Vụ xiết nợ tại chung cư The Harmona
>> Gia hạn giải chấp chung cư Harmona
>> Chủ đầu tư nợ ngân hàng 244 tỷ đồng
Liên quan đến vụ xiết nợ tại chung cư The Harmona, trong thông cáo phát đi ngày 31-5, Ngân hàng BIDV khẳng định việc Ngân hàng BIDV chi nhánh Bắc Sài Gòn (BIDV Bắc Sài Gòn) thực hiện cho vay và yêu cầu Công ty CP Thanh Niên thực hiện nghĩa vụ trả nợ là phù hợp với các quy định của pháp luật; đồng thời cho biết ngân hàng vẫn thực hiện việc thu hồi nợ của các bên liên quan.
Một góc chung cư The Harmona. Ảnh: Cao Thăng
Tạo điều kiện để chủ đầu tư trả nợ
Thông tin cụ thể về sự việc, ngân hàng này cho hay, BIDV Bắc Sài Gòn đã nhận thế chấp tài sản bảo đảm là dự án The Harmona từ năm 2008, trước khi chủ đầu tư bán căn hộ cho người mua, hợp đồng thế chấp đã được đăng ký giao dịch bảo đảm đúng quy định của pháp luật. Trong tất cả các hợp đồng tín dụng ký kết giữa BIDV Bắc Sài Gòn và Công ty CP Thanh Niên liên quan đến việc tài trợ dự án The Harmona đều có điều khoản nêu rõ việc chuyển nhượng tài sản khi chưa trả hết nợ phải có ý kiến chấp thuận của ngân hàng và tiền bán hàng từ dự án phải được chuyển về tài khoản tại BIDV để thu nợ. Tuy nhiên, đến nay mới chỉ có 136 tỷ đồng tiền bán căn hộ được chuyển về BIDV Bắc Sài Gòn, trong đó BIDV đã giải chấp đối với 19 căn hộ đã nộp đủ tiền qua tài khoản của BIDV Bắc Sài Gòn, tương ứng với 1.424m2, với giá trị giải chấp tương đương 40 tỷ đồng.
Trần tình về việc đòi nợ Công ty CP Thanh Niên, ngân hàng cho biết, từ đầu năm 2016 đến nay, BIDV Bắc Sài Gòn đã nhiều lần nhắc nhở Công ty CP Thanh Niên không thực hiện việc trả nợ và để phát sinh nợ quá hạn và cũng đã nhiều lần làm việc với Công ty CP Thanh Niên để lên phương án trả nợ nhưng đến ngày 24-5-2016, Công ty CP Thanh Niên vẫn chưa thanh toán bất kỳ một khoản nợ nào như đã cam kết. Vì vậy, BIDV Bắc Sài Gòn đã phát hành thông báo số 840 “yêu cầu Công ty CP Vật tư XNK Tân Bình và Ban quản lý chung cư The Harmona thu xếp, thực hiện nghĩa vụ bàn giao tài sản bảo đảm nêu trên cho ngân hàng để xử lý theo thỏa thuận”.
Theo ngân hàng này, trong quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng dự án The Harmona đã nêu rõ: chủ đầu tư có nghĩa vụ liên hệ với BIDV Bắc Sài Gòn để được chấp thuận xây dựng trên khu đất đang thế chấp. Như vậy, quyết định phê duyệt dự án đã thể hiện nội dung tài sản đang thế chấp tại BIDV Bắc Sài Gòn và các hợp đồng mua bán căn hộ căn cứ theo quyết định này nên thông tin về tài sản quyền sử dụng đất của dự án The Harmona đã được công khai với người mua nhà.
Căn cứ theo NĐ 163/2006 của Chính phủ và Quy chế cho vay 1627/QĐ-NHNN của Ngân hàng Nhà nước về giao dịch bảo đảm và thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp, trong trường hợp bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật và thỏa thuận của các bên.
Trong trường hợp này, Công ty CP Thanh Niên đã vi phạm nghĩa vụ trả nợ, khoản nợ đã quá hạn và chủ đầu tư cũng cam kết sẽ bàn giao tài sản bảo đảm để ngân hàng xử lý thu hồi nợ. Do đó, việc BIDV Bắc Sài Gòn yêu cầu Công ty CP Thanh Niên xử lý tài sản đảm bảo theo đúng Nghị định 163/2006 về giao dịch bảo đảm là phù hợp với quy định của pháp luật.
Đại diện BIDV cũng cho biết, sau khi nhận được thông báo trên, Công ty CP Thanh Niên đã có văn bản thừa nhận chưa thực hiện đúng cam kết trả nợ theo các biên bản làm việc với ngân hàng trước đây và tiếp tục cam kết chậm nhất đến ngày 3-6-2016 sẽ thanh toán toàn bộ nợ gốc. Với thiện chí hỗ trợ và tạo điều kiện tốt nhất cho khách hàng trả nợ, BIDV Bắc Sài Gòn và Công ty CP Thanh Niên đã lập biên bản làm việc thống nhất để Công ty CP Thanh Niên cam kết sẽ tất toán toàn bộ khoản vay tại BIDV Bắc Sài Gòn trước ngày 15-6-2016 và sẽ tiến hành giải chấp tài sản thế chấp sau khi Công ty CP Thanh Niên thanh toán hết toàn bộ khoản vay tại BIDV Bắc Sài Gòn. Ngân hàng này cho biết sẽ tạo điều kiện thuận lợi để chủ đầu tư thanh toán hết toàn bộ khoản vay tại BIDV Bắc Sài Gòn.
Một góc khu cao ốc The Harmona Ảnh: Cao Thăng
Ngân hàng hành xử vô trách nhiệm
Trong khi đó, ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TPHCM lại cho rằng BIDV Bắc Sài Gòn đã hành xử một cách vô trách nhiệm liên quan đến việc phát văn bản xiết nợ chung cư The Harmona.
Theo ông Phạm Ngọc Liên, việc Công ty cổ phần Vật tư xuất nhập khẩu Tân Bình sử dụng tài sản thế chấp tại BIDV Bắc Sài Gòn là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất (dự án chung cư The Harmona) để bảo lãnh nợ vay, nếu chỉ thế chấp không thôi thì ngân hàng phải phối hợp với Văn phòng đăng ký đất đai TPHCM để xử lý. Bởi vì theo quy định khi thế chấp khu đất, tiến hành bán nhà chung cư và khi dự án hoàn thành thì phải đến văn phòng để cập nhật biến động, nếu không làm thủ tục này là sai luật; trong khi đó BIDV Bắc Sài Gòn lại không thực hiện.
Đối với chung cư The Harmona, việc xử lý nợ nần trước tiên dựa vào thỏa thuận giữa chủ đầu tư và ngân hàng đã đưa vào hợp đồng thế chấp, nhưng nội dung đó phải đúng theo quy định của pháp luật. Ngân hàng xiết nợ thì chỉ xiết được phần sở hữu riêng của chủ đầu tư. Lý do, theo quy định của pháp luật về đất đai, khi thế chấp quyền sử dụng đất của khu đất thì đó là tài sản riêng của chủ đầu tư, nhưng khu đất tiến hành xây dựng chung cư và căn hộ đầu tiên được bán thì quyền sử dụng đất của khu đất đó thuộc sở hữu chung. Do đó, trong trường hợp này lẽ ra ngân hàng phải thực hiện một số thủ tục về xử lý tài sản theo quy định của pháp luật thế chấp nhà đất, nhưng lại không có động thái này. Cho nên thông báo trên của BIDV Bắc Sài Gòn chỉ mang tính chất thông tin về thời hạn phải giải quyết, chỉ có ý nghĩa với chủ đầu tư. Đối với những cư dân đang ở chung cư thì về mặt nguyên tắc họ không phải đi ra khỏi nhà khi ngân hàng xiết nợ chủ đầu tư, vì khi mua nhà khách hàng đã ký hợp đồng với chủ đầu tư, lúc đó căn nhà là sở hữu của người dân. Bởi pháp luật cũng quy định, khi người mua nhà bỏ tiền ra mua nhà thì căn nhà đó là sở hữu của họ. Tất nhiên, hầu hết khách hàng vẫn còn nợ chủ đầu tư có khi 5% - 10% để chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn tất giấy chủ quyền, nhưng luật quy định không phải chờ cấp giấy chủ quyền mà khi ký hợp đồng mua nhà thì căn hộ chung cư đã thuộc sở hữu của người mua nhà rồi.
Về văn bản ngày 24-5 của BIDV Bắc Sài Gòn yêu cầu chủ đầu tư “phải bàn giao nguyên trạng tài sản bảo đảm như trước khi chưa có người vào sử dụng, cư trú trong chung cư”, theo ông Phạm Ngọc Liên: “Nói như vậy là như vô tình không biết cư dân vào ở có hợp pháp hay không. Trong khi người dân ở đã lâu, hợp pháp theo pháp luật. Đáng lý ra BIDV Bắc Sài Gòn phải theo dõi tài sản cho vay, phải biết đã bán căn hộ và phối hợp với chủ đầu tư để xử lý. Do đó, cách nói của ngân hàng là vô trách nhiệm”. Về việc này, một lãnh đạo của Sở Tài nguyên - Môi trường cho rằng, việc xử lý nợ của BIDV Bắc Sài Gòn tại dự án chung cư The Harmona không chỉ căn cứ Luật Dân sự mà còn phải theo nghị định của Luật Nhà ở.
Không thể đẩy dân ra khỏi nhà Liên quan đến vấn đề trên, một vị lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM cho rằng, qua xem xét cho thấy, việc này lỗi ở cả ở 2 phía ngân hàng lẫn doanh nghiệp. Về phía ngân hàng, trong quá trình cho vay, ngân hàng không kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ dòng tiền của dự án chung cư nên đã không thực hiện tốt việc thu hồi nợ theo quy chế tín dụng của ngành ngân hàng. Về phía chủ đầu tư cũng đã sai khi bán nhà mà không lấy tiền trả nợ cho ngân hàng theo đúng quy định đã ký kết giữa hai bên. Theo cam kết mới nhất của các bên, đến ngày 15-6, Công ty CP Thanh Niên sẽ thanh toán dứt điểm khoản vay tại ngân hàng này thì BIDV sẽ giải chấp toàn bộ tài sản. Trường hợp đến thời hạn trên, doanh nghiệp vẫn không trả hết nợ thì phía ngân hàng phải chuyển sang nhóm nợ xấu (nợ quá hạn) và DN phải tìm nguồn trả nợ khác để thanh toán khoản vay chứ ngân hàng không thể xiết nợ và yêu cầu người dân ra khỏi nhà. Mặc dù trong luật không đề cập nhưng về nguyên tắc thì khi người dân đã mua nhà và trả xong tiền thì không có cơ sở gì để đuổi họ ra khỏi nhà. |
HẠNH NHUNG - LƯƠNG THIỆN
>> Gia hạn giải chấp chung cư Harmona
