Lượng giao dịch và giá cả trên thị trường bất động sản (BĐS) nhích lên từ đầu năm 2015 đã mang lại nhiều kỳ vọng về sự hồi phục hoàn toàn của thị trường này sau thời gian dài đóng băng, suy kiệt. Tuy nhiên, cũng đã có những lo ngại rằng, sự khởi sắc này xuất phát từ việc BĐS bị “làm giá”. Để tìm hiểu kỹ hơn về vấn đề này, phóng viên Báo SGGP đã có cuộc trao đổi với GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Khách hàng tìm hiểu các dự án bất động sản.
* Phóng viên: Thưa ông, thời gian qua, thị trường BĐS đã có một số dự án tăng giá, tăng lượng giao dịch một cách bất thường, đã có dư luận cho rằng, thị trường BĐS đang đứng trước nguy cơ bị “làm giá”, ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào?
* GS ĐẶNG HÙNG VÕ: Trước hết, cần phải khẳng định rằng thị trường BĐS Việt Nam đã chuyển sang một giai đoạn khác so với trước đây. Không còn hiện tượng cứ đầu tư vào BĐS là có lợi hơn những lĩnh vực khác. Chính vì vậy, trước đây cung - cầu của thị trường là cung cầu ảo và những người muốn mua nhà thật rất khó mua vì giá quá cao, thì hiện nay cung thật và cầu thật xuất hiện nhiều hơn. Trong bối cảnh đó thì phải thấy rằng việc các nhà đầu tư tìm mọi thủ thuật để tăng giá là điều bình thường. Chưa kể tâm lý của chủ đầu tư khi thấy bán nhanh, người mua ưa chuộng là phải tìm mọi cách để tăng giá.
Một yếu tố khác khiến cho thị trường tăng giá đột biến ở một số dự án, đó là các nhà đầu tư hiện nay rất chịu khó “làm giá”, quảng bá hoặc phao tin đồn để có lợi cho dự án. Bên cạnh đó, những người bán hàng hiện nay cũng đã khá chuyên nghiệp, họ tìm đến môi giới, tìm đến sàn giao dịch để bán hàng. Có nhiều sàn giao dịch đúng nghĩa, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua, cung cấp thông tin đầy đủ, đưa ra giá thực, nhưng cũng có nhiều sàn giao dịch, nhiều nhà môi giới đi theo hướng “làm giá”, tạo ra dư luận giả để có lợi cho mình. Và nhiều người mua không tỉnh táo sẽ “sập bẫy” những tin đồn này.
Dễ dàng thấy rằng những dự án có mức độ tăng trưởng nóng đột xuất đều là những dự án ở vị trí thuận lợi như gần trung tâm, điều kiện sống tốt hơn, hạ tầng xã hội tốt, dân trí cao… và số lượng dự án này không nhiều. Bên cạnh đó, giao dịch trên thị trường BĐS đã tốt hơn giao dịch cuối năm 2014 rất nhiều, kể cả phân khúc giá rẻ, giá trung bình hay cao cấp nhưng gần như chưa xuất hiện dạng đầu tư theo kiểu “gom hàng”, đầu cơ cá nhân nhưng ở quy mô lớn. Có thể có mua dự trữ, có mua nhỏ lẻ nhưng tung tiền ra mua 1/3 dự án, 2/3 dự án dưới dạng cá nhân là chưa có. Mà thực tế, đây mới là những đối tượng dễ dàng “làm giá” nhất. Chính vì vậy, tôi cho rằng, thị trường vẫn đang ở ngưỡng hồi phục, nguy cơ bị “làm giá” đến mức “sốt ảo” là chưa có.
* Không thể phủ nhận một thực tế là mặt bằng giá nhà ở đã tăng, những người có nhu cầu mua nhà thực rất khó để tìm được những căn hộ thương mại giá rẻ dưới 1 tỷ đồng, thưa ông?
* Khu vực nhà ở xã hội chúng ta làm chưa tốt nên gây áp lực lên người tiêu dùng, người ta đổ dồn vào nhà ở thương mại giá rẻ. Nếu nhà ở xã hội chúng ta làm tốt thì rõ ràng các chủ đầu tư nhà ở thương mại giá rẻ sẽ không có cơ hội để thực hiện những điều này. Nhiều nhà đầu tư đã thẳng thắn chia sẻ với tôi rằng, ở Hà Nội, để đầu tư có lãi thì phải 13 triệu/m2. Dĩ nhiên, ở những vùng xa thì mức giá rẻ hơn nhiều, 6 triệu đồng/m2 cũng có. Tuy nhiên, những vùng xa này thì người mua lại không thích.
Tôi khẳng định rằng chúng ta đừng bao giờ hy vọng quay lại với thời điểm sốt giá như trước đây. Tăng giá là có nhưng sốt giá thì chắc chắn là không. Mà tăng giá cũng không phải đồng loạt, nó sẽ ở dự án này hay dự án kia, ở thời điểm này hay thời điểm kia, đó mới đúng là thị trường. Thị trường cũng sẽ có sự điều tiết, nếu người mua tỉnh táo, không đổ xô vào một dự án vì “sập bẫy” của chủ đầu tư thì rõ ràng, theo thời gian, dự án đó chắc chắn sẽ lại phải giảm giá.
* Với bối cảnh thị trường BĐS đã phân tích, theo ông, đâu sẽ là những hướng đi đúng đắn?
* Chúng ta đang tạo điều kiện cho thị trường BĐS nhưng tạo như thế nào rõ ràng vẫn là vấn đề. Nếu tạo điều kiện một cách vô thức thì có thể sẽ đẩy thị trường đến chỗ thừa, ế. Theo tôi, hiện nay thị trường BĐS đang cần những nhà đầu tư chuyên nghiệp hơn, đó là có năng lực tài chính, có năng lực phân tích thị trường… Chúng ta cũng đã dần dứt bỏ được giai đoạn nhà đầu tư “tay không bắt giặc” và cần phải phát huy điều này. Người tiêu dùng cũng cần phải thông minh hơn, phải biết pháp luật, quy hoạch, phân tích thị trường… Đặc biệt, điều quan trọng nhất tôi cho rằng cần thực hiện bằng được, đó là điều đã được quy định trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS: mọi dự án đầu tư về BĐS phải công khai đầy đủ từ địa điểm đầu tư, giá đất bao nhiêu, tiến độ như thế nào… Làm tốt được việc đó, thông tin BĐS được công khai, minh bạch thì tức khắc thị trường sẽ tốt lên. Ngoài ra, hãy cứ để thị trường điều tiết, không thể nóng vội với thị trường BĐS được, nếu có tiền, nếu thấy dự án hợp lý thì hẵng mua, nhưng đừng tranh cướp để có thể tạo nên những cơn “sốt ảo”.
* Hiện nay trên thị trường đang có một xu hướng đó là ồ ạt mở bán, ồ ạt thành lập doanh nghiệp để tránh thời điểm phải nộp phí bảo lãnh và tránh quy định vốn pháp định 20 tỷ đồng khi Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở có hiệu lực, ông đánh giá như thế nào về hiện tượng này?
* Nếu có hiện tượng này thì đây thực sự là sự “khôn lỏi” của doanh nghiệp. Tôi quan tâm hơn đến khía cạnh người mua nhà. Với quy định trong Luật Kinh doanh BĐS về việc phải đóng phí bảo lãnh khi bán nhà hình thành trong tương lai, tôi cho rằng người mua khôn ngoan nên đợi sau thời điểm 1-7-2015. Có thể sẽ tốn hơn một chút tiền vì chuyện bảo lãnh nhưng những rủi ro như tiến độ không đúng, mua xong 5-7 năm sau chưa được giao nhà rồi chất lượng khi giao nhà tệ hại… có thể giảm xuống thấp nhất.
Còn về vốn pháp định 20 tỷ đồng thay vì 6 tỷ đồng như hiện tại, chắc chắn sẽ phải có yêu cầu tất cả những doanh nghiệp kinh doanh BĐS đều phải đảm bảo được nguồn vốn đó, nếu thành lập trước 1-7-2015 mà không đủ thì sau đó phải bổ sung cho đủ nên việc thành lập trước hay sau có thể nói là không quan trọng lắm. Tôi cũng cho rằng cần phải thêm nhiều tiêu chí nữa để loại bỏ đi các nhà đầu tư không đủ năng lực chứ không chỉ là không đủ vốn pháp định.
* Xin cảm ơn ông!
HOÀI TRÂM (thực hiện)
