200.000 căn nhà còn treo giấy chủ quyền

TPHCM phấn đấu đến tháng 6-2013 sẽ hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất (gọi tắt là giấy chứng nhận - GCN). Tuy nhiên, đến thời điểm này vẫn còn gần 200.000 căn nhà chưa được cấp GCN lần đầu, chủ yếu do sự thiếu trách nhiệm của chủ đầu tư.

Cả chục năm chưa có GCN

Số nhà đất chưa có GCN lần đầu chủ yếu thuộc địa bàn các quận - huyện vùng ven, khu vực mới đô thị hóa, nằm trong dự án phát triển các khu đô thị mới và dự án xây dựng chung cư tại các quận - huyện 2, 9, 12, Nhà Bè, Thủ Đức. Có không ít dự án, người dân đã về ở cả chục năm nhưng vẫn chưa được cấp GCN, chủ yếu do sự thiếu trách nhiệm của chủ đầu tư.

Cách nay hơn 10 năm, nhiều người mua lô đất của Công ty Xây dựng - Thương mại Bình Thạnh trên đường Bùi Đình Túy (Bình Thạnh) sau đó bỏ tiền xây nhà. Đến nay công ty đã giải thể, sáp nhập vào Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Tân Thuận nhưng việc giao giấy chủ quyền cho các hộ dân đã mua đất cất nhà bị bỏ lửng.

Ông Hoàng Đình Phi, Phó Tổng giám đốc Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Tân Thuận, phân trần: Vướng mắc lớn nhất là do tranh chấp ranh giới giữa dự án của Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Tân Thuận với dự án của Công ty cổ phần Đất Phương Nam, mãi đến thời điểm này mới cơ bản giải quyết ổn thỏa. Hàng trăm hộ dân mua nhà theo hợp đồng góp vốn với Công ty TNHH Xây dựng kinh doanh nhà tại dự án Gia Hòa (quận 9) đã về ở hơn 5 năm nay cũng chưa được cấp GCN lần đầu. Theo phản ánh của nhiều cư dân tại đây, do hạ tầng dự án chưa đúng yêu cầu, nên chưa được cơ quan chức năng nghiệm thu tiếp nhận, do vậy việc cấp GCN bị ách lại.

Trên đây chỉ là một số trường hợp trong số hàng trăm dự án mà chủ đầu tư chưa làm tròn trách nhiệm trong việc cấp GCN lần đầu cho người mua nhà. Ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (Sở TN-MT TPHCM), cho biết: Với Quyết định 54/2007 ban hành ngày 30-3-2007, UBND TPHCM đã có những quy định chặt chẽ nhằm buộc chủ đầu tư các dự án phát triển các khu đô thị mới và các dự án xây dựng chung cư phải hoàn thiện hệ thống hạ tầng, hoàn thành các nghĩa vụ tài chính mới được cấp GCN.

Thế nhưng không phải chủ đầu tư nào cũng đủ năng lực để hoàn thành tất cả các hạng mục hạ tầng kỹ thuật được duyệt. Một thực tế nữa, phần lớn các dự án khu dân cư mới được các chủ đầu tư bán cho khách hàng dưới hình thức hợp đồng góp vốn. Chính vì vậy, hầu như chủ đầu tư đã thu đủ tiền từ khách hàng mặc dù họ còn nhiều trách nhiệm phải thực hiện với khách hàng. Không ít chủ đầu tư sau khi thu đủ tiền thì cù nhầy, lơ là trách nhiệm làm thủ tục để có GCN. Chính vì những lý do đó mà có nhiều dự án đã bán cả chục năm vẫn chưa có GCN lần đầu.

Thay đổi những quy định không phù hợp

Ông Trần Ngọc Hổ, Chủ tịch UBND quận 12, cho biết: “Tại quận 12, tốc độ đô thị hóa rất nhanh, nhu cầu cấp GCN lần đầu của người dân rất lớn nhưng tiến độ vẫn chưa đạt như yêu cầu. Do đó quận sẽ rà soát lại toàn bộ quy trình, xem ách tắc ở khâu nào để đẩy nhanh tiến độ cấp GCN theo kế hoạch đề ra”. Để đảm bảo tiến độ cấp GCN, đối với những trường hợp hồ sơ pháp lý đất đai phức tạp, Sở TN-MT TPHCM kiến nghị Bộ TN-MT cho phép cấp GCN về đất trước, để kịp kế hoạch vào tháng 6-2013.

Trong trường hợp chủ đầu tư không hợp tác, sở sẽ kiến nghị các cơ quan chức năng không cấp phép đầu tư, không giao đất, không cho thuê đất để làm dự án mới trên địa bàn TPHCM cho đến khi nào hoàn thành thủ tục cấp GCN cho dân trong các dự án hiện hữu. Tuy nhiên nhiều ý kiến cho rằng biện pháp chế tài này chưa đủ mạnh để buộc chủ đầu tư hợp tác với cơ quan chức năng thực hiện việc cấp GCN cho khách hàng. Bởi họ có thể dễ dàng thành lập một pháp nhân mới để triển khai một dự án mới, lúc đó cơ quan chức năng không dễ dàng gì “bắt giò” được.

Đối với những dự án nhà ở theo quy định phải xây nhà xong mới được chuyển nhượng, rất nhiều chủ đầu tư và khách hàng lách quy định bằng cách ban đầu thực hiện hợp đồng hợp tác xây dựng nhà ở, nhưng sau khi nhận bàn giao đất từ chủ đầu tư thì khách hàng tự xây nhà, sau đó mới làm hợp đồng mua bán nhà ở. Trong lúc chưa ra GCN cho khách hàng, GCN quyền sử dụng đất vẫn đứng tên công ty.

Lợi dụng kẽ hở này, nhiều chủ đầu tư đem GCN quyền sử dụng đất cầm cố thế chấp ngân hàng để vay vốn, hoặc với một lô đất mà cùng lúc bán cho nhiều khách hàng. Theo luật sư Nguyễn Tấn Hải (Đoàn Luật sư TPHCM) hành vi này đã cấu thành tội “lừa đảo chiếm đoạt” hoặc “lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt” cần phải bị xử lý nghiêm.

Kẽ hở này vừa tạo rủi ro cho khách hàng vừa làm cho thị trường bất động sản ách tắc vì không phải chủ đầu tư nào cũng có năng lực để xây dựng toàn bộ dự án rồi mới chuyển nhượng cho khách hàng. Do đó mới đây trong cuộc làm việc với Thủ tướng Chính phủ về thị trường bất động sản, trao đổi với phóng viên Báo SGGP, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết sẽ xem xét đề xuất cho bán nền đất đối với dự án đã xong hạ tầng.

Trước tình cảnh bức xúc của nhiều người mua nhà đã lâu mà chưa có GCN, UBND TP đã ban hành Quyết định 26/2012/QĐ-UBND ngày 28-6-2012, bãi bỏ Quyết định 54/2007. Theo đó bãi bỏ quy định phải có biên bản bàn giao hạ tầng. Tiếp đó, ngày 17-7-2012, Bộ TN-MT có Công văn 2470/BTNMT-TCQLĐĐ thống nhất một số giải pháp đẩy nhanh việc cấp GCN cho người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở.

Đỗ Trà Giang