Đẩy mạnh loại hình căn hộ cho thuê hoặc thuê mua

Hiện nay, nhu cầu về nhà ở là khá lớn, liên quan đến 6 nhóm đối tượng sau đây: những gia đình có tiền, có nhu cầu thay đổi chỗ ở cao cấp hơn so với căn nhà hiện có; những cặp vợ chồng mới cưới (năm 2011 khoảng 50.000 cặp); những cặp vợ chồng/gia đình muốn ra riêng từ đại gia đình có nhiều thế hệ sinh sống trong cùng một nhà; những cán bộ công chức chưa có nhà, có nhu cầu mua/ thuê mua nhà mới; những thanh niên trẻ mới lập nghiệp có nhu cầu nhà ở; những người nhập cư từ nơi khác đến đang có nhu cầu nhà ở…

Tuy nhiên, để giải quyết nhu cầu, các đối tượng nêu trên đã tìm đến 8 dạng nhà ở. Dạng thứ nhất: chủ nhà tự nâng cấp, mở rộng diện tích hoặc thêm tầng trên diện tích đất sẵn có; Dạng 2: Các căn nhà đã qua sử dụng, thuộc các khu dân cư ổn định ở các quận huyện trên địa bàn TPHCM, rao bán trên thị trường; Dạng 3: Dạng nhà ở xây dựng tự phát, không chính thức, giao dịch ngầm, giá cả rất thấp (không đạt chuẩn); Dạng 4: Các căn hộ cho thuê không chính quy (do các hộ tự xây dựng và cho thuê); Dạng 5: Căn hộ cho thuê (chính quy) ở một vài dự án thí điểm mới bắt đầu, nhưng chưa phát triển; Dạng 6: Các căn hộ thuê mua thuộc nhà ở xã hội (do các chủ đầu tư xây dựng); Dạng 7: Các căn hộ mới (cao cấp) được xây dựng ở các khu dân cư mới; Dạng 8: Các căn hộ mới (giá bình dân) được xây dựng ở các khu dân cư mới.

Sự sôi động của thị trường bất động sản (nhà ở) vừa qua chủ yếu gây ra là do nhu cầu “ảo”, phần lớn kinh doanh, mua đi bán lại để lấy lời, nên tác động làm thị trường sôi động, trong khi nhu cầu ở thực sự không nhiều. Đến nay khi nhu cầu “ảo” không còn, thị trường bị giảm sút.

Lạm phát gia tăng và đầu tư mua bán bất động sản không còn lời như trước đây, đã khuyến khích người dân tự gửi tiết kiệm, có mức độ an toàn hơn so với bỏ vốn đầu tư (như mua bán bất động sản). Điều này ảnh hưởng khiến sức cầu của thị trường giảm.

Chưa có tín dụng nhà ở thực sự hỗ trợ cho người mua nhà, do vậy, người dân chủ yếu giải quyết nhu cầu bằng nguồn vốn tự có và vay mượn dưới hình thức phi chính thức. Điều này ảnh hưởng đến việc chưa kết nối tín dụng với các căn hộ mới xây. Hiện nay, mặc dù gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đang triển khai, tuy nhiên, quy định khống chế chỉ cho vay đối với căn hộ <15 triệu/m², với diện tích <70m² (về phía cung) và thủ tục khá phức tạp khi vay (về phía cầu) đã hạn chế hiệu quả của gói hỗ trợ này.

Trong thời gian dài, các nhà đầu tư “bỏ quên” thị trường căn hộ dành cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp. Do mua đi bán lại thu lợi nhuận hấp dẫn, các nhà đầu tư đua nhau đầu tư căn hộ cao cấp quá nhiều, dẫn đến sự thiếu hụt của căn hộ thu nhập thấp, người dân phải tự lo, dưới nhiều hình thức khác nhau.

Chính sách về đất đai vẫn chưa sửa đổi, nộp tiền sử dụng đất (một lần) vẫn còn khá cao, gây ảnh hưởng đến giá thành căn hộ không thể thấp hơn giá mong đợi, chưa đáp ứng mặt bằng chung của người dân.

Nhà ở và hạ tầng giao thông chưa đầu tư đồng bộ (trách nhiệm của chính quyền địa phương), đã dẫn đến yếu tố đi lại khó khăn từ nơi mới đến khu trung tâm, tác động nhiều đến sự lựa chọn mua hay không mua của người dân đối với căn hộ xây mới ở các dự án. Do vậy, bên cạnh giải pháp lâu dài về sửa đổi chính sách thu tiền sử dụng đất (đã có phần phân tích riêng), xin đề xuất 3 giải pháp:

Nên chuyển đổi cấu trúc lại thị trường nhà ở theo hướng phát triển mạnh loại hình căn hộ cho thuê hoặc thuê mua. Đây là giải pháp trước tiên cần thúc đẩy thị hiếu, khuyến khích người dân lựa chọn sinh sống tại các căn hộ ở các khu dân cư mới (bước đầu là dạng thuê/thuê mua với giá vừa phải so với thu nhập hiện nay), tạo động lực cạnh tranh thu hút dân cư đến ở tại các khu dân cư mới, qua đó từng bước thúc đẩy nhu cầu mua nhà thương mại tự do ở các khu dân cư mới về sau.

Nhà nước chú trọng đầu tư hạ tầng giao thông nối kết giữa các khu dân cư mới và bố trí dịch vụ vận tải hành khách công cộng, giúp người dân đi lại thuận lợi hơn.

Trong thời gian đang giải quyết hàng tồn kho, chủ đầu tư nào muốn đầu tư dự án căn hộ mới, đề nghị nên có quy định bắt buộc tiến hành khảo sát nhu cầu thật kỹ lưỡng và nghiêm túc, tránh đầu tư tràn lan, tiếp tục gây ra tồn đọng quỹ nhà ở tại các khu dân cư mới trong thời gian tới.

Tiến sĩ DƯ PHƯỚC TÂN
(Viện nghiên cứu Phát triển TPHCM)