Năm 2008, Bộ Xây dựng ban hành Quyết định 08 về quy chế quản lý nhà chung cư. Tuy nhiên, với xu thế quy mô chung cư hiện đại ngày càng lớn, số cư dân nhiều hơn nên Quyết định 08 đã như chiếc áo quá chật, bộc lộ nhiều bất cập.
Có chung cư cả chục ngàn cư dân
Hiện nay trên địa bàn TPHCM có trên 1.200 chung cư. Con số này đang tiếp tục tăng thêm. Đó là xu thế chuyển dần từ nhà phố sang chung cư tập trung. Quy mô từng chung cư cũng ngày càng lớn hơn, số cư dân đông hơn. Trước đây, quy mô một chung cư chỉ vài chục căn hộ, các chung cư lớn như chung cư 727 (quận 5), chung cư Nguyễn Kim (quận 10)… cũng chỉ vài trăm căn hộ. Những năm gần đây, hàng loạt chung cư mới xây dựng có đến hàng trăm, thậm chí hàng ngàn căn hộ, như chung cư Rich Star (quận Tân Phú) do Tập đoàn Novaland đầu tư, gồm 6 block cao 22 tầng, gần 2.000 căn hộ; chung cư Era Town (quận 7) do Công ty CP Đức Khải đầu tư, gồm 10 block, cao trên 20 tầng, trên 3.000 căn hộ... Chắc chắn trong thời gian tới, quy mô xây dựng và số cư dân của một chung cư vẫn chưa dừng ở đây.
Chung cư Era Town có quy mô trên 12.000 cư dân
Khu chung cư Era Town là nơi sinh sống của trên 12.000 cư dân, gần bằng dân số của một phường ở quận 1, như phường Cầu Ông Lãnh (15.033 cư dân); phường Nguyễn Thái Bình (15.897 cư dân), phường Bến Nghé (15.000 cư dân)... Quy mô số căn hộ và cư dân ở một khu chung cư nhiều đã vượt quá mức điều chỉnh của Quyết định 08, đã dẫn đến nhiều hệ lụy nằm ngoài tầm kiểm soát. Thí dụ như chung cư Era Town được đưa vào sử dụng từ lâu nhưng chưa tổ chức được đại hội để bầu ban quản trị do cư dân quá đông. Ban quản trị phải là người đại diện cho đa số cư dân, chứ không phải một nhóm người. Chưa có ban quản trị nên chủ đầu tư có lý do để chưa bàn giao tiền bảo trì chung cư. Ở chung cư này đã xảy ra xô xát giữa cư dân và chủ đầu tư giành quyền quản lý quỹ bảo trì chung cư.
Ông Trần Văn Thường, Phó Ban quản trị chung cư Đất Xanh (phường Tam Phú, quận Thủ Đức), cho biết các thành viên trong Ban quản trị chung cư Đất Xanh đều là kiêm nhiệm. Tuy quy mô chung cư Đất Xanh chỉ có 2 block với 400 căn hộ, nhưng yêu cầu của công việc cũng quá sức đối với ban quản trị. Do vậy, để quản lý, điều hành một khu chung cư có đến cả chục ngàn cư dân thực sự là điều khó khăn đối với Ban quản trị mà thành phần chủ yếu là nghiệp dư, làm thêm.
Tìm mô hình quản lý phù hợp
Theo Nghị định 159/2005 của Thủ tướng Chính phủ quy định về phân loại đơn vị hành chính, phường và thị trấn, thì phường quy mô dưới 3.000 dân được tính 45 điểm. Quy mô 3.000 - 10.000 dân thì cứ thêm 1.000 dân cộng thêm 10 điểm, được tính từ 46 - 115 điểm. Quy mô trên 10.000 dân, thì cứ thêm 1.000 dân cộng thêm 9 điểm, được tính từ 116 điểm đến không quá 2.000 điểm. Chiếu theo nghị định này, quy mô dân số khu chung cư Era Town xếp ngang loại phường cấp 1.
Theo Nghị định 92/2009 của Thủ tướng Chính phủ quy định về chức danh, số lượng đối với cán bộ cấp phường - xã, thì phường cấp 1 được biên chế 25 cán bộ, với đầy đủ các bộ phận chuyên môn từ chính quyền đến các tổ chức đoàn thể. Trong khi đó, với quy chế của Quyết định 08 hiện hành, công tác quản lý 12.000 dân ở chung cư Era Town chỉ do một ban quản trị điều hành có tính nghiệp dư, nên nảy sinh nhiều bất cập. Quyết định 08 chưa quy định về trình độ, nghiệp vụ chuyên môn của các thành viên ban quản trị. Trong khi với cán bộ phường đều có quy định về trình độ học vấn, chuyên môn, còn thành viên ban quản trị chung cư chủ yếu dự trên sự tín nhiệm của cư dân, và chỉ là những người kiêm nhiệm, làm thêm, nên khó đảm đương được công việc. Bất cập nhất là các thành viên ban quản trị không được chuẩn hóa về tài chính, kế toán nên khó có thể quản lý, sử dụng hiệu quả số tiền quỹ bảo trì chung cư lên đến cả chục tỷ đồng.
Rõ ràng mô hình ban quản trị theo Quyết định 08 hiện hành đã quá chật, chỉ còn phù hợp với những chung cư quy mô vừa và nhỏ, cư dân không nhiều. Cần sớm xây dựng mô hình quản lý nhà chung cư có quy mô dân cư lớn để đáp ứng kịp yêu cầu phát triển đô thị hiện đại.
TRẦN YÊN
