Thị trường bất động sản (BĐS) là một phần quan trọng trong cơ cấu kinh tế của TPHCM. Nó tác động và chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố như dân số, địa lý tự nhiên, kinh tế, chính sách quản lý và phát triển TP. Nhận diện đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS, qua đó xác định thực trạng, dự báo được xu hướng phát triển thị trường BĐS TPHCM để có những giải pháp cụ thể cho từng giai đoạn trong thời gian tới rất cần thiết.
Một dự án bất động sản phân khúc trung bình tại quận Bình Tân. Ảnh: HUY ANH
Sở Xây dựng đang được UBND TPHCM giao xây dựng Đề án phát triển thị trường BĐS TPHCM giai đoạn 2016-2020, định hướng đến 2025 và tầm nhìn đến 2030. Hiện sở này đang lấy ý kiến của các sở-ngành, chuyên gia, các doanh nghiệp để hoàn thành đề án trình UBND TP.
Trong buổi thảo luận nhằm nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS làm cơ sở để đánh giá đúng thực trạng phát triển thị trường BĐS một cách toàn diện, phục vụ cho việc nghiên cứu đề án này, nhiều ý kiến cho rằng, thị trường BĐS TPHCM đang trong giai đoạn phục hồi tốt và bước vào giai đoạn phát triển mạnh, tính từ năm 1996 đến nay. Trong đó, các yếu tố về dân số, tăng trưởng GDP, vốn đầu tư nước ngoài là những nhân tố tác động rất mạnh đến thị trường BĐS TPHCM.
Cụ thể, hiện GDP của TPHCM chiếm 20% GDP cả nước, đạt gần 40 tỷ USD, thu nhập bình quân đầu người hiện trên 5.000 USD/người/năm. Dân số TP đạt trên 8 triệu người năm 2014 và tỷ lệ dân cư đô thị cao. Nguồn vốn FDI đổ vào BĐS ngày càng tăng. Trong năm 2014, tổng số vốn FDI đổ vào BĐS gần 3 tỷ USD với gần 400 dự án. Riêng 8 tháng đầu năm 2015, vốn FDI trên toàn quốc là 13 tỷ USD, trong đó nguồn vốn này đổ vào BĐS đứng thứ 2 và TPHCM là địa phương thu hút nhiều vốn FDI nhất. Chính những yếu tố trên tạo nhiều cơ hội thuận lợi cho sự phát triển mạnh mẽ và bứt phá của thị trường BĐS TPHCM trong thời gian tới.
Cùng với đó, các chuyên gia cũng cho rằng, TPHCM là đô thị có vị trí quan trọng của cả nước và trong khu vực, là trung tâm lớn không chỉ về kinh tế mà còn cả văn hóa, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, tài chính - ngân hàng... Từ sức hút mạnh mẽ của chức năng đô thị, dân số gia tăng nhanh chóng, dẫn đến sự thay đổi về quy mô của các hộ gia đình, kéo theo sự gia tăng các nhu cầu trong cuộc sống, trong đó có nhu cầu nhà ở. Đây cũng là yếu tố căn bản trong quan hệ cung - cầu của thị trường BĐS. Việc mở rộng và thu hút đầu tư phát triển kinh tế làm cho thu nhập dân cư, người lao động tại TPHCM luôn gia tăng. Nhu cầu về nhà ở sẽ tăng lên tương thích với mức tăng của thu nhập, qua đó cũng tác động đến các loại hình BĐS. Bên cạnh đó, kế hoạch phát triển đô thị của TP theo hướng đô thị hóa nhanh dẫn đến sự phát triển của hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các khu dân cư là tất yếu và đây cũng là một yếu tố quan trọng tác động đến cung - cầu, đặc biệt là giá cả BĐS trên thị trường.
Mặc dù có nhiều yếu tố để thị trường BĐS TPHCM phát triển trong thời gian tới nhưng vẫn có ý kiến quan ngại là cấu trúc phát triển đa trung tâm của TP đến nay vẫn còn chậm. Tốc độ giãn dân ra vùng ngoại thành ngày càng mạnh nhưng việc đầu tư cho hệ thống xã hội, những công trình công ích kèm theo vẫn chưa theo kịp cũng sẽ là yếu tố ảnh hưởng lớn đến quá trình phát triển của thị trường.
Ngoài các yếu tố về địa lý tự nhiên, lịch sử đô thị, trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế, tác động của quá trình hội nhập... là những yếu tố chính tác động đến thị trường BĐS. Nhưng bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng cho rằng, các cơ chế quản lý và phát triển nhà ở như phát triển nhà ở xã hội như dành nhiều chính sách vay vốn ưu đãi cho các chủ đầu tư phát triển loại hình này, ưu đãi vốn vay lãi suất thấp cho các hộ gia đình, đối tượng thuộc diện giải quyết nhà ở xã hội để tạo lập nhà ở… cũng tác động đến nguồn cung và sức cầu của thị trường BĐS nhà ở. Chính vì thế, để hướng tới một thị trường BĐS minh bạch, phát triển bền vững, TP cần sớm ban hành bộ dữ liệu thông tin cơ sở về thị trường BĐS để phân tích thật rõ các yếu tố về nguồn cung - cầu, có thu thập rõ các số liệu về nguồn cung ở từng phân khúc từ bình dân đến cao cấp và cả thị trường nhà ở cho thuê. Từ đó giúp định hình được quá trình phát triển của thị trường. Các quy định về giá BĐS cũng cần được hoạch định sao cho phù hợp với quy luật về giá trị đất, quy luật cạnh tranh và cung - cầu trên thị trường.
MINH HUY
