Mặc dù có không ít quy định trong quản lý chung cư và cả chế tài đối với những sai phạm cho chủ đầu tư, ban quản lý… nhưng thời gian qua, xung đột tại các chung cư vẫn không có chiều hướng giảm. Vậy làm thế nào để công tác quản lý chung cư đạt kết quả tốt nhất?
Tổ chức Hội nghị nhà chung cư tại chung cư Hoàng Anh Gia Lai (quận 2) nhằm giải quyết những bức xúc của cư dân
Nguyên nhân từ đâu?
Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng TPHCM), cho rằng xung đột tại các chung cư không phải sau khi đưa vào sử dụng mới phát sinh, mà có dấu hiệu ngay từ lúc dự án đang triển khai. Nếu chủ đầu tư thiếu minh bạch trong cung cấp thông tin, cố tình xây dựng công trình sai phép, đưa dự án đi thế chấp ngân hàng… sẽ dẫn đến xung đột giữa chủ đầu tư và khách hàng. Với việc ban hành và sửa đổi nhiều nội dung quan trọng của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, hệ thống pháp lý về mua bán nhà ở tại Việt Nam đang ngày càng hoàn thiện. Quyền lợi người mua nhà được bảo vệ, các rủi ro cũng hạn chế hơn. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau, những mâu thuẫn, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân vẫn diễn ra tại không ít dự án, khiến niềm tin của người dân bị ảnh hưởng. Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), việc phát sinh tranh chấp xuất phát từ nhiều nguyên nhân và có thể bắt đầu ngay từ lúc mua bán. Đây là khởi đầu cho mọi quyền và nghĩa vụ, cho mọi vấn đề liên quan đến sản phẩm nhà sau này, từ quá trình xây dựng đến lúc bàn giao.
Trong thời gian vừa qua, có một số dự án, như Bảy Hiền Tower, ngay từ đầu chủ đầu tư đã cố tình có hành vi sai phạm trong giấy phép xây dựng. Sau khi xây, chưa nghiệm thu được đã lại cho cư dân vào ở. Do đó, bên cạnh sự tự giác chấp hành các quy định của chủ đầu tư thì trước hết cơ quan quản lý phải thường xuyên kiểm tra và phát hiện kịp thời các sai phạm để xử lý, đặc biệt là các cơ quan quản lý địa phương. Để tránh những rủi ro cho người dân, đã đến lúc cơ quan quản lý cần công khai và minh bạch thông tin của từng dự án để người dân nắm rõ. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực từ tháng 7-2015 quy định trước khi xây dựng, chủ đầu tư phải có thông báo cho Sở Xây dựng và sở này xác nhận thì mới được phép xây dựng. Các thông tin về dự án sau đó phải công bố đầy đủ trên website của Sở Xây dựng từng địa phương. Rõ ràng quy định không thiếu nhưng rủi ro cho người mua nhà, xung đột trong quá trình sử dụng tại các chung cư vẫn cứ xảy ra.
Có những trường hợp chủ đầu tư chưa cung cấp thông tin nhưng người mua nhà tin tưởng chủ đầu tư vẫn chấp nhận mua. Vấn đề ở đây là người mua đã quá chủ quan. Như vậy có thể nói, các xung đột liên quan đến chung cư có thể xuất phát từ sự thiếu minh bạch của chủ đầu tư, sự lơi lỏng và chậm cung cấp thông tin của cơ quan quản lý, công tác kiểm tra, kiểm soát của ngành chức năng chưa chặt chẽ và sự chủ quan, thiếu tìm hiểu thông tin về dự án, về chủ đầu tư của người mua. Tất cả các thiếu sót này sẽ bộc lộ khi người dân nhận nhà và thực hiện các quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.
Công khai thông tin dự án cho người dân
Dưới góc độ của một doanh nghiệp có kinh nghiệm trong quản lý chung cư, bà Huỳnh Ngọc Hiệp, đại diện Công ty Savita, cho biết khi mua nhà, trước hết khách hàng cần phải lựa chọn chủ đầu tư uy tín, xem xét vị trí dự án, cơ sở hạ tầng như thế nào. Bên cạnh đó, nghiên cứu kỹ hợp đồng mua bán. Người dân có quyền đọc và nên tham khảo luật sư độc lập trước khi quyết định ký hợp đồng mua bán. Từ năm 2013 trở về trước, nhiều dự án đã có tình trạng hợp đồng mua bán không rõ ràng, dẫn đến xung đột giữa người mua và người bán. “Hiện nay tất cả các quy định liên quan đến việc phát triển nhà ở đã khá đầy đủ, hơn nữa các nhà đầu tư lớn cũng muốn bảo vệ thương hiệu của mình, người mua nhà nên tìm đến những tập đoàn lớn để hạn chế được rủi ro”, bà Hiệp chia sẻ thêm.
Theo các chuyên gia, cơ quan chức năng cần chế tài thật nghiêm khi chủ đầu tư hay ban quản trị chung cư có sai phạm, tăng cường giám sát ngay từ đầu việc mua bán nhà, nhanh chóng cập nhật và cung cấp thông tin từng dự án được phép mua bán lên trang web của cơ quan quản lý - đây là cách bảo vệ người dân, giúp họ tìm hiểu kỹ dự án trước khi quyết định mua một chỗ định cư. Nên chăng các cơ quan quản lý cần có bộ phận tư vấn, thẩm định đối với từng chủ đầu tư, dự án để người mua nhà dựa vào làm thông tin tham khảo. Điều này sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, bởi nếu thị trường kém minh bạch thì rủi ro càng cao, tranh chấp xảy ra càng nhiều thì người mua nhà càng dè dặt hơn. Ông Phan Trường Sơn cho biết thêm, công tác quản lý chung cư và bảo vệ quyền lợi của khách hàng có nhiều giải pháp và cần nhiều bên tham gia. Trước hết, đó là các nhà đầu tư chân chính, thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư. Người dân khi mua cần quan tâm tìm hiểu thông tin về dự án, chủ đầu tư dự án thật kỹ. Cơ quan quản lý nhà nước phải có trách nhiệm quản lý, giám sát về các hoạt động của chủ đầu tư, phải có trách nhiệm công khai các thông tin của dự án - nhất là liên quan tới các dự án có thế chấp ngân hàng hay có hành vi xây dựng sai phép. Bên cạnh đó là trách nhiệm của ngân hàng, các ngân hàng cần phải quản lý chặt chẽ cách thức cho vay tín dụng của mình. Cuối cùng, đó chính là trách nhiệm của cơ quan truyền thông, cần đưa thông tin chính xác về dự án, phải kiểm tra toàn bộ thông tin của dự án trước khi đưa thông tin đến độc giả.
ĐỖ TRÀ GIANG
