Các Luật Đất đai năm 2013, Xây dựng, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản (BĐS), Đầu tư và Luật Doanh nghiệp năm 2014 đã góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS ngày càng tốt hơn, nhưng vẫn còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết cần được sửa đổi, bổ sung. Điều này nhằm phát triển thị trường BĐS theo hướng minh bạch, lành mạnh và bền vững, giải quyết tốt bài toán nhà ở cho cán bộ viên chức, người có thu nhập thấp ở đô thị, người nhập cư...
Cải cách các điều luật, chính sách để thị trường BĐS phát triển bền vững
Xử lý các điểm nghẽn
Giải phóng mặt bằng (GPMB) đang là “điểm nghẽn” của thị trường BĐS, kéo theo hệ quả nhiều dự án bị dở dang vì bồi thường “da beo”. Theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai, Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong một số trường hợp, trong đó có dự án xây dựng khu đô thị mới, dự án chỉnh trang đô thị. Nhưng thời gian qua, việc thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất các dự án xây dựng khu đô thị mới và chỉnh trang đô thị để tiến hành GPMB rất khó khăn, mất nhiều thời gian của các cơ quan chức năng và nhà đầu tư (NĐT). Do vậy, hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 62 Luật Đất đai để xác định rõ thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, TP khi phê duyệt đề án quy hoạch phát triển các khu đô thị mới, khu vực chỉnh trang đô thị, khu vực dân cư tự chỉnh trang; hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phù hợp với quy hoạch được duyệt về chỉnh trang đô thị, thì được thực hiện cơ chế này để sớm triển khai thực hiện dự án, tránh tình trạng người có đất lợi dụng sự thiếu chặt chẽ của hệ thống pháp luật để khiếu kiện kéo dài như hiện nay. “Tổ chức phát triển quỹ đất” của các tỉnh, TP được thực hiện thu hồi đất, GPMB, sau đó tiến hành đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn NĐT một cách minh bạch, công bằng, hạn chế tình trạng khiếu kiện và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.
Tiền sử dụng đất là “điểm nghẽn” khác, là gánh nặng của doanh nghiệp và người dân khi mua nhà, và NĐT không thể tiên lượng khi quyết định đầu tư; là môi trường tạo ra cơ chế xin-cho. Để thị trường BĐS vận hành thực sự theo cơ chế thị trường phải thay đổi quan điểm về tiền lệ sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế như đề xuất của UBND TPHCM tại Báo cáo số 196/BC đã trình Chính phủ: “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất”, thay bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10%-15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin-cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn để duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”.
Hiệp hội kiến nghị bổ sung Khoản 2 (mới) vào Điều 107 Luật Đất đai, như sau: Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất K) do UBND cấp tỉnh, TP ban hành; đề nghị bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm 1 lần” tại Điều 13 Luật Đất đai; sửa đổi Điều 114 Luật Đất đai giao toàn quyền cho cấp tỉnh, TP ban hành bảng giá đất và giá đất cụ thể phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.
Cải cách thủ tục hành chính
Theo quy định hiện hành, Cục Quản lý các hoạt động xây dựng thuộc Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm thẩm định các thiết kế cơ sở, kỹ thuật, bản vẽ thi công của tất cả công trình cấp 1 (cao trên 20 tầng); những dự án nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng trên 20.000m2 của 63 tỉnh, TP. Song lại có nghịch lý là sau khi được cơ quan chuyên môn thuộc Bộ Xây dựng thẩm định, chủ đầu tư phải đem hồ sơ này về nộp lại Sở Xây dựng để được cấp giấy phép xây dựng. Hiệp hội nhận thấy việc tách thành 2 quy trình: thẩm định thiết kế và cấp giấy phép xây dựng là không hợp lý, làm tăng thủ tục và thời gian thực hiện, cần nhập 2 quy trình này thành 1 để giảm bớt thời gian và chi phí.
Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 5 Điều 78 Luật Xây dựng theo hướng giao Sở Xây dựng thẩm định các thiết kế cơ sở, kỹ thuật thi công các công trình cấp 1, các dự án nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng trên 20.000m2; đồng thời cần thống nhất vào quy trình, thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng, UBND các tỉnh, TP, các sở xây dựng cho phép chủ đầu tư dự án được triển khai xây dựng trước phần móng và hầm công trình, sau khi đã được thẩm định các thiết kế để giảm thời gian chờ đợi cấp giấy phép xây dựng toàn bộ công trình. Để thực hiện chủ trương cải cách thủ tục hành chính, giảm phiền hà cho người dân và doanh nghiệp, hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 2.e Điều 89 Luật Xây dựng về miễn thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng trong dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở đã có quy hoạch chi tiết 1/500 (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng), đã có thiết kế cơ sở, kỹ thuật thi công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Hiệp hội kiến nghị thay đổi chính sách thu tiền sử dụng đất hiện nay; cải cách quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, nhanh chóng, hợp lý và loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực. Đề nghị bãi bỏ cơ chế đấu thầu chỉ chọn đơn vị chào thầu với giá thấp nhất được trúng thầu, thay thế bằng cơ chế đấu thầu rộng rãi chọn đơn vị có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu.
Điều tiết thị trường linh hoạt
Thuế là công cụ hàng đầu để điều tiết thị trường BĐS. Nhằm khuyến khích đầu tư, phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước đã áp dụng thuế GTGT 5%, thuế thu nhập doanh nghiệp 10%. Trước đây, thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng BĐS có 2 cách tính thuế: bằng 22% trên thu nhập chịu thuế, hoặc bằng 2% giá trị hợp đồng giao dịch. Nhưng theo luật thuế hiện nay chỉ tính bằng 2% giá trị hợp đồng giao dịch, đã dẫn đến tình trạng có nhiều trường hợp khai thấp để tránh thuế.
Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, chủ đầu tư dự án phải có 15-20% vốn chủ sở hữu, còn lại 80-85% vốn đầu tư dự án của doanh nghiệp BĐS phụ thuộc chủ yếu vào 2 nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Để khuyến khích thị trường tăng trưởng, theo tôi cần áp dụng chính sách tín dụng nới lỏng, lãi suất thấp, điều kiện thẩm định cho vay dễ dàng hơn. Nhưng khi thị trường có dấu hiệu bong bóng cần áp dụng chính sách hạn chế tín dụng, kể cả áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng, lãi suất cao, điều kiện thẩm định cho vay khắt khe, khống chế tăng trưởng tín dụng.
Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại xây dựng “quy chế hoạt động nội bộ ngân hàng” theo hướng khuyến khích chủ đầu tư dự án, nhà thầu thi công, thầu tư vấn, nhà cung cấp vật tư, thiết bị, khách hàng đều mở tài khoản giao dịch tại cùng ngân hàng, để tạo điều kiện cho ngân hàng giám sát dòng tiền được sử dụng đúng mục đích, giúp chủ đầu tư và các bên liên quan sử dụng vốn vay hiệu quả, tiết kiệm, giảm thiểu rủi ro cho khách hàng.
|
LÊ HOÀNG CHÂU
Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM
