Theo số liệu từ Sở Xây dựng TPHCM, nguồn cung nhà ở địa bàn TP trong 9 tháng đầu năm 2016 đã công nhận 47 dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn với quy mô 24.461 căn, bao gồm 23.462 căn hộ chung cư (tỷ lệ 96,6%) và 999 nhà thấp tầng. Trong đó, sản phẩm bất động sản (BĐS) trung cao cấp và cao cấp chiếm tỷ lệ lớn; thiếu nhà ở thương mại quy mô 1-2 phòng ngủ, giá bán vừa túi tiền; rất thiếu sản phẩm căn hộ nhà ở xã hội, căn hộ nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.
Quỹ "đất sạch" tại TPHCM không nhiều là một trong những nguyên nhân chính khiến căn hộ vừa túi tiền trên thị trường khan hiếm. Ảnh: Việt Dũng
Hiếm nhà giá thấp
Báo cáo về tình hình thị trường BĐS 9 tháng đầu năm 2016 trên địa bàn TPHCM mới đây, Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) cho biết, phân khúc thị trường BĐS cao cấp đang có sự tăng trưởng rất lớn, rất nhiều dự án BĐS cao cấp - hạng sang, các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng, đã có dấu hiệu cung vượt cầu. Trong lúc phân khúc BĐS nhà ở thương mại vừa túi tiền rất thiếu các dự án căn hộ 1-2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2, tổng giá bán căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng; rất thiếu dự án nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ từ 1,5 - 3 triệu đồng/tháng và rất thiếu dự án nhà ở xã hội (toàn TP chỉ có 8 dự án nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi từ gói 30.000 tỷ đồng; 3 dự án nhà ở xã hội thực hiện bằng vốn của doanh nghiệp và 39 dự án nhà ở xã hội dự kiến triển khai trong 4 năm tới). Cùng với đó, ngoài khu trung tâm TP và khu đô thị Nam Sài Gòn, đang hình thành thêm một khu vực mới, tập trung phát triển các dự án BĐS cao cấp ở khu phía Đông TP, từ bờ Tây sông Sài Gòn thuộc quận Bình Thạnh, quận 1, quận 4, sang quận 2 và một phần quận 9, quận Thủ Đức và một số dự án cao cấp tại các quận 6, Tân Phú, Tân Bình, Phú Nhuận.
Thị trường BĐS có dấu hiệu phát triển “nóng” kéo theo sự phát triển lệch pha giữa cung và cầu. Trong đó, phân khúc căn hộ giá dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn tiếp tục tình trạng khan hiếm, nhất là những vị trí dễ dàng kết nối vào trung tâm. Các chuyên gia nhận định, việc các doanh nghiệp (DN) chạy theo phân khúc cao cấp, “bỏ rơi” phân khúc giá rẻ có nhiều lý do. Phân khúc cao cấp được kỳ vọng có biên độ lợi nhuận cao và khi kinh tế khởi sắc thì nhu cầu ở phân khúc này sẽ tăng trưởng. Trong khi đó, để phát triển căn hộ dưới 1 tỷ đồng/căn, chủ đầu tư phải có lợi thế nhất định về quỹ đất, có tầm nhìn dài hạn và chấp nhận biên độ lợi nhuận thấp để chia sẻ với khách hàng hạn chế về tài chính.
Thực tế các dự án vừa túi tiền trên thị trường cho thấy, đa số DN có dự án nhà giá rẻ đều “có sẵn” quỹ đất từ lâu như các dự án nhà giá rẻ, nhà cho thuê giá rẻ của Công ty Lê Thành. Là DN đang phát triển dự án ở phân khúc này với mức giá chỉ từ 800 triệu đồng/căn, ông Trần Minh Nhật, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và kinh doanh Nhà Thời Đại cũng nhìn nhận: sở dĩ DN này phát triển được dự án Heaven Riverview có giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn, nằm cạnh đường Võ Văn Kiệt, chỉ mất 15 phút để di chuyển đến quận 1 là vì chủ đầu tư đã gom được quỹ đất giá tốt từ nhiều năm trước. Đồng thời đơn vị thi công cũng chính là cổ đông chính góp vốn vào dự án nên đã tận dụng tối đa kinh nghiệm xây dựng và tiết kiệm nhiều chi phí. “Đây là những lợi thế không nhỏ làm giảm giá thành và giá bán ra”, ông Trần Minh Nhật cho hay. Quỹ “đất sạch” không nhiều là một trong những nguyên nhân chính khiến cho giá căn hộ vừa túi tiền trên thị trường khan hiếm, bởi thực tế cho thấy, không mấy DN BĐS có quỹ đất “có sẵn” như những DN nêu trên để làm ra những sản phẩm nhà ở vừa túi tiền của đại bộ phận người dân có nhu cầu thực về nhà ở tại TPHCM. Hơn nữa, về lâu dài, nguồn quỹ đất này rồi cũng phải cạn. Các DN muốn phát triển nhà ở phân khúc này cũng sẽ đối mặt với bài toán đền bù để có “đất sạch”, thủ tục kéo dài, các chi phí liên quan, các chính sách về nhà ở giá rẻ chưa thu hút được DN nên các DN vẫn chưa mặn mà tham gia vào phân khúc này, ngay cả khi phân khúc này luôn có thanh khoản cao nhất trên thị trường.
Trông chờ chính sách tín dụng
Ngoài những lý do trên thì nguyên nhân khiến các dự án nhà ở giá rẻ khan hiếm trong thời gian vừa qua là do sự tác động của các chính sách, nhất là chính sách tín dụng. Trong đó, việc gói tín dụng hỗ trợ về nhà ở 30.000 tỷ đồng của Chính phủ ngừng giải ngân và dừng ký vay mới đã ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý chung của cả nhà đầu tư, lẫn người mua nhà. Trong khi người mua nhà thì đang chờ đợi triển khai chính sách hỗ trợ mới để có thể tiếp cận vốn mua nhà, thì đối với các chủ đầu tư, việc thay đổi về mặt chính sách khiến DN phải cân nhắc, tính toán kỹ hơn kế hoạch triển khai các dự án nhà ở giá rẻ.
Một dự án căn hộ cao cấp đang được thi công tại quận 2. Ảnh: HUY ANH
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, hiện Nhà nước vẫn chưa có cơ chế tiếp nối để hỗ trợ tín dụng cho người thu nhập thấp đô thị, đối tượng chính sách để mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ. Theo ông Châu, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở của Chính phủ thời gian qua đã đạt được thành quả rất lớn, hỗ trợ cho 56.181 cá nhân, hộ gia đình có nhà ở; góp phần giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu và giúp cho thị trường BĐS phục hồi kể từ cuối năm 2013. Đến nay, riêng tiến độ cho vay gói này tại TPHCM đã giải ngân được 6.927 tỷ đồng cho 10.532 khách hàng. Trong đó, cho 10.525 cá nhân, hộ gia đình vay 5.520 tỷ đồng và 7 DN được vay 1.406 tỷ đồng đầu tư dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo chấm dứt cấp tín dụng ưu đãi này cho các dự án nhà ở xã hội kể từ ngày 1-6-2016, chỉ tiếp tục cấp tín dụng cho cá nhân, hộ gia đình đã ký hợp đồng vay gói này trước ngày 31-3- 2016 và chỉ giải ngân đến hết ngày 31-12-2016. Các trường hợp nhận nhà từ ngày 1-1-2017 trở đi thì không được tiếp tục giải ngân từ gói tín dụng này mà phải chuyển sang vay tín dụng thương mại theo lãi suất thỏa thuận với ngân hàng. “Trong bối cảnh gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đã ngưng, chính sách về cho vay nhà ở xã hội theo Quyết định 1010/2016 của Thủ tướng quy định lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội là 4,8%/năm áp dụng đến hết ngày 31-12-2016 trên thực tế thì vẫn chưa thực hiện được vì chưa có nguồn vốn nên người thu nhập thấp đô thị và các đối tượng chính sách chưa có cơ hội để tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi để tạo lập nhà ở”, ông Châu nói.
Một chuyên gia thị trường cho rằng, thông thường cuối năm là thời điểm chọn mua nhà của những người có thu nhập trung bình vì họ đã tích cóp, dành dụm thêm được một khoảng tiền sau một năm. Cùng với đó, người mua nhà thường tận dụng cơ hội từ các gói tín dụng ưu đãi mua nhà thường tung ra vào dịp cuối năm từ các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, theo vị này, năm nay, đối tượng này khó có thể trông chờ vào tín dụng ưu đãi. “Thông tư 06/2016, thay thế Thông tư 36/2014 của Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, chủ yếu là trong lĩnh vực BĐS từ 60% xuống còn 50%. Chính vì thế, hiện dư địa vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn cũng chỉ còn khoảng hơn 15%, nên nguồn vốn mà thị trường BĐS, trong đó nhà ở giá rẻ có thể trông chờ từ tín dụng ngân hàng trong những tháng cuối năm không còn nhiều”, vị này nhận định.
MINH HUY
