Hài hòa lợi ích sẽ tháo được “nút thắt” cải tạo chung cư cũ

Tại buổi tọa đàm “Giải pháp cải tạo chung cư cũ” do Báo Pháp luật TPHCM tổ chức ngày 11-6, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM Trần Trọng Tuấn nhìn nhận, trong 10 năm qua, TPHCM chỉ mới thực hiện tháo dỡ 32 chung cư hư hỏng trong tổng số 474 chung cư cũ là con số khá khiêm tốn. Dẫn đến việc chậm di dời, cải tạo chung cư cũ là do khó khăn trong việc thỏa thuận bồi thường, trong đó thái độ thiếu quyết liệt của chính quyền địa phương khiến công tác giải phóng mặt bằng của các chủ đầu tư gặp khó khăn.

“Nút thắt” giải phóng mặt bằng

Theo ông Trần Trọng Tuấn, việc thỏa thuận bồi thường, giải phóng mặt bằng gặp khó vì phương án bồi thường chưa hợp lý, chưa bảo đảm hài hòa lợi ích giữa ba bên: chủ đầu tư, người dân và Nhà nước. Nhiều chung cư đã thực hiện giải phóng mặt bằng 5 - 7 năm, thậm chí gần 10 năm như chung cư 727 Trần Hưng Đạo (quận 5), chung cư Cô Giang (quận 1), 350 Hoàng Văn Thụ (quận Tân Bình)… vẫn chưa xong. Mặc dù phần lớn hộ dân tại các chung cư này đã di dời nhưng mỗi chung cư còn khoảng trên dưới chục hộ dân vẫn bám trụ và đòi giá bồi thường quá cao.

“Điều này không đảm bảo sự công bằng đối với phần lớn hộ dân đã chấp hành di dời trước đó. Mặt khác, do sự thiếu quyết liệt và tâm lý e ngại sự khiếu kiện của chính quyền địa phương khiến cho công tác giải phóng mặt bằng của chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn”, ông Trần Trọng Tuấn nói.

Là doanh nghiệp (DN) có kinh nghiệm đền bù 4 dự án chung cư cũ thành công trên địa bàn thành phố, ông Phạm Ngọc Lâm, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đức Khải chia sẻ, sở dĩ việc bồi thường giải phóng mặt bằng tại chung cư 289 Trần Hưng Đạo (quận 1) kéo dài gần 10 năm không xong nhưng sau khi giao cho Công ty Đức Khải chỉ trong vòng 12 tháng đã hoàn thành thì ngoài việc DN đền bù thỏa đáng, hợp tình hợp lý cho người dân, tạo điều kiện cho các hộ dân khó khăn có công ăn việc làm thì sự đồng hành, hỗ trợ của chính quyền địa phương rất quan trọng.

Trong khi đó, tại dự án chung cư cũ 350 Hoàng Văn Thụ (quận Tân Bình), mặc dù 130 hộ dân đã đồng ý di dời nhưng còn 12 hộ, trong đó có đến 9 hộ dân lấn chiếm, không đủ pháp lý để được bồi thường vẫn chưa chịu di dời. “Chúng tôi đưa ra phương án nào họ cũng không chịu. Nếu chính quyền địa phương không can thiệp, phần vốn chi bồi thường cho 130 hộ của chung cư này chúng tôi phải chịu lãi hàng tháng, trong khi đó không biết bao giờ mới xong khâu giải phóng mặt bằng để tiến hành xây dựng mới”, ông Lâm bày tỏ.

Từ kinh nghiệm thực tế, ông Lâm cho rằng, nguyên nhân khiến việc cải tạo, xây mới chung cư cũ tại TPHCM hiện vẫn bế tắc là giữa DN, người dân và chính quyền chưa có niềm tin vào nhau. Người dân sợ thiệt thòi nên luôn đưa mức giá quá cao so với thực tế khi thương thảo với chủ đầu tư. DN tham gia dự án cải tạo chung cư cũ không yên tâm và sự can thiệp của Nhà nước còn chưa đủ.

Một khu chung cư cũ ở quận 10. Ảnh: CAO THĂNG

Nhà đầu tư ngại rủi ro

Liên quan đến việc hiện nay các DN chưa mặn mà với việc sửa chữa chung cư cũ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, có một phần do thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo quy định hiện hành mất rất nhiều thời gian và còn chưa hợp lý. Ngoài ra, chỉ tiêu quy hoạch áp dụng để xây dựng lại nhà chung cư cũ, hư hỏng chưa tạo điều kiện để nhà đầu tư thu hồi vốn.

Về việc này, mặc dù là DN chuyên xây dựng các dự án nhà ở xã hội, nhưng ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành, thẳng thắn bày tỏ: nếu so với việc mua đất làm một dự án mới và tham gia cải tạo chung cư cũ thì việc tham gia dự án chung cư cũ có quá nhiều rủi ro. Trong đó, “căng” nhất là khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng.

“DN đã bỏ hàng đống tiền bồi thường nhưng chỉ vì vài hộ không đồng thuận giá bồi thường nên dự án bị ách lại không biết đến bao giờ. Vốn DN bị chôn như vậy nếu không cầm cự được có khi sẽ dẫn đến phá sản”, ông Nghĩa nói. Mặc dù cho biết vẫn tiếp tục tham gia vào các cải tạo chung cư cũ của thành phố, nhưng ông Phạm Ngọc Lâm cũng chia sẻ: các dự án chung cư cũ mà công ty ông thực hiện đều… lỗ vốn!

Tại đây, các quận-huyện cũng nêu thực tế việc kêu gọi các DN tham gia cải tạo các dự án chung cư cũ gặp nhiều khó khăn. Chủ tịch UBND quận Tân Bình Châu Minh Hiếu cho biết, trên địa bàn quận Tân Bình có 42 chung cư và nhà tập thể xây dựng trước năm 1975, đa số xuống cấp, hư hỏng nhiều. Từ năm 2008, 9 chung cư trên địa bàn quận đã được đưa vào kế hoạch cải tạo chung cư hư hỏng của thành phố nhưng đến nay vẫn chưa có nhà đầu tư nào tham gia. Do vị trí chung cư đều trong hẻm, diện tích không đủ tiêu chuẩn để xây mới, căn hộ chung cư lại quá nhỏ, chỉ từ 12 - 30m²/căn… nên không hấp dẫn nhà đầu tư”, ông Hiếu cho hay. Phó Chủ tịch UBND quận Phú Nhuận Nguyễn Thành Phương cũng cho biết, trên địa bàn có một DN đầu tư 7 dự án thương mại cao cấp nhưng nhất định không đầu tư vào dự án chung cư cũ.

Đưa ra các giải pháp thu hút chủ đầu tư xây dựng mới chung cư cũ, ông Châu Minh Hiếu đề nghị dùng một phần tiền sử dụng đất và tiền bán nhà thuộc sở hữu nhà nước lập quỹ tín dụng để hỗ trợ các chủ đầu tư tham gia. Một số mặt bằng chung cư cũ quá nhỏ thì được bán chỉ định để xây dựng dự án ở nơi khác chứ không nhất thiết phải xây dựng chung cư mới. Cho phép chỉ định thầu dự án xây mới chung cư cũ và ưu tiên bố trí dân số cho các dự án xây dựng chung cư mới để thu hút nhà đầu tư.

Ông Lê Hữu Nghĩa cũng đề nghị: khi chính sách ưu đãi và hỗ trợ của Nhà nước chưa đủ hấp dẫn để thu hút DN tham gia thì chỉ còn cách giảm thủ tục đầu tư và thời gian thực hiện thủ tục đầu tư để DN giảm chi phí, đồng thời tăng hệ số sử dụng đất gấp 3, 4 lần hệ số cũ để các dự án xây dựng mới chung cư cũ có lực hấp dẫn hơn với nhà đầu tư.

HẠNH NHUNG