Nút thắt pháp lý đất công xen cài

Liên quan đến việc hướng dẫn xử lý đất công xen cài (kênh rạch, đường đi, lối mòn…) theo quy định của Luật Đất đai 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị định 43/2014/NĐ-CP, rồi tiếp đó ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP. Tuy nhiên, cho đến nay, việc thực hiện các quy định này vẫn còn nhiều vướng mắc.

Dự án nào cũng vướng

Cách đây gần 5 năm, căn cứ chỉ đạo của UBND TPHCM, UBND quận 9 (nay là TP Thủ Đức) và Sở Xây dựng TPHCM có văn bản trình UBND TPHCM chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu dân cư Phước Long B, phường Phước Long B, có diện tích 65.069m2, công nhận Công ty cổ phần Thế kỷ 21 làm chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, đến thời điểm này, dự án vẫn chưa được giải quyết thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” đối với phần đất hỗn hợp. Dự án “đứng im” nên công ty gặp rất nhiều khó khăn do chi phí phát sinh và phải chịu các khoản bồi thường cho đối tác, đồng thời “chôn” luôn số vốn nhận chuyển nhượng đất làm dự án. “Quy định pháp luật đã có cơ chế xử lý đối với diện tích “đất công” nằm xen cài trong dự án nhà ở. Mong các cơ quan chức năng sớm hoàn thành thủ tục để chúng tôi triển khai dự án, nhanh được ngày nào mừng ngày đó”, đại diện chủ đầu tư bày tỏ.

Một công ty khác phản ánh rằng hiện doanh nghiệp có 6 dự án bị vướng bởi “đất công xen cài” nên ách tắc nhiều năm qua, gây thiệt hại rất lớn. Công ty này mất hơn 3 năm nhưng vẫn chưa xong thủ tục, bị thiệt hại lớn vì lãi vay ngân hàng và lãi vay phải trả cho đối tác liên doanh. Một loạt doanh nghiệp bất động sản lớn như Hưng Thịnh, Him Lam, Nova... cũng liên tục kêu cứu về vấn đề này. Lãnh đạo TPHCM đã tổ chức nhiều cuộc gặp gỡ, đối thoại với các doanh nghiệp để gỡ vướng, nhưng “nút thắt” pháp lý vẫn chưa thông.

Theo ông Ngô Đức Sơn, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings, dự án nhà ở tại TPHCM hầu hết có quy mô đầu tư khá lớn, lên đến hàng ngàn hoặc hàng chục ngàn tỷ đồng. Nếu tính bình quân mỗi dự án đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng, thì có tới 126.000 tỷ đồng tiền vốn đang bị ách tắc. Đây là chưa tính đến thiệt hại về chi phí tài chính, chi phí cơ hội của doanh nghiệp, bởi đa số doanh nghiệp khi làm dự án đều đi vay tiền của ngân hàng. Dự án không thể triển khai khiến Nhà nước thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 15% giá thành), thuế giá trị gia tăng… Không chỉ doanh nghiệp hay Nhà nước bị thiệt hại, mà người dân cũng bị ảnh hưởng, bởi khi các dự án nhà ở bị ách tắc kéo dài thì nguồn cung sẽ càng hạn chế, đẩy giá nhà tăng cao.

Tháng 7-2022, Sở TN-MT có văn bản khẩn trình UBND TPHCM “về đất do nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong phạm vi quy hoạch dự án”. Sở TN-MT nhận thấy, những phần đất do nhà nước quản lý trong các dự án không thể tách ra để bán đấu giá vì hạ tầng sử dụng chung. Theo Sở TN-MT, do UBND TPHCM chưa ban hành tiêu chí, tỷ lệ, quy mô... về đất xen cài để tách dự án độc lập nên ảnh hưởng rất nhiều đến việc phát triển kinh tế - xã hội. Từ đó, Sở TN-MT kiến nghị UBND TPHCM chỉ đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc khẩn trương hoàn thiện dự thảo về nội dung này.

Xử lý theo hướng nào?

Theo thống kê, hiện có 126 dự án nhà ở vướng đất công xen cài đến nay vẫn chưa thể triển khai, cho dù hướng giải quyết đã được đưa ra tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP. Quy định ở các điều khoản sửa đổi, bổ sung một số hướng dẫn thi hành Luật Đất đai tại nghị định này được xem là “phao cứu sinh” cho các dự án nhà ở có đất công xen cài đã bị ách tắc nhiều năm nay.

Một dự án ở quận 7, TPHCM, bị vướng hơn 7.000m2 đất công xen cài, bao gồm đất rạch, bờ đất… nằm rải rác. Ảnh: HOÀNG HÙNG
Một trong những điểm đột phá tại nghị định trên là Chính phủ đã trao quyền nhiều hơn cho UBND cấp tỉnh trong việc ra quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập. Nghị định cũng giao UBND cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập. Trên tinh thần đó, đầu năm 2021, UBND TPHCM đã ban hành văn bản triển khai thực hiện Nghị định 148/2020/NĐ-CP. Cụ thể, đối với diện tích đất công không đủ điều kiện tách thửa độc lập, giao Sở TN-MT chủ trì, phối hợp các sở, ngành liên quan hoàn thiện văn bản về thu hồi để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án theo quy định pháp luật. Đối với diện tích đất công đủ điều kiện tách thửa độc lập, giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc chủ trì xây dựng quy định cụ thể, điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập… Quy định là vậy, nhưng  đến nay, TPHCM vẫn chưa có văn bản hướng dẫn những nội dung này.


Cũng cần nói thêm, giữa năm 2021, Sở Quy hoạch - Kiến trúc soạn dự thảo quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ khu đất do Nhà nước trực tiếp quản lý để tách thành dự án độc lập. Đối với diện tích đất do Nhà nước quản lý xen kẽ trong một dự án nhưng không vượt quá 5% tổng diện tích đất thì phải tách ra để thực hiện một dự án độc lập. Diện tích khu đất muốn tách ra thực hiện dự án độc lập phải tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu: Đối với các quận nội thành và TP Thủ Đức, không nhỏ hơn 1.000m2, khu vực quy hoạch cao tầng không nhỏ hơn 500m2; đối với các huyện ngoại thành, diện tích khu đất không nhỏ hơn 2.000m2... Đối với các khu đất không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập, sở đề xuất căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án…

Tuy nhiên, tại thời điểm đó, dự thảo không nhận được sự đồng tình của giới chuyên gia cũng như doanh nghiệp, vì quy định tỷ lệ 5% chưa sát với thực tiễn. Lý do, đất triển khai dự án nhà ở hầu hết là đất hỗn hợp, trong đó có đất nông nghiệp, nên đất công nằm xen cài, rải rác thường chiếm tỷ lệ khoảng 10% tổng diện tích đất, một số trường hợp tỷ lệ này lên đến 15%. Không những thế, các thửa đất này nằm xen kẽ, rải rác trong dự án nên càng khó đáp ứng tỷ lệ tại dự thảo. Thế là, câu chuyện giải quyết nút thắt đất công xen cài tiếp tục bị dừng lại, dự án giậm chân tại chỗ, doanh nghiệp phải gồng gánh lãi suất; đô thị thành phố lam nham lở nhở vì dự án dở dang… 

Dự án nhà ở trên đất công: sổ hồng “treo” lửng lơ

Theo thống kê chưa đầy đủ, hiện nay TPHCM có gần 50 dự án rơi vào tình trạng là nhà ở đã hoàn thiện, bàn giao cho khách hàng đưa vào sử dụng nhiều năm nhưng vẫn chưa được cấp “sổ hồng”, do chưa xác định tiền sử dụng đất của dự án. Một trong các nguyên nhân là dự án có nguồn gốc “đất công” do các doanh nghiệp nhà nước quản lý, sử dụng trước khi được đầu tư dự án nhà ở…

Theo các chuyên gia bất động sản, cơ quan có thẩm quyền cần sớm xem xét, có kết luận đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý hoặc phải kiểm tra, thanh tra… theo hướng chấn chỉnh, bổ sung các thủ tục đầu tư xây dựng dự án còn thiếu. Khâu mấu chốt là phải định giá đất phù hợp với giá thị trường để tính tiền sử dụng đất cho dự án; xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh bổ sung của chủ đầu tư dự án (nếu có), đảm bảo nguyên tắc không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công. Sớm xử lý những việc này sẽ tạo điều kiện an cư cho người mua nhà!

Tin cùng chuyên mục