Từ đầu năm 2016, chính quyền TPHCM đã chỉ đạo sát sao, thúc đẩy nhanh tiến độ giải tỏa đền bù, tháo dỡ chung cư cũ để sớm tiến hành xây dựng chung cư mới, nhằm đảm bảo an toàn cho người dân. UBND TP phân cấp, giao quyền cho quận, huyện chủ động thực hiện chương trình xây dựng chung cư mới.
Ách tắc về giải tỏa
Theo số liệu của Sở Xây dựng, TPHCM hiện có trên 470 chung cư cũ, hầu hết đã trên 50 năm. Nhiều nơi đã xuống cấp nặng, có nguy cơ sập bất cứ lúc nào. Hàng loạt chung cư có tên trong danh sách cần di dời khẩn cấp như 727 Trần Hưng Đạo (quận 5), Cô Giang (quận 1), 350 Hoàng Văn Thụ (quận Tân Bình)… Để đảm bảo an toàn, giữ tính mạng cho cư dân, từ 10 năm trước, chính quyền TP đã lên kế hoạch, quyết tâm thực hiện tháo dỡ chung cư cũ để xây mới. Tuy nhiên, chương trình xây dựng mới chung cư không chuyển biến do công tác đền bù giải tỏa, giải phóng mặt bằng quá chậm.
Năm 2008, quận 5 tiến hành giải tỏa chung cư 727 Trần Hưng Đạo để xây dựng mới. Chung cư có quy mô 13 tầng, tuổi thọ trên 60 năm, đã bị xuống cấp trầm trọng. Sinh mạng của 2.500 con người bị đe dọa từng ngày, không còn an toàn. Thế nhưng, đã hơn 8 năm trôi qua vẫn chưa đưa hết số dân ra khỏi chung cư. Do thời gian tiến hành giải tỏa kéo dài quá lâu năm nên đưa được hộ này ra khỏi chung cư, thì người khác lại vào chiếm dụng làm nơi ở. Chung cư 350 Hoàng Văn Thụ đã hơn 50 năm tuổi, cũng trong tình trạng bị xuống cấp nặng. Để đảm bảo an toàn cho hơn 140 hộ dân, từ 6 năm trước quận Tân Bình đã yêu cầu chủ đầu tư tiến hành giải tỏa, di dời dân ra khỏi chung cư, nhưng đến nay vẫn còn nhiều hộ dân bám lại. Trước khả năng chung cư có thể sập, giữa năm 2016, UBND TP buộc di dời các hộ dân còn lại ra khỏi chung cư.
Chung cư cũ 727 Trần Hưng Đạo đã cao 13 tầng, trong không gian hẹp, rất khó để tăng thêm tầng
Tại quận 1, năm 2007, Công ty cổ phần Phát triển Đất Việt giải tỏa khu chung cư Cô Giang để thực hiện dự án khu căn hộ và trung tâm thương mại. Chung cư này xây dựng đã hơn 50 năm, với 4 block, là nơi sinh sống của 750 gia đình. Sau gần 10 năm thực hiện đền bù giải tỏa, việc thực hiện dự án đã rơi vào bế tắc vì một số hộ dân không chịu rời căn hộ của mình. Trước thực trạng tính mạng người dân bị đe dọa, mới đây quận đã sử dụng biện pháp mạnh cưỡng chế đưa số hộ dân còn lại đi nơi khác tạm cư để đảm bảo an toàn.
Theo ông Phạm Ngọc Lâm, Tổng giám đốc Công ty Đức Khải, việc giải tỏa đền bù kéo dài quá lâu làm nản lòng nhà đầu tư. Thời gian qua, việc giải tỏa đền bù vô cùng khó khăn, rơi vào bế tắc vì chủ đầu tư và người dân còn nghi ngại lẫn nhau, trong khi thiếu sự hỗ trợ từ chính quyền. Người dân có tâm lý cứ bám trụ ở lại, gây sức ép với nhà đầu tư sẽ đòi thêm tiền đền bù. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến giải tỏa đền bù chậm, nhà đầu tư không có mặt bằng để thi công xây dựng chung cư mới.
Hài hòa 3 lợi ích
Để người dân yên tâm rời nơi ở, giao mặt bằng cho nhà đầu tư, Phó Chủ tịch UBND TP Lê Văn Khoa chỉ đạo chủ đầu tư phải thực hiện tái định cư tại chỗ cho người dân và đảm bảo cuộc sống nơi ở mới tốt hơn trước đây. Đây là một mục tiêu nhưng cũng là thách thức đối với các nhà đầu tư. Nhiều biện pháp đã được thực hiện, nhưng tiến độ xây dựng thay thế chung cư cũ vẫn giậm chân tại chỗ. Thực tế cho thấy, để thúc đẩy nhanh tiến độ thay thế chung cư cũ, phải đảm bảo hài hòa 3 lợi ích của nhà đầu tư, cư dân và chính quyền. Trên cùng một diện tích nhất định, tỷ lệ sử dụng đất đã cao, nhưng phải đảm bảo người dân được tái định cư tại chỗ với diện tích căn hộ tương ứng, nhà đầu tư tham gia xây dựng phải có lợi nhuận, còn Nhà nước đảm bảo về quy hoạch. Đây là một bài toán khó cho doanh nghiệp cũng như chính quyền. Nhà đầu tư Phạm Ngọc Lâm cho biết, điều khó khăn mà doanh nghiệp gặp phải không chỉ là ách tắc về giải tỏa, mà còn bị khống chế về hệ số sử dụng đất. Chung cư mới phải đảm bảo đủ chỗ để bố trí tái định cư, còn có thêm phần diện tích thương mại để thu lời.
Để hỗ trợ chương trình chung cư cũ, Chính phủ đã ban hành Nghị định 101/2015 về cải tạo xây dựng lại nhà ở chung cư. Theo đó, đối với chung cư mới sẽ cho phép tăng hệ số sử dụng đất. Đây là biện pháp phá lệ, nhằm tăng thêm số tầng để đảm bảo đủ chỗ tái định cư và còn có dư để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, đến thời điểm này, Bộ Xây dựng vẫn chưa có văn bản hướng dẫn chi tiết cho phép tỷ lệ hệ số sử dụng được tăng thêm bao nhiêu, nên các cơ quan chức năng cũng như doanh nghiệp đành phải chờ.
Về lâu dài, Nhà nước nên quy định thời hạn sở hữu, sử dụng căn hộ chung cư, có thể là 50 - 60 năm. Hết thời gian sử dụng, không còn đảm bảo an toàn, chủ sở hữu giao lại cho Nhà nước để xây dựng mới và người chủ sử hữu được ưu tiên mua lại. Bởi theo quy định hiện nay, Nhà nước đã phá vỡ quy hoạch, tăng hệ số sử dụng đất, nhưng không thể tăng thêm tầng để lên cao mãi được.
TRẦN YÊN
