Đó là một trong những quy định đáng chú ý tại Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất do Bộ Tài chính vừa ban hành, có hiệu lực từ ngày 1-8. Cụ thể, đối với công trình xây dựng là nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ nhân (x) với diện tích nhà. Hệ số phân bổ được xác định bằng tỷ lệ giữa diện tích đất xây dựng nhà và tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng.
Chuyển gánh nặng tài chính cho khách hàng
Thông tư này cũng quy định rõ, trường hợp nhà có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm được cộng vào tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng để tính hệ số phân bổ này. Trường hợp diện tích các tầng hầm được xác định là thuộc sở hữu chung của các đối tượng sinh sống trong tòa nhà thì diện tích các tầng hầm được phân bổ đều cho các đối tượng sử dụng nhà. Trường hợp diện tích các tầng hầm được xác định là thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì diện tích các tầng hầm được phân bổ để tính thu tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư. Về xử lý chuyển tiếp các vấn đề phát sinh khi có hiệu lực thi hành, Thông tư 76 cũng quy định cụ thể: đối với dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới đã có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thu, nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết 33/2008 của Chính phủ và hướng dẫn tại Thông tư 192/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn thí điểm việc nộp tiền sử dụng đất đối với dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp tại Nghị quyết số 33/2008 trước ngày 1-8-2014 thì được tiếp tục thực hiện theo các quy định này. Kể từ ngày 1-8-2014 trở đi, những dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới chưa thực hiện xác định giá đất và thu, nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết 33/2008 thì thực hiện xác định và thu, nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 45/2014 của Chính phủ và hướng dẫn tại thông tư này.
Từ ngày 1-8, người mua chung cư phải chịu tiền sử dụng đất cùng với chủ đầu tư. Trong ảnh: Một dự án chung cư tại quận 2. Ảnh: HUY ANH
Chủ đầu tư một số dự án tại quận 7 cho biết, với quy định trên, chủ đầu tư đã chuyển được một phần gánh nặng tài chính cho khách hàng thay vì trước đây phải chịu hết và phải bỏ tiền ra đóng một lần. Tuy nhiên, vị này cũng cho rằng, quy định trên sẽ hạn chế được việc các dự án chung cư bị treo hoặc người dân mua nhà chung cư bị “treo” sổ hồng vì thực tế nhiều năm qua, không ít chủ đầu tư do không có khả năng đóng tiền sử dụng đất nên không được triển khai dự án, hoặc dự án bị kéo dài nhiều năm sau đó trong khi đã nhận tiền góp vốn từ người mua nhà. Thậm chí ngay cả khi dự án đã hoàn thành nhưng do chủ đầu tư không có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính do số tiền sử dụng đất phải đóng quá lớn nên người dân cũng không được cấp sổ hồng. “Có nhiều trường hợp tại TPHCM người dân mua nhà hơn cả chục năm vẫn chưa cầm được sổ hồng trong tay cũng vì lý do trên” - chủ đầu tư này cho hay.
Nhiều băn khoăn
Thực tế cho thấy, hàng loạt các chung cư trên địa bàn TPHCM tại quận Bình Thạnh, quận 2, quận 12, huyện Bình Chánh… người dân đã trả đủ tiền nhà nhưng đến nay chủ đầu tư vẫn chưa làm thủ tục nên người dân vẫn chưa được cấp sổ hồng. Trong đó có nhiều trường hợp có nguyên nhân là do chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước. Anh Thắng Ngọc, ngụ tại chung cư thuộc Khu dân cư An Sương quận 12 cho biết, anh đã đóng gần như toàn bộ số tiền mua căn hộ nhưng gần 10 năm qua vẫn chưa có sổ hồng. “Với quy định trên thì các hộ dân tại đây đã đóng hết tiền sử dụng đất (được tính trong số tiền mua nhà) đối với phần diện tích nhà của mình thì đáng ra chúng tôi phải được cơ quan chức năng cấp sổ hồng ngay chứ không cần phải đợi chủ đầu tư” - anh Thắng nói. Tuy nhiên, chị Trâm Anh, ngụ tại quận Tân Bình TPHCM cho biết, vợ chồng chị đã có ý định mua chung cư tại huyện Nhà Bè để ra riêng nhưng nay nghe quy định về việc “chia” nghĩa vụ tài chính này nên chị lo ngại giá chung cư bị “đội” lên. “Chúng tôi sẽ tìm hiểu thêm và sẽ cân nhắc mua đất để xây nhà nếu giá thành của căn hộ chung cư không hợp lý. Tôi cũng lo rằng việc làm thủ tục xin cấp sổ hồng sẽ tốn thêm thời gian vì nếu chia đều tiền sử dụng đất cho những người mua thì các phần diện tích chung, những căn hộ chưa bán được có được tính toán một cách sòng phẳng và nhanh chóng hay không?” - chị Trâm Anh băn khoăn.
Trong khi các chủ đầu tư rất phấn khởi đón nhận quy định trên thì không ít ý kiến cho rằng, quy định này quá “nuông chiều” các chủ đầu tư nên sẽ làm cho thị trường bất động sản xuất hiện thêm nhiều nhà đầu tư “tay không bắt giặc”, mua một khu đất, tiến hành đền bù rồi bán ra thị trường theo hình thức huy động vốn, ngay cả với nghĩa vụ tài chính về đất mà không cần tiềm lực tài chính làm theo kiểu ăn xổi ở thì trước đây. Đó là chưa kể nếu quy định này không được hướng dẫn và thực hiện một cách minh bạch, rõ ràng sẽ tạo 2 loại giá nhà chung cư trên thị trường, đó là: các dự án trước ngày 1-8-2014 thì giá bán được tính cả tiền sử dụng đất nên sẽ cao hơn so với giá của dự án sau thời điểm này và người thiệt thòi nhất sẽ là người mua nhà.
Theo một vị nguyên là lãnh đạo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, không chỉ sẽ phát sinh nhiều bất cập mà những quy định này còn mâu thuẫn với chính Luật Đất đai 2013. Đó là, Luật Đất đai 2013 quy định việc chủ đầu tư thực hiện dự án phải thông qua việc đấu giá sau khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt. Như vậy, để thực hiện dự án thì chủ đầu tư buộc phải nộp tiền sử dụng đất một lần.
PHÚC LONG
