ số sử dụng đất tối đa có thể xem xét ưu đãi tăng thêm dành cho chức năng hỗn hợp khác như thương mại, dịch vụ, văn phòng… nhưng chỉ tiêu sử dụng đất tối thiểu sau quy đổi không nhỏ hơn 2m²/người. Trường hợp khu đất chỉ tiếp giáp đường có lộ giới hiện trạng từ 7 - 12m mà không có phương án mở rộng ranh thì tăng hệ số sử dụng đất tối đa 1,5 so với hiện trạng cũ.
Ngược lại, nếu khu đất ở điều kiện bất lợi, như không tiếp giáp đường có lộ giới rộng, diện tích nhỏ hơn 1.000m2… thì bị giảm trừ hệ số sử dụng đất. Giới hạn cả điểm trừ và điểm cộng đều không quá 1 và không được vượt quá hệ số sử dụng đất tối đa quy định (đối với khu vực 1 là 11,5; khu vực 2 là 10,5 và khu vực 3 là 9,5).
Sở QH-KT khuyến nghị UBND các quận cần chủ động phân nhóm các khu vực hạn chế phát triển và khu vực có điều kiện thuận lợi phát triển để lựa chọn chủ đầu tư (có thể ghép 2 hay nhiều cụm chung cư để giao cho một chủ đầu tư…), chủ đầu tư được chọn có nghĩa vụ, trách nhiệm xây dựng, bố trí tái định cư cho các hộ dân tại khu vực hạn chế phát triển. Nếu UBND TPHCM chấp thuận các tiêu chí để làm cơ sở kêu gọi đầu tư và đẩy nhanh tiến độ các dự án đầu tư, Sở QH-KT kiến nghị UBND TP ủy quyền cho UBND cấp quận phê duyệt đồ án điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu 1/2.000 và quy hoạch chi tiết 1/500, cấp giấy phép quy hoạch và chấp thuận bản vẽ tổng mặt bằng và phương án kiến trúc công trình.
Khánh Lê
