Lệch pha, tồn kho lớn
Điều quan ngại đầu tiên đó là cơ cấu sản phẩm trên thị trường bị lệch pha. Năm 2018, có 77 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 28.316 căn, quy mô thị trường giảm đến 34,1% so với năm 2017. Trong đó, phân khúc cao cấp có giá bán trên 40 triệu đồng/m2, chiếm 30%, tăng 4,5% so với năm 2017. Phân khúc trung cấp chiếm 45,3%, tương đương năm 2017. Phân khúc bình dân chỉ còn 24,7%, giảm 4,4% so với năm 2017. Từ số liệu này cho thấy, thị trường bất động sản TPHCM chưa phát triển bền vững. Theo HoREA, thị trường bất động sản chỉ phát triển bền vững khi đạt được cơ cấu sản phẩm hợp lý là phân khúc nhà ở bình dân chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là phân khúc trung cấp và nhỏ nhất là phân khúc cao cấp. Trong khi đó, tỷ trọng nhà ở cao cấp tại TPHCM, theo tính toán của HoREA, có thể cao hơn 30% trong năm qua và xuất hiện dấu hiệu dư cung cao cấp, thiếu nhà ở bình dân.
Về lượng hàng tồn kho, HoREA cũng cho biết, 65 doanh nghiệp có giá trị bất động sản niêm yết tổng tồn kho lên đến gần 202.000 tỷ đồng. Nếu tồn kho theo kế hoạch kinh doanh là bình thường, nhưng tồn kho ở đây là đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được do bị ế, có khả năng tác động đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng. Từ đó, HoREA đưa ra nhận định thị trường bất động sản TPHCM tiếp tục tình trạng lệch pha cung - cầu.
Lo ngại thị trường sốt ảo
HoREA dẫn báo cáo thị trường của CBRE Vietnam (nhà môi giới và tư vấn bất động sản) năm 2018, theo đó ở phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang thì tỷ lệ mua đầu tư chiếm đến 61%, đầu tư ngắn hạn chiếm 13%, khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26%. So sánh với năm 2017, mua đầu tư chiếm 50%, đầu tư ngắn hạn chiếm 15%, khách hàng mua để ở chiếm 35%, thì tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp năm 2018 tăng mạnh so với năm 2017.
Theo đó, HoREA cho rằng, trong phân khúc nhà ở trung cấp, tỷ lệ nhà đầu tư khoảng 20% - 30%, phân khúc bình dân khoảng trên dưới 10%. Việc gia tăng quá nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc nhà ở cao cấp và trung cao cấp nhằm đầu tư kinh doanh, cất giữ tài sản cũng có thể nhằm mục đích rửa tiền, dễ dẫn đến việc đầu cơ và kích giá ảo trên thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy, năm 2017 và năm 2018 đã xảy ra nhiều đợt sốt ảo giá đất nền, giá đất nông nghiệp. Theo HoREA, thủ phạm chính là giới đầu nậu và cò đất mà trong nhiều trường hợp có thể đã móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở để phân lô tách thửa tràn lan. Họ cung cấp những thông tin giả (hoặc thông tin nửa đúng nửa sai) về quy hoạch phát triển đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, các dự án khu đô thị mới... trên nhiều phương tiện thông tin, truyền thông, nhất là mạng xã hội và các trang thông tin điện tử (lợi dụng các chuyên trang, trang tự giới thiệu, trang quảng cáo chuyên đề) để làm giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên thị trường bất động sản để trục lợi. Tuy nhiên, với sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền các địa phương, hiện nay tình hình này đã được kiểm soát; tuy vậy vẫn cần có biện pháp phòng ngừa, kiểm soát hiệu quả trong năm 2019.
Ngoài những quan ngại về thị trường, HoREA cũng đánh giá thể chế hành chính và hệ thống quy phạm pháp luật hiện chưa thật thống nhất, chưa đồng bộ. Thị trường vướng nhiều điểm nghẽn về thủ tục hành chính, trước hết là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Bên cạnh đó, UBND TPHCM quyết định phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2016-2025, đã không cho phép phát triển dự án chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm TP đến năm 2020, tạo lợi thế “độc quyền” cho một số chủ đầu tư có dự án hiện hữu.
Từ đó, HoREA đưa ra một số giải pháp để xử lý điểm nghẽn nhằm khắc phục tình trạng sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung nhà ở và để đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước. Cụ thể, do đang trong quá trình dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư. HoREA đề xuất kết hợp sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Luật Nhà ở, Luật Đất đai nhằm đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật về việc “Quyết định chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư dự án nhà ở” để giải quyết điểm nghẽn về chấp thuận chủ trương đầu tư để khắc phục tình trạng sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung nhà ở hiện nay.
Cũng để khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu, giảm lượng hàng tồn kho và tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng bền vững, HoREA cũng khuyến nghị các doanh nghiệp chuyển hướng mạnh sang đầu tư, phát triển các dự án xanh, dự án nhà ở thương mại có giá bán vừa túi tiền, nhà ở xã hội; tham gia các chương trình xây dựng lại chung cư cũ và chương trình chỉnh trang, di dời nhà trên và ven kênh rạch của thành phố. HoREA cũng khuyến nghị các doanh nghiệp hết sức quan tâm xử lý hàng tồn kho đi đôi với xử lý các khoản nợ xấu. Trong đó, có giải pháp cơ cấu lại sản phẩm, giảm giá bán, thậm chí phải chấp nhận cả giải pháp bán lỗ để cắt lỗ.
Ngoài ra, Nhà nước cần có giải pháp điều tiết thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững. Đó là tiếp tục sử dụng công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị, nhà ở; đặc biệt là công cụ về thuế để điều tiết thị trường bất động sản, phòng chống đầu cơ, sốt giá ảo và kiểm soát hiệu quả hoạt động đầu tư, kinh doanh thứ cấp.
