Những ngày qua, bằng kiểu nói “úp úp mở mở” từ nhân viên bán hàng thông tin về một dự án mới mở bán ở trung tâm Sài Gòn đã bán hết cho nước ngoài, cảm giác đã tạo ra một cơn sốt của thị trường, rằng căn hộ ở trung tâm Sài Gòn hút khách; rằng người mua là nước ngoài, mua để đón sóng hiệp định TPP…
Bán miệt mài
Nằm ngay tại trung tâm quận 1 (TPHCM), dự án có bốn mặt tiền, ngày mở bán theo lời mô tả của khách hàng tham dự buổi lễ: “Khách đến tìm hiểu dự án toàn đi ô tô, đậu kín từ trong ra ngoài”. Ba ngày sau, nhân viên bán hàng cho biết dự án đóng lại và không mở bán nữa; thêm ngày sau nữa là thương lượng với vài chục khách hàng đã đặt cọc để trả lại tiền, lý do dự án được nhóm nhà đầu tư nước ngoài mua hết toàn bộ. Sự kiện này đã làm những khách hàng quan tâm đến dự án lên ruột, như gây nên cơn sốc, bỏ tiền vào dự án trung tâm thành phố chỉ có lời và lời. Sự thật câu chuyện này như thế nào? Trao đổi với chúng tôi, chủ đầu tư dự án cho biết, sự việc là có, một quỹ đầu tư mua toàn bộ dự án nhưng chỉ dừng lại ở việc ký hợp đồng nguyên tắc. Về giá bán, vì bán sỉ nên thấp hơn so với giá dự kiến bán lẻ.
Một điều khá lý thú, tuy vị trí vàng như vậy, nhưng ngày công bố số lượng đặt cọc chưa quá 20 căn hộ. “Đơn giản là vì quá đắt”, anh Đỗ Đình Nhơn, một khách hàng mê mẩn dự án buộc miệng xuýt xoa. Dự án có hai loại sản phẩm, đầu tiên là officetel, diện tích nhỏ nhưng lại sở hữu có thời hạn 50 năm; còn căn hộ sở hữu vĩnh viễn thì quá cao: một căn hộ nhỏ nhất có diện tích gần 80m², giá bán trung bình 150 triệu đồng/m² thì cũng hơn 11 tỷ đồng! Đó chính là nguyên nhân, căn hộ đất vàng làm mê hoặc nhưng mua không dễ là vậy.
Một dự án khác cũng nằm ở vị trí đất vàng, số lượng chưa tới 150 căn hộ, mở bán gần 3 tháng nay, nhưng “loại nào cũng còn”, theo lời giới thiệu của một nhân viên bán dự án. Bởi vì, căn hộ diện tích nhỏ nhất 64m², có tổng giá bán trên 9 tỷ đồng - bản thân mức giá đã sàng lọc rất nhiều khách hàng…
Một góc dự án The One. Ảnh: THÀNH TRÍ
Nói đến căn hộ đất vàng phải kể đến dự án The One Saigon. Tọa lạc tại ba mặt tiền Lê Thị Hồng Gấm - Nguyễn Thái Bình - Đặng Thị Nhu (quận 1), nhưng thời khủng hoảng, năm 2010 bán ra chỉ 40 căn, còn lại 39 căn kéo dài đến 5 năm sau ế ẩm, không tìm được đầu ra. Nhờ chủ trương cho phép tái cơ cấu lại diện tích căn hộ nên chủ đầu tư chẻ nhỏ, ra sổ hồng từng căn. Đầu năm nay, trước áp lực tái cấu trúc đầu tư, chủ đầu tư chấp nhận giảm giá bán 45% so với lúc mở bán ban đầu, chỉ còn 3.200 - 3.500USD/m². Gần 4 tháng mở bán bằng cú sốc giảm giá sâu, đến cuối tháng 4 vừa qua, chủ đầu tư cho biết vẫn còn 27 căn!
Đầu cơ tăng lên
Qua theo dõi biểu đồ diễn biến của thị trường căn hộ cao cấp, Hiệp hội Bất động sản TPHCM liên tục đưa ra cảnh báo từ cuối năm ngoái đến nay: Đầu cơ đang bùng phát, thổi phồng thị trường!
Theo đó, năm 2015 thị trường bất động sản TPHCM đã có dấu hiệu phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp, tăng trưởng mạnh nhất tập trung vào khu trung tâm, khu Đông và khu Nam thành phố như quận Bình Thạnh, quận 1, quận 4… Dự án phát triển nhanh đã kéo theo đông đảo người đầu cơ, tức là mua đi bán lại kiếm lời chứ không phải xuất phát từ nhu cầu thật, tăng gấp 3 lần, chiếm khoảng 15% giao dịch. “Sở dĩ xuất hiện đầu cơ là do về mặt chính sách, Luật kinh doanh bất động sản 2014 đã cho phép bên mua nhà có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ cho bên mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp sổ đỏ, nhưng có thể bị những người đầu cơ lợi dụng để bao chiếm nhiều nhà để thủ lợi cao nhất và có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Ví dụ, nhà đầu tư mua 100 căn hộ, mỗi căn giá 2 tỷ đồng, tổng trị giá 200 tỷ đồng. Theo thông lệ thị trường, nhà đầu tư chỉ phải đặt cọc 10% tương đương 20 tỷ đồng, nhưng lại có quyền chuyển nhượng cả 100 căn hộ”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, nói.
Chắc chắn căn hộ có giá nhiều tỷ đồng hay lên đến hàng chục tỷ đồng, cực kỳ kén khách. Trước khi Luật Nhà ở thông qua, hàng loạt ý kiến cho rằng việc mở bán nhà cho người nước ngoài sẽ kích hoạt thị trường sôi động, rồi sự tham gia Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương TPP sẽ hút nhiều người nước ngoài mua nhà. Thực tế cho thấy nhận định trên cũng chỉ là phỏng đoán, bởi gần giáp một năm cho phép người nước ngoài mua nhà, tại TPHCM chỉ có khoảng 700 căn hộ được người nước ngoài đặt mua! Trong khi đó, đất vàng ở trung tâm thành phố như quận 1, 3, một phần quận 4… có tổng cộng 53 dự án bất động sản ngưng đầu tư, hoặc thi công dang dở rồi ngưng luôn, trong đó không ít là căn hộ. Dự án “chết trên đất vàng” là thông điệp rất rõ: Thị trường bất động sản ấm lên vẫn là câu chuyện rất dài, thấy vậy mà không phải vậy…
LƯƠNG THIỆN
