Thêm nhiều trường hợp nhà đất được cấp giấy chứng nhận

Luật Đất đai 2013 và các nghị định (NĐ) hướng dẫn thi hành đã có hiệu lực từ ngày 1-7-2014. Theo đó, nhiều điểm mới đáng lưu ý trong luật và các nghị định này đã được Bộ Tài nguyên - Môi trường và Sở Tài nguyên - Môi trường TP vừa hướng dẫn và triển khai tại TPHCM. Trong đó, đáng lưu ý là Luật Đất đai 2013 quy định rõ việc thu hồi đất được thực hiện theo kế hoạch sử dụng đất của quận - huyện hàng năm và phải được HĐND TP thông qua.

Được giao đất làm nghĩa trang

Ông Bùi Ngọc Tuân, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất (Bộ Tài nguyên - Môi trường) cho biết, Luật Đất đai (LĐĐ) 2013 không quy định cấp xã thực hiện quy hoạch; kế hoạch sử dụng đất nhưng không phải là bỏ không làm mà có sự lồng ghép kế hoạch sử dụng đất của cấp xã vào cấp huyện. Theo đó, kế hoạch sử dụng đất do UBND quận - huyện lập hàng năm phải liệt kê hạng mục từng công trình, dự án mà Nhà nước phải thu hồi đất. Đây là căn cứ để thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất. Do đó, những khu đất không có tên trong kế hoạch này thì Nhà nước không được thu hồi đất. Theo ông Tuân, chính vì kế hoạch sử dụng đất cấp quận - huyện đóng vai trò rất quan trọng nên LĐĐ 2013 đã quy định rõ, kế hoạch sử dụng đất hàng năm phải được trình để HĐND cấp tỉnh, TP thông qua chứ không chỉ xin ý kiến như trước đây. Tức là HĐND phải thông qua kế hoạch sử dụng đất hàng năm của quận - huyện bằng nghị quyết.

Thêm một điểm mới tại LĐĐ 2013 mà ông Tuân nhấn mạnh đó là các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đã bị thu hẹp và chuyển cơ bản sang hình thức Nhà nước cho thuê đất. Theo đó, hiện chỉ có 2 loại đất và 3 loại đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất, đó là: hộ gia đình được giao đất ở; tổ chức kinh tế giao đất để thực hiện dự án xây dựng nhà để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; người Việt Nam định cư nước ngoài, DN có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê. Tuy nhiên, LĐĐ 2013 cũng đã bổ sung một đối tượng mới được giao đất có thu tiền sử dụng đất là tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Theo ông Tuân, đây là một nhu cầu thực tế vì thị trường đất nghĩa trang luôn luôn nóng và có giá thậm chí còn cao hơn thị trường nhà đất, nhất là khi thị trường bất động sản hiện đang đóng băng. “Thực tế trước đây các DN không được giao đất để làm dự án nghĩa trang nên đã lách bằng các hình thức là dự án “Công viên vĩnh hằng”. Vì đây là nhu cầu thực tế nên đã quy định rõ trong LĐĐ 2013 về điều kiện giao đất đối với hình thức này. Tuy nhiên, chỉ có tổ chức kinh tế mới được giao đất để thực hiện các dự án nghĩa trang và phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định khi chuyển mục đích sử dụng đất sang kinh doanh” - ông Tuân lưu ý.

Mua bán giấy tay sau ngày 1-7-2004 được cấp GCN

TPHCM hiện còn hơn 123.000 trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất (gọi chung là GCN nhà đất) theo quy định tại LĐĐ 2003. Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM cho biết, từ ngày 1-7-2014, nhiều trường hợp sẽ được xét cấp GCN nhà đất nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCN trên địa bàn TP. Cụ thể, những trường hợp sử dụng đất từ ngày 15-10-1993 đến ngày 1-7-2004 trong khu vực không phù hợp quy hoạch, nếu tạo lập nhà ở trước khi có quy hoạch sẽ được cấp GCN; nhà, đất có trước quy hoạch nhưng tại thời điểm cấp giấy không phù hợp quy hoạch cũng được cấp GCN; nhà, đất mua bán giấy tay sau ngày 1-7-2004 đến trước ngày 1-1-2008 cũng được NĐ 43/2014 cho phép cấp GCN.

Ngoài ra, một số trường hợp vi phạm trước ngày 1-7-2004 cũng có thể được xem xét cấp GCN. Cụ thể như: trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm đất công trình công cộng nhưng Nhà nước điều chỉnh quy hoạch không còn đất công trình công cộng, phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép mà Nhà nước có kế hoạch thu hồi đất thì tạm thời cho sử dụng, đăng ký kê khai đất đai theo quy định, nếu Nhà nước không có kế hoạch thu hồi thì được xem xét cấp GCN. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được cấp GCN, trường hợp vượt hạn mức quy định thì phần diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.

HUY ANH