Theo thống kê của Sở Xây dựng TPHCM, trên địa bàn TPHCM có khoảng 150.000 cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan chuyên nghiệp, trong đó, có 20% (khoảng 30.000 người) có nhu cầu bức xúc về nhà ở. Chính vì thế, từ nay đến cuối năm 2015, TP đặt mục tiêu tạo ra hơn 21.000 căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) phục vụ cho các đối tượng này. Tuy nhiên, đến năm 2015 sẽ chỉ có 7 dự án với quy mô 6.145 căn hộ được hoàn thành, đạt 35% so với chỉ tiêu. Còn lại 13 dự án sẽ hoàn thành sau năm 2015, nguyên nhân chủ yếu là do thiếu vốn đầu tư và chưa có nhiều DN tham gia.
Những cán bộ công chức đầu tiên được nhận căn hộ nhà ở xã hội tại chung cư 339/34A Tô Hiến Thành, quận 10 TPHCM. Ảnh: HUY ANH
Thiếu nhà “vừa túi tiền”
Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (Horea), nguồn cung thị trường nhà ở hiện tại chỉ mới đáp ứng được nhu cầu của một bộ phận dân cư có thu nhập khá trở lên. Còn NƠXH, nhà ở bình dân dành cho người có thu nhập thấp đô thị chưa đáp ứng được yêu cầu của đại bộ phận người dân (phân khúc nhà ở bình dân chỉ chiếm khoảng 34% tổng số lượng nhà ở thương mại đưa vào sử dụng trên địa bàn thành phố trong những năm 2006 - 2012). Vì vậy, tình trạng mất cân đối cung - cầu dẫn đến tồn kho bất động sản tăng cao. Theo số liệu mới nhất từ Sở Xây dựng TPHCM, đến nay vẫn còn tồn kho khoảng 10.053 căn hộ/14.490 căn hộ chung cư với giá trị ước tính hơn 17.660 tỷ đồng.
Đánh giá về việc này, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP Nguyễn Văn Danh cho biết, nhu cầu thực tế về nhà ở hiện nay của người thu nhập thấp và trung bình còn rất lớn nhưng thị trường còn thiếu các sản phẩm có giá bán phù hợp với khả năng thanh toán của các đối tượng này. Giá nhà còn cao so với đa số thu nhập của người dân. “Chính vì thế, đã dẫn đến nghịch lý thiếu và thừa hiện nay là do thị trường tồn kho số lượng lớn căn hộ nhưng người dân có nhu cầu thực để ở lại không thể mua nhà để ở” - ông Danh nhận định.
Báo cáo với Ủy ban Kinh tế của Quốc hội về tình hình triển khai NƠXH trên địa bàn TP, UBND TPHCM cũng cho rằng, việc phát triển NƠXH trên địa bàn TP vẫn còn một số hạn chế, chưa đáp ứng về nhu cầu nhà ở đối với đối tượng cán bộ công chức, người thu nhập thấp trên địa bàn. Nguyên nhân là do việc xã hội hóa đầu tư đối với loại hình nhà ở an sinh xã hội vẫn còn khó khăn, các cơ chế ưu đãi thu hút đầu tư chưa thật sự mang tính khuyến khích, hấp dẫn các thành phần kinh tế tham gia thực hiện.
Các chủ đầu tư rất khó tiếp cận nguồn vốn vay nói chung và vốn vay ưu đãi nói riêng, chưa được xem xét hỗ trợ lãi vay cũng như hỗ trợ kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án phát triển NƠXH. Vì vậy, các doanh nghiệp chủ yếu tập trung xây dựng nhà ở thương mại, rất ít doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng NƠXH vì thời gian thu hồi vốn lâu, chỉ tiêu lợi nhuận khống chế theo quy định.
Ngoài ra, theo quy định hiện hành, chỉ thực hiện điều tiết 20% quỹ đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH đối với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên. Điều này tạo ra sự bất hợp lý, các doanh nghiệp tránh né bằng cách chỉ thực hiện dự án dưới 10ha. Đối với một số khu quy hoạch là nhà ở thấp tầng, khu dân cư ven sông ven biển, việc bố trí NƠXH tại các dự án này làm phá vỡ quy hoạch tổng thể dự án, do đó chủ đầu tư đề nghị hoán đổi quỹ đất khác để đầu tư xây dựng NƠXH.
Để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các đối tượng được hưởng ưu đãi theo Nghị quyết 02 của Chính phủ, TPHCM dự kiến sẽ phải cho chuyển đổi hơn 11.000 căn hộ thương mại sang NƠXH. Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi này vẫn còn chậm. Chủ trương chuyển đổi này của TP là tập trung ưu tiên xử lý hàng tồn kho đối với các dự án nhà ở thương mại đã có sản phẩm căn hộ hoàn chỉnh, có thể bàn giao đưa vào sử dụng ngay hoặc các dự án nhà ở thương mại đang thi công dở dang; đối với các dự án còn lại chưa xem xét, trừ trường hợp đặc biệt đối với các dự án nhà ở thương mại đã hoàn tất công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, đã đầu tư hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật của dự án, chủ đầu tư chứng minh được năng lực, hiệu quả, tính khả thi cao của dự án thì có thể xem xét giải quyết. TP cũng chủ trương không sử dụng vốn ngân sách nhà nước để mua quỹ nhà ở thương mại chuyển sang NƠXH.
Kiến nghị miễn 100% thuế cho DN
Để tạo thanh khoản, kích thích thị trường bất động sản, xem xét chuyển một phần nhà ở thương mại sang NƠXH nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp, UBND TPHCM cũng vừa đề nghị miễn 100% thuế giá trị gia tăng (VAT) và thuế thu nhập doanh nghiệp cho hoạt động đầu tư NƠXH, đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, chuyển nhà ở thương mại thành NƠXH. Và để hỗ trợ người mua nhà, TP cũng kiến nghị xem xét giảm thuế VAT đối với người mua nhà lần đầu; xem xét khoanh nợ xấu, giảm lãi suất tín dụng, thiết lập các gói tài chính hỗ trợ cho người dân.
Đối với căn hộ có diện tích lớn hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m², TP kiến nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng và NHNN theo hướng cho vay ưu đãi theo phương thức và lãi vay của gói 30.000 tỷ đồng đối với phần trong diện tích 70m² hoặc nhà có diện tích lớn hơn 70m2² này, giá bán dưới 15 triệu đồng/m², nếu người dân lần đầu tiên mua nhà. Đồng thời, tăng thời hạn cho vay hỗ trợ nhà ở lên 20 đến 30 năm đối với khách hàng có thu nhập quá thấp.
Để tạo thêm quỹ nhà, đất để phát triển NƠXH, TP cũng đã kiến nghị mở rộng quy định đối với chủ đầu tư các dự án dưới 10 ha, yêu cầu các chủ đầu tư dự án dưới 10 ha có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính tương ứng với 10% diện tích đất hoặc 20% diện tích căn hộ của dự án. Về phương thức thực hiện nghĩa vụ, kiến nghị không bắt buộc chủ đầu tư trích từ quỹ đất, quỹ nhà của dự án mà có thể đóng góp bằng tiền; hoặc bằng quỹ đất tại dự án khác; hoặc liên kết với chủ đầu tư dự án khác để cùng đóng góp.
Ngoài ra, TPHCM cũng đề nghị các bộ, ngành sớm ban hành bộ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế chung cư căn hộ vừa và nhỏ; điều chỉnh quy định tỷ lệ căn hộ trong chung cư để các DN lựa chọn khi xây dựng dự án.
MINH HUY
