Kích cầu nhà ở xã hội từ đâu?

Bài 1: Người cần sốt ruột, người làm thờ ơ!

Khi Bộ Xây dựng trình đề án kích cầu để xây nhà ở xã hội, rất nhiều người không chốn an cư khấp khởi mừng, nhưng rồi lại bảo đó chẳng qua câu chuyện “lãng mạn” mà thôi! Vì sao vậy?

TPHCM khoác trên mình chiếc áo thật lộng lẫy, rực rỡ về sức hút kinh tế, môi trường làm ăn… nhưng số công dân thuộc diện “vô gia cư” lại chiếm tỷ lệ không nhỏ. Thành phố cũng đã có nhiều chủ trương nhằm cải thiện chốn an cư cho người dân, hiệu quả ra sao?

“Lem nhem” đất nền

Theo Sở Xây dựng, trong những năm 2006 - 2010, TPHCM cần khoảng 25.000 căn hộ cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà ở xã hội - tương đương khoảng 1,1 triệu m² sàn nhà ở và phải xây dựng 759.510m² dành cho cán bộ công chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp. Đến nay, theo báo cáo, thành phố đã hoàn thành 5.621 căn nhà (trong đó 4.089 nền đất và 1.532 căn hộ chung cư), tương đương với 883.456m² sàn. Kết quả này chủ yếu nhờ các dự án nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức được UBND TP giao đất cho các cơ quan đơn vị thực hiện. Một con số thật ấn tượng, vậy sự thật thế nào?

Về đất nền, có thể khẳng định, chưa có dự án nào hoàn chỉnh, hầu hết còn dang dở từ đền bù cho đến san lấp hạ tầng. Một dự án hoàn thành hạ tầng từ năm 1998 tại quận 9 là dự án của Trường Đại học Bách khoa đến nay cũng chỉ lác đác vài căn nhà.

 Tương tự là dự án nhà ở của cán bộ công nhân viên Trường Đại học Khoa học xã hội và Nhân văn – Đại học Quốc gia TPHCM ở khu Nam Sài Gòn, nhà xây thì ít, đất trống mênh mông, nhiều nền đã qua cò “bay” đến nhiều chủ. Cũng đã xảy ra những dự án lem nhem, đem lại lắm phiền toái.

Chẳng hạn dự án nhà ở của cán bộ công nhân viên Đại học Quốc gia gần 80ha, hiện nay đền bù chưa xong, hạ tầng đang san lấp, nhưng đã bị chuyển nhượng qua lại ì xèo. Thanh tra đã vào cuộc, phát hiện nhiều trường hợp vi phạm. Việc “sửa sai” đang là chén thuốc đắng cho những người mua đi bán lại! Câu chuyện tương tự cũng xảy ra tại dự án của Trường Cao đẳng Sân khấu Điện ảnh.

Dự án khu nhà ở cán bộ giáo viên của Trường Cao đẳng Sân khấu Điện ảnh có quy mô hơn 6,8ha tại phường Long Thạnh Mỹ, quận 9. Mặc dù chưa thực hiện, nhưng trường đã nhận vốn góp của 258 người mua. Trong đó, chỉ có 23 người (mua 38 nền) là cán bộ giáo viên của trường, còn lại 235 người là đối tượng bên ngoài. Số tiền bán nền “trên giấy” lên tới trên 47,5 tỷ đồng! Rõ ràng, trong tổng số 4.089 nền đất nêu trên, câu hỏi có bao nhiêu nền thành nhà, bao nhiêu phân bổ đúng đối tượng vẫn đang bỏ ngỏ; một sự tổng kết, rút kinh nghiệm lẽ ra hết sức cần thiết cũng không thấy!

Chung cư trên giấy!

Về căn hộ chung cư, một trong những địa chỉ được nhắc đến nhiều nhất là dự án thí điểm nhà ở xã hội do Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn làm chủ đầu tư. Theo dự án, sẽ có 776 căn hộ, trong đó có 176 căn hộ thuộc 2 lô chung cư An Sương (quận 12) cao 6 tầng và 600 căn tại chung cư Tân Mỹ quận 7. Ông Nguyễn Tín Trung, Tổng Giám đốc Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn cho biết thực trạng như sau: 2 lốc chung cư tại An Sương đã giao cho Công ty TNHH Một thành viên Phát triển và Kinh doanh nhà triển khai, đơn vị này vừa mới tổ chức khởi công xây dựng; đối với chung cư Tân Mỹ, Tổng công ty đã bàn giao cho Quỹ Phát triển nhà TP.

Tuy nhiên, bà Đỗ Kim Thúy, Phó Giám đốc Quỹ Phát triển nhà TPHCM cho biết, tháng 7-2008, quỹ mua lại số căn hộ tại chung cư trên để làm quỹ nhà cho TP. Nhưng hiện nay thành phố đã chỉ đạo toàn bộ số nhà này sử dụng để bố trí tái định cư cho hai quận 7 và 8, chứ không dùng làm nhà ở xã hội (!).

Vậy còn quỹ đất thế nào? Mới đây, trả lời chất vấn tại kỳ họp HĐND TP, ông Nguyễn Tấn Bền, Giám đốc Sở Xây dựng công bố thông tin rất phấn khởi: Thành phố sẽ dành quỹ đất 200 ha để thực hiện chương trình nhà ở (trong đó có nhà ở xã hội) theo 4 hướng, mỗi hướng khoảng 50 ha: Tây Bắc (Củ Chi, Hóc Môn), Đông Bắc (quận 9, Thủ Đức), Đông Nam (quận 7, huyện Nhà Bè), Tây Nam (Bình Chánh, Bình Tân). Tuy nhiên, từ quỹ đất đặt trên bàn nghị sự đến chuyển thành nhà ở, rồi thuộc nhà ở xã hội sẽ lắm nhiêu khê.

Tại quận 7, trao đổi với phóng viên về khu đất để xây nhà ở xã hội, bà Võ Thị Kim Em, Chủ tịch UBND quận cho biết: Khu đất dự kiến từ 3 - 5ha tại phường Phú Thuận; chỉ là quy hoạch thế thôi chứ hiện trạng là đất nông nghiệp của dân, chưa làm gì cả! Còn tại quận 9, theo Phòng Tài nguyên - Môi trường quận này, trước đây có nhắm tới khu đất thuộc phường Tân Phú B, một là sân banh hiện hữu, một là trại cưa.

Tuy nhiên, cả hai địa điểm này phải đành gác lại nhường cho công trình công cộng. Hiện tại đang nhắm tới khu đất thuộc phường Long Thạnh Mỹ, gần sân golf có diện tích 1,7ha, do Công ty Nova Land đang làm thủ tục pháp lý, hiện chưa có quyết định giao đất. Số lượng nhà ở xã hội sẽ được chủ đầu tư đổi lại 10% trên tổng diện tích đất. Tuy nhiên, cái gọi là “nhà xã hội” trên khu đất này vẫn còn trên giấy, bởi không biết bao lâu nữa mới nhô lên những lốc chung cư cao tầng!

Một câu chuyện khác cũng liên quan đến nhà ở xã hội, đó là sự ra đời của Quỹ Phát triển nhà ở thành phố. Quỹ này được thành lập từ năm 2004, trong đó có mục đích cho vay lãi suất thấp để hỗ trợ việc mua nhà của các đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức các sở ban ngành, quận, huyện; cơ quan hành chính sự nghiệp thuộc khu vực hưởng lương từ ngân sách thành phố có khó khăn về nhà ở; có hộ khẩu thường trú tại TPHCM; có thời gian công tác tại cơ quan, đơn vị từ 3 năm liên tục trở lên.

Thật ra, liệt kê thì nhiều nhưng đối tượng được vay rất hạn chế, ngay cả cơ quan báo chí cũng không được vay. Quỹ được thành phố rót 300 tỷ đồng làm vốn, tính đến nay chỉ cho vay được khoảng 100 tỷ đồng, số tiền còn lại đem bỏ ngân hàng… kiếm lãi suất, làm sai mục đích của sứ mệnh cao cả của mình! Hiện nay TP đang chỉ đạo thanh tra vào cuộc.

Tất cả những điều nói trên đã khẳng định rằng: nhà ở xã hội chưa được quan tâm thực sự đúng với tầm mức cấp thiết. 

 Bài 2: “Chủ đất” đứng ngoài cuộc

Muốn xây nhà trước tiên phải có đất. Điều nghịch lý là TPHCM có diện tích 1.295,5 km² lại thường kêu “thiếu đất”, bởi quỹ đất đang nằm trong tay các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc! Vì sao doanh nghiệp lại “khoanh tay” làm lơ chủ trương lớn của Nhà nước?

Bỏ quên “cây đũa thần”

Nếu nói doanh nghiệp kinh doanh địa ốc đứng ngoài cuộc thì hơi oan, bởi lẽ trên thực tế đã có doanh nghiệp tham gia nhưng bị chê (!). Cách đây 3 năm, vào tháng 10-2006, ông Lê Hùng Mạnh, Giám đốc Công ty Địa ốc Gia Hòa sau khi hoàn tất hạ tầng dự án nhà ở tại phường Phước Long B, quận 9 đã tuyên bố sẽ đầu tư xây dựng 1.000 căn hộ tại đây dành cho đội ngũ trí thức trẻ có thu nhập thấp.

Dự kiến các căn hộ này thuộc 5 block chung cư cao 12 tầng trong khuôn viên đất rộng 17.000 m². Đề án được rất nhiều trí thức trẻ mới ra trường đăng ký mua và đã được lãnh đạo TP đồng ý về chủ trương.

Thế nhưng, khi biết dự án được áp dụng cho các đối tượng có thu nhập từ 3 triệu đồng/người/tháng thì cơ quan chức năng trả lời rằng, với mức thu nhập như vậy không thuộc diện thu nhập thấp. Thế là dự án đành gác lại!

Tuy nhiên, sự đánh tiếng cũng chỉ xuất hiện lác đác. Theo chuyên gia Nguyễn Ngọc Dương, về cơ bản xuất phát từ lợi nhuận. Hiện nay phân khúc nhà cao cấp có lợi nhuận số một, doanh nghiệp “ăn” không hết nên chưa hào hứng đến các mảng nhà khác. Chính vì thế, điều vô lý đã xuất hiện: đất đai do Nhà nước quản lý, nhưng thực tế thì doanh nghiệp đang “giữ đất”; Nhà nước làm gì cũng phải “mua lại”.

Trong khi đó, “cây đũa thần” mà Nhà nước đang giữ lại không được sử dụng: Luật pháp quy định rất cụ thể rằng nếu đất giao quá 12 tháng mà chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện chậm tiến độ quá 24 tháng thì Nhà nước sẽ thu hồi.

“Nếu làm thẳng tay thì những dự án làm 3- 4 năm chưa xong đền bù, hoặc còn để đất hoang đều sẽ bị thu hồi được hết! Viện dẫn tất cả lý lẽ đều không thuyết phục nếu tuân theo luật pháp và mục đích xã hội cao cả là lấy đất xây nhà xã hội”, ông Nguyễn Ngọc Dương khẳng định. Mà có quỹ đất trong tay, những việc còn lại của câu chuyện nhà ở xã hội sẽ đơn giản hơn!

Một “cây đũa thần” khác cũng bị bỏ quên, đó chính là quỹ đất công. Theo ông Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức, cái khó của chương trình nhà ở xã hội là thiếu quỹ đất và giá thành nhà quá cao.

Thực tế, số diện tích đất công, đặc biệt là kho bãi đang bỏ trống khá nhiều. Việc khai thác quỹ đất công sẽ đem lại lợi thế rất lớn cho nhà ở xã hội, nếu xây lên nhà thì giá thành sẽ rẻ hơn cho đầu ra, còn đem đấu giá sẽ đem lại nguồn tiền rất lớn để hỗ trợ cho việc xây nhà!

Sửa luật từ đâu?

Nguồn lực từ đất đai thiếu kiểm soát, bị “bỏ quên” nhưng bên cạnh đó các đạo luật dành cho phát triển nhà ở cũng tạo nên sự kiềm hãm. Cách đây chưa lâu, Bộ Xây dựng xới lên câu chuyện một dự án nhà ở phải qua 33 bước, khiến dư luận phải bàng hoàng về thủ tục “hành là chính” này.

Mới đây, kể chuyện với phóng viên, ông Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức cho biết dự án Cantavil giai đoạn 2 tại quận 2 phải chậm mất 3 năm để… điều chỉnh quy hoạch. Chủ đầu tư cho biết, với khu đất này, chủ đầu tư đã nộp tiền thuế, đã ra sổ đỏ, tất nhiên vẫn là đất ở nhưng khi ghi lại là “thương mại- văn phòng”. Để có thêm 2 chữ “đất ở” phải tốn thời gian 3 năm!!!

Ngay luật mới ra đời cũng góp phần “trói tay trói chân” các dự án nhà ở xã hội vì thiếu thực tế. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố đã chỉ ra điều bất hợp lý trong Luật Nhà ở: “Quy định chung cư dùng làm nhà ở xã hội không cao quá 5 hoặc 6 tầng và diện tích bị khống chế không quá 60m²/căn hộ, đối với TPHCM, hiện đã trở nên lạc hậu. Chúng tôi từng kiến nghị Bộ Xây dựng sửa đổi quy định này”.

Mà lạc hậu thật! Công ty TNHH Một thành viên Phát triển và Kinh doanh nhà vừa khởi công xây dựng 176 căn hộ nhà ở xã hội tại khu dân cư An Sương, quận 12. Do quy định trên nên chỉ được xây 6 tầng.

Điều đáng nói là chắc chắn khi hoàn thành, chung cư này sẽ giống như nhà “cấp 4”, thấp lè tè nếu so với các chung cư cao đến 15 tầng trong cùng khuôn viên. Không chỉ thế, nó còn cho thấy một sự lãng phí.

Rõ ràng, xây nhà xã hội là một bài toán vĩ mô, tổng hòa các mối quan hệ, đặc biệt cần có quyết tâm của các cấp chính quyền. Tất cả điều đó phải được cụ thể hóa thành luật pháp. Trên thực tế, luật pháp về đất đai, nhà ở hiện hành không đủ sức xử lý hết những mối mâu thuẫn trên.

Về điều này, Thứ trưởng Bộ xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, thủ tục nhiêu khê dẫn tới một dự án phải qua 33 bước là câu chuyện thật, liên quan đến rất nhiều lĩnh vực như đất đai, quốc phòng, tĩnh không, xây dựng, phòng cháy chữa cháy, luật đầu tư… Hiện tại các thủ tục đã được bộ chỉnh sửa hoàn tất và trình Chính phủ, theo hướng đơn giản và tạo điều kiện thuận lợi nhất. Dự kiến ngay trong quý I- 2009, Chính phủ sẽ ban hành dưới dạng nghị quyết.

Đối với cơ chế dành cho nhà ở xã hội, theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam hiện đang chỉnh sửa và “rất khó khăn vì phải sửa luật, liên quan đến nhận thức khác nhau”. Tuy nhiên có sự khác biệt là Thủ tướng giao Bộ Kế hoạch đầu tư phối hợp cùng Bộ Xây dựng tiến hành dự thảo sửa đổi nhiều đạo luật có liên quan, theo hướng sẽ “cởi trói” cho bất động sản, cách làm cũng đổi mới theo hướng là thống nhất chung chứ không phải lĩnh vực thuộc bộ nào thì bộ đó tự làm.

“Chính phủ yêu cầu gấp rút thực hiện để trình Quốc hội vào kỳ họp tháng 5 tới”, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam khẳng định.

Rõ ràng, chưa nói đến chuyện rót tiền vào để kích cầu xây nhà ở xã hội, thì đã thấy rất nhiều bộn bề công việc cần giải quyết để khơi thông dòng chảy nhà ở xã hội. Đó là sự quyết tâm của chính quyền đối với chương trình nhà ở xã hội, song song đó là việc tiến hành sửa đổi luật pháp cho phù hợp thực tiễn và mời gọi đầu tư.

Có lẽ đó chính là gói kích cầu cần thiết, “đúng thuốc” cho thị trường bất động sản nói chung và cho nhà ở xã hội nói riêng!

L. THIỆN - H. NHUNG