Hạn chế phân lô bán nền
Theo nhận định của giới chuyên môn, ngoài những dự án đất nền đón đầu thông tin quy hoạch mơ hồ, hạ tầng nhếch nhác và bị giới đầu nậu “thổi” giá, thì các dự án xuất phát từ nhu cầu thực tế, có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh… thời gian qua liên tục tăng giá và đây cũng là xu hướng tất yếu của quy luật cung cầu.
Một dự án đất nền tại quận 9, TPHCM. Ảnh: Huy Anh Báo cáo mới đây của Công ty Savills về thị trường nhà phố, đất nền tại TPHCM trong quý 2-2017 cho thấy, nguồn cung sơ cấp của phân khúc biệt thự, nhà liền kề tại TPHCM chỉ đạt khoảng 2.060 căn, giảm 20% theo quý và 35% theo năm. Trong đó, phân khúc nhà liền kề tiếp tục chiếm lĩnh thị trường với 85% tổng lượng giao dịch. Savills dự báo, từ quý 3-2017 đến năm 2019, khu Đông TPHCM sẽ tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung và chiếm khoảng 50% thị phần.
Tương tự, báo cáo quý 2-2017 của Công ty CBRE về thị trường đất nền, nhà phố cũng chỉ ra, nửa đầu năm nay, khu Đông TPHCM tiếp tục chiếm ưu thế về nguồn cung mới với 68%. Trung bình, giá bán ở thị trường sơ cấp tăng 15% so với cùng kỳ năm trước. Theo báo cáo này, do hạn chế từ nguồn cung mới, hoạt động trên thị trường thứ cấp trở nên sôi nổi hơn. Giá thứ cấp chứng kiến mức tăng nhanh, biến động mạnh trong thời gian ngắn, đặc biệt là các sản phẩm nhà phố và biệt thự.
Theo phân tích của các chuyên gia, với thị trường đất nền, đặc biệt là đất nền tại TPHCM được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng sẽ không thể giảm giá trong dài hạn. Bởi lẽ, TPHCM là thành phố đông dân nhất nước và có tốc độ di dân cao, trong khi đất đai không thể giãn nở nên nhu cầu nhà ở chỉ có thể tăng chứ không giảm. Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty Eximrs, cho biết không chỉ TPHCM mà ngay cả với thị trường Đồng Nai, Bình Dương gần đây đều đã có chủ trương siết quy hoạch, hạn chế phân lô bán nền. Thực tế này khiến nguồn cung sản phẩm có pháp lý rõ ràng sẽ khan hiếm hơn trong thời gian tới.
Rủi ro đầu tư tại Đồng Nai
Khi quỹ đất TPHCM ngày càng thu hẹp, là thành phố giáp ranh với TPHCM, thời gian qua, Đồng Nai trở thành tâm điểm chú ý của giới đầu tư bất động sản nhờ sở hữu nhiều lợi thế, nhất là khi Chính phủ có chủ trương xây dựng sân bay Long Thành. Giao thông là vấn đề then chốt của thị trường bất động sản ở tỉnh Đồng Nai vì Đồng Nai định hướng phát triển các trục hướng tâm, trục vành đai để kết nối nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội khu vực TPHCM với các tỉnh miền Đông Nam bộ, Tây nguyên, duyên hải Nam Trung bộ, đồng bằng sông Cửu Long và quốc tế.
Tuy nhiên, theo nhận định của chuyên gia trong ngành, thị trường bất động sản Đồng Nai thời gian qua chủ yếu là đất nền và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thực tế đã xuất hiện nhiều rủi ro về quy hoạch, phân lô và đặc biệt lợi dụng sự cả tin của nhà đầu tư, một số đơn vị môi giới có dấu hiệu lừa đảo khách hàng để trục lợi.
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM cũng nhận được đơn kêu cứu của hơn 300 người dân mua bất động sản tại một số dự án ở các huyện Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom của 2 doanh nghiệp môi giới bất động sản. Các doanh nghiệp này đã lừa dối khách hàng khi đổi tên dự án, thay tên chủ đầu tư, vẽ thêm quy hoạch… Hiệp hội Bất động sản TPHCM đã gửi văn bản đến Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai đề nghị xử lý vấn đề trên.
Nhìn nhận về thị trường này, ông Nguyễn Thanh Lâm, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Đồng Nai, cho biết hiện tỉnh có 300 dự án đã và đang triển khai công tác bồi thường. Trong đó, có những nhà đầu tư vay ngân hàng trong bối cảnh lãi suất cao, nên rủi ro lớn.
Cũng theo ông Lâm, hiện có 3 nhóm đang đầu tư vào bất động sản Đồng Nai. Nhóm thứ nhất đã tiếp cận và đầu tư gắn liền với không gian đô thị hiện có tại các khu trung tâm của tỉnh như: Biên Hòa, Long Thành, Trảng Bom, Long Khánh… nhưng quỹ đất cũng đã gần hết do thuận tiện giao thông. Nhóm thứ 2 hướng về vùng ngoại ô của những thị trấn, đô thị và phải đầu tư từ 5 - 7 năm vì hạ tầng kỹ thuật kết nối vào hạ tầng kỹ thuật chính vẫn còn khó khăn. Hiện không ít dự án đã triển khai nhưng chủ yếu là phân lô bán nền. Một số dự án đã có hạ tầng kỹ thuật, nhưng không có hạ tầng xã hội nên không có người đến ở. Nhóm thứ 3 đầu tư các dự án xung quanh sân bay Long Thành. Các dự án này có tổng quy mô 21.000ha đã được phê duyệt nhưng quy hoạch này đang tạm dừng, chờ điều chỉnh.
Do đó ông Lâm cảnh báo nhà đầu tư thứ cấp nếu muốn đầu tư vào các khu vực trên, cần tìm hiểu rõ thông tin và có năng lực để giảm thiểu rủi ro.
Theo Luật sư Lâm Đăng Phúc, khi tiếp cận dự án, đầu tiên khách hàng phải yêu cầu nhà đầu tư cung cấp thông tin về pháp lý, nếu thấy đất rẻ, triển vọng ảo thì phải hết sức thận trọng. Ngoài ra, có thể xem xét đến uy tín của chủ đầu tư thông qua cam kết tiến độ giao đất, giao sổ đỏ.
“Bên cạnh đó, cũng cần chú ý vấn đề tài chính của mình, không nên vay hoặc chỉ vay với tỷ lệ hợp lý, vì dự án có thể kéo dài khoảng 3 năm. Với dự án phân lô bán nền, phải thỏa mãn thêm các điều kiện như có quy hoạch 1/500, chủ đầu tư đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, được cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án…”, Luật sư Phúc khuyến nghị.
Nhu cầu đối với phân khúc đất nền bao giờ cũng rất lớn. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng nhất của việc đầu tư đất nền trước hết phải có pháp lý, đất không nằm trong quy hoạch và có sổ đỏ. Và nếu mua khu đất trong một khu đô thị được quy hoạch bài bản, phải quan tâm đến năng lực của chủ đầu tư vì điều này quyết định giá trị gia tăng của sản phẩm trong tương lai. Và cần nhất là phải đầu tư vào những dự án có giá trị thật như có đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đi lại thuận tiện chứ không chỉ phân lô để bán nền.
