Officetel, condotel, resort biệt thự: Chờ công nhận pháp lý

08/04/2017 09:47

Văn phòng Chính phủ vừa có văn bản yêu cầu Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, UBND các thành phố Hà Nội, Đà Nẵng và TPHCM tổ chức lấy ý kiến nhằm đề xuất công tác quản lý đối với dự án, công trình officetel, condotel, resort biệt thự, trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.

>> Căn hộ officetel: một “ẩn số” về pháp lý

Không chỉ officetel bị “lơ lửng” về pháp lý

Chỉ đạo này căn cứ theo văn bản ngày 28-2-2017 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà trình Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng. Theo đó, hiện nay trên thị trường bất động sản (BĐS) xuất hiện các loại hình officetel, condotel, resort biệt thự... không được quy định trong các văn bản pháp luật hiện hành.

Condotel (viết tắt của 2 từ condominimum và hotel) - một thuật ngữ được hiểu là dạng khách sạn chung cư hoặc khách sạn căn hộ; mỗi căn hộ (đơn vị nhà ở) có thể thuộc các chủ sở hữu riêng. Chủ sở hữu căn hộ trong condotel có quyền ở, bán hoặc cho thuê. Condotel hiện được đầu tư xây dựng tập trung tại các đô thị du lịch, ven biển và được quản lý, vận hành, khai thác với chức năng chính là khách sạn (lưu trú ngắn hạn và không hình thành đơn vị ở).

Officetel (viết tắt của hai từ office và hotel) - thuật ngữ được hiểu là dạng văn phòng làm việc kết hợp chức năng lưu trú; mỗi văn phòng được thiết kế khép kín, đảm bảo cho chức năng văn phòng lẫn lưu trú (ăn, ngủ, nghỉ) và có thể thuộc các chủ sở hữu riêng. Như vậy, officetel có hai chức năng là văn phòng và lưu trú (dạng khách sạn mà không phải nhà ở). Tuy nhiên, một số dự án officetel hiện được đầu tư xây dựng kết hợp trong công trình chung cư hoặc trong khu nhà ở nên việc quản lý, vận hành, khai thác lẫn với nhà ở.

Resort - biệt thự nghỉ dưỡng - đã được đầu tư xây dựng nhiều tại các đô thị du lịch, ven biển. Mỗi căn biệt thự có thể thuộc các chủ sở hữu riêng, được quản lý, vận hành, khai thác với chức năng chính là khách sạn (lưu trú ngắn hạn và không hình thành đơn vị ở).

Văn bản của Bộ Xây dựng nêu lên thực tế, các loại hình trên chưa được quy định, điều chỉnh cụ thể trong văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng, nhà ở, kinh doanh BĐS, về đất đai, đầu tư cũng như quy chuẩn kỹ thuật quốc gia đối với công trình xây dựng. Tuy nhiên, Luật Đầu tư 2014 quy định nhà đầu tư được quyền thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh trong các ngành, nghề mà luật này không cấm. Do vậy, các địa phương gặp khó khăn, lúng túng trong công tác quản lý đầu tư xây dựng, quản lý vận hành khai thác đối với các loại hình BĐS này, đặc biệt là việc áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn để lập quy hoạch, thiết kế đối với các dự án, vì không có cơ sở áp dụng theo loại hình công trình nào (nhà ở hay khách sạn) cho phù hợp. Nếu sử dụng ở lâu dài thì quy hoạch phải gắn với cơ sở hạ tầng như trường học, bệnh viện, dịch vụ thương mại… Nếu sử dụng lưu trú ngắn hạn thì quy hoạch, thiết kế, quản lý vận hành như công trình khách sạn.

Căn hộ Officetel The Manor tại quận Bình Thạnh vẫn lình xình chưa được cấp giấy chủ quyền. Ảnh: THÀNH TRÍ

Cần sớm ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn riêng

Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho biết, trong thời gian chờ ban hành quy định, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia riêng, cụ thể đối với các loại hình công trình này, Bộ Xây dựng đã có văn bản hướng dẫn, trả lời một số doanh nghiệp và địa phương như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng. Cụ thể, đối với dự án, công trình officetel, condotel mà các căn hộ ngoài sử dụng để kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn còn có thể sử dụng vào mục đích ở ổn định, lâu dài và hình thành đơn vị ở thì phải đáp ứng quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (trường học, sinh hoạt cộng đồng…) như đối với nhà chung cư. Đối với dự án, công trình mà các căn hộ chỉ sử dụng để kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn và không hình thành đơn vị ở thì có thể áp dụng quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng như đối với công trình khách sạn.

Nhằm giải quyết vướng mắc trong công tác quản lý, Bộ Xây dựng đề xuất một số hướng xử lý. Về pháp luật xây dựng, cần nghiên cứu ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với từng loại công trình; bộ sẽ sớm nghiên cứu, ban hành theo thẩm quyền. Pháp luật về đất đai cần sửa đổi, bổ sung quy định về việc phân loại và cơ chế sử dụng đất hỗn hợp (vừa sử dụng là đất ở, vừa là đất thương mại dịch vụ) và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; về tài chính đất đai, cần bổ sung quy định về thu tiền sử dụng đất đối với đất hỗn hợp để phù hợp với các loại hình BĐS nêu trên.

Quản lý căn hộ officetel - Cơ quan nhà nước lúng túng

Liên quan đến việc phê duyệt quy hoạch đối với loại hình căn hộ officetel (bài Căn hộ officetel: một ẩn số pháp lý, đăng trên Báo SGGP ngày 1-4), trao đổi với phóng viên Báo SGGP, ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM, cho biết: “Hiện nay các loại hình condotel, officetel là khái niệm mới, không có trong quy chuẩn xây dựng. Trong thực tế cuộc sống, từ nhu cầu tiện ích văn phòng kết hợp lưu trú ngắn ngày đã nảy sinh loại hình officetel. Xuất phát từ thực tế xã hội, nên khi sở duyệt thì tính theo dạng dịch vụ. Loại hình này không tác động đến hạ tầng xã hội, tức là không ảnh hưởng đến yếu tố trường học, bệnh viện… nhưng có tác động đến hạ tầng kỹ thuật, như giao thông, sinh hoạt. Trong khi chờ Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn, Sở Quy hoạch - Kiến trúc báo cáo UBND TPHCM tính dân số để kiểm soát, ví dụ khi tính 7m2/người/diện tích đất ở thì căn hộ officetel là 14m2/người. Từ cách tính này sẽ có chỉ tiêu dân số, rồi tính chỉ tiêu cây xanh, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật. Tạm thời tính vậy thôi, chúng tôi cũng xin ý kiến Bộ Xây dựng nhưng bộ cũng lúng túng. Vấn đề đặt ra cần phải tính toán là pháp lý đất: thuê đất hay giao đất, tính tiền sử dụng đất thế nào… Nếu đất ở thì phải cấp giấy chủ quyền đất ở ổn định lâu dài, bởi thực tế xảy ra tình trạng lình xình ở dự án The Manor, quận Bình Thạnh, đến nay vẫn chưa cấp được giấy chủ quyền”.

° PHÓNG VIÊN: Nhưng trong một văn bản trả lời TPHCM, Bộ Xây dựng lại cho rằng, căn cứ theo từng dự án cụ thể để cấp phép cho căn hộ officetel. Vậy cụm từ “căn cứ theo từng dự án cụ thể” được hiểu thế nào, thưa ông?

° Ông NGUYỄN THANH TOÀN: Theo tôi, nói như vậy thì không căn cơ. Tạm thời chưa có quy chuẩn xây dựng ban hành thì nên cho một thông số, phải có luận cứ. Ví dụ, officetel thuận lợi vừa ở vừa làm việc thì đỡ phải di chuyển; ưu điểm vừa làm việc vừa ở ngắn ngày, dứt khoát không đem theo vợ con gì cả, không có việc học hành… Do đó, nên có một thông số cụ thể, không nên nói tùy, bởi tùy là tùy cái gì, theo tiêu chí nào, chứ nói vậy là không rõ; dễ nảy sinh tiêu cực! Sở Quy hoạch - Kiến trúc làm nhiệm vụ gác cổng, chúng tôi đã báo cáo UBND TP phương án tạm tính như đã nêu trên.

° Như vậy, hiện nay về officetel, khi phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 là phần đất dịch vụ - thương mại, đất thuê 50 năm?

° Officetel không phải là căn hộ ở. Khi phê duyệt chúng tôi ghi rõ, căn hộ officetel được giải thích cụ thể là văn phòng làm việc kết hợp lưu trú ngắn ngày, là loại hình dịch vụ. Loại hình này chỉ mới bùng phát chừng 2 năm nay, đây là mặt trái tiêu cực nếu như chúng ta không kiểm soát. Nói chung quá mới, các cơ quan quản lý nhà nước hết sức lúng túng.

LƯƠNG THIỆN