Hàng loạt vụ khiếu kiện, khiếu nại liên quan đến việc giao nhà chậm tiến độ, chất lượng không như hợp đồng, dự án bị bán trùng…, trong thời gian qua, đều rơi vào những dự án đang trong quá trình xây dựng. Việc mua, bán nhà hình thành trong tương lai tuy có thuận lợi cho đôi bên, nhưng cũng không lường trước những rủi ro cho người mua. Làm cách nào để bảo vệ người mua nhà?
Chỉ một số ít DN xây dựng xong mới bán như dự án Him Lam Chợ Lớn.
Lợi bất cập hại
Luật Đầu tư kinh doanh bất động sản cho phép nhà đầu tư huy động vốn từ khách hàng khi dự án đã đảm bảo những điều kiện tối thiểu, nhằm chia sẻ gánh nặng tài chính với nhà đầu tư, cũng như kéo dài tiến độ trả tiền của người mua nhà…
Theo tính toán của các chuyên gia, với thực lực của các doanh nghiệp (DN) hiện nay, rất ít DN có đủ khả năng triển khai hoàn thiện một dự án rồi mới tính đến việc kinh doanh. Do đó, việc huy động vốn từ khách hàng là một kênh quan trọng không thể thiếu. Ngoài ra, nếu xây xong mới bắt đầu kinh doanh (bán hàng), chủ đầu tư sẽ đối mặt với những rủi ro, như không lường trước diễn biến thị trường trong quá trình dự án được triển khai, không thể đánh giá sự hấp thụ của thị trường (khách hàng) đối với dự án như thế nào khi đã hoàn chỉnh. Trong khi đó, nếu chủ đầu tư vừa xây, vừa bán có lợi hơn do huy động được vốn từ khách hàng, điều chỉnh chiến lược kinh doanh khi thị trường biến động, thăm dò được thị hiếu của khách hàng đối với dự án để điều chỉnh kịp thời… Việc người mua tham gia “góp vốn” ngay từ đầu cũng có lợi là giá thành có giảm hơn so với khi mua đã hoàn thiện, bởi chủ đầu tư giảm chi phí một phần lãi vay từ nguồn tiền của khách hàng; khách hàng có thể góp ý cho chủ đầu tư về quá trình hoàn thiện của dự án.
Tuy nhiên, người mua nhà hình thành trong tương lai đối diện với quá nhiều rủi ro, bởi thời gian qua có nhiều dự án xây dựng dở dang đã phải trùm mền, thậm chí có dự án chủ đầu tư thu một phần tiền của khách hàng rồi chẳng làm gì, có chủ đầu tư đem một căn hộ bán cho nhiều người rồi bỏ trốn; có dự án chủ đầu tư thu một phần tiền xong không thực hiện rồi chây ì không trả lại tiền...
Tại dự án chung cư Gia Phú (Thủ Đức), một căn hộ được bán cho nhiều người, một số sàn địa ốc tham gia môi giới dự án sau đó cũng “giũ sổ”, thay tên đổi họ; chủ đầu tư trốn mất tăm. Hàng trăm khách hàng đang đứng ngồi không yên khi họ đã nộp 80% - 90% trị giá hợp đồng nhưng dự án đã ngưng thi công hơn 2 năm qua… Hàng chục vụ khiếu kiện liên quan đến dự án không triển khai, dự án chậm tiến độ đã được khách hàng gửi đến cơ quan chức năng, tòa án nhưng chỉ một số ít được thụ lý và số vụ khách hàng thắng kiện càng trở nên hy hữu.
Lập tài khoản trung gian
Ông Đỗ Văn Mạnh, Tổng giám đốc Công ty CP Đất Xanh Miền Nam, cho biết theo hợp đồng phân phối với chủ đầu tư, các sàn môi giới chỉ có chức năng thu hộ tiền từ khách hàng, sau đó nộp về chủ đầu tư. Tuy nhiên, lâu nay việc chủ đầu tư sử dụng số tiền đó như thế nào thì sàn môi giới và khách hàng hoàn toàn không biết. Do đó để tránh rủi ro cho khách hàng cũng như các sàn môi giới, những dự án mà Đất Xanh Miền Nam tham gia môi giới hay đầu tư thứ cấp, đều thống nhất với chủ đầu tư cũng như các bên liên quan phải lập một tài khoản trung gian, có sự giám sát của các bên để đảm bảo rằng, khi tiền của khách hàng giải ngân là đúng mục đích, đúng địa chỉ.
Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) 2014 (có hiệu lực từ ngày 1-7-2015) quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng, khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”. Quy định này ban hành cũng nhằm hạn chế rủi ro cho người mua nhà hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, rất nhiều DN lại “kêu”, vì quy định này sẽ làm đội giá thành căn hộ lên vì DN phải chịu phí bảo lãnh từ ngân hàng. Và phí này lại tính vào giá cho người mua nhà.
Vậy có cách nào vừa bảo vệ người mua nhà, vừa không gây khó cho DN? Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, đề nghị, quy định bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai rất cần thiết, nhưng chỉ nên áp dụng đối với DN có “vấn đề”, như DN đã từng bị mất uy tín trên thị trường, hoặc có vi phạm pháp luật, nay đã khắc phục và làm lại dự án mới, nên rất cần được bảo lãnh của ngân hàng để tạo lòng tin cho người tiêu dùng; hoặc DN mới thành lập; DN đã thành lập lâu nhưng chưa tạo được uy tín thương hiệu. Có như vậy mới công bằng với các DN đã xây dựng được uy tín thương hiệu.
Thực tế, khi mua nhà hình thành trong tương lai, bên mua chỉ căn cứ vào các giấy tờ liên quan, rất khó kiểm tra sự gian dối nếu bên môi giới hay chủ đầu tư cố tình lập lờ hay gian lận. Vì vậy, dù là quy định nào, theo luật sư Nguyễn Thị Cam (Đoàn Luật sư TPHCM), về mặt pháp lý, chủ đầu tư phải là người chịu trách nhiệm chính trong vụ việc. Cần xử lý mạnh tay các chủ đầu tư gian lận, kèm những quy định kiểm tra, giám sát chặt hơn để tạo lập một thị trường bất động sản công bằng và an toàn.
Đỗ Trà Giang
