° Tuần qua, nhiều khách hàng ở Phú Mỹ Hưng thắc mắc Thủ tướng Chính phủ đã gia hạn cho khách hàng nộp tiền sử dụng đất cho khách hàng ký hợp đồng mua nhà ở tại Khu A đến trước ngày 9-3-2012, tuy nhiên văn bản này là bất hồi tố. Do vậy, những khách hàng đã nộp trước sẽ không được lợi nên nhiều khách hàng lo lắng nếu bây giờ nộp thì liệu sau này Chính phủ có ban hành văn bản khác có lợi hơn thì người đã nộp sẽ không được hồi tố và nếu khách hàng không nộp đúng hạn như thông báo là trước ngày 9-3 thì có bị xử phạt gì không?
° Trả lời thắc mắc này, Luật sư Đinh Thị Quỳnh Như, Trưởng Văn phòng Luật sư An Luật cho biết: Việc Thủ tướng Chính phủ cho gia hạn thời hạn nộp thuế đến trước ngày 9-3-2012 đối với những hợp đồng đã ký trước đó được áp dụng giá đất tại thời điểm ký hợp đồng là sự ưu đãi của nhà nước, do vậy, sẽ không có văn bản nào khác thông báo lại về việc này.
Nếu khách hàng không đến Chi cục Thuế quận 7 tiến hành các thủ tục ký tờ khai trước bạ, tờ khai tiền sử dụng đất và nộp tiền sử dụng đất đúng hạn thì sau này, khách hàng có nhu cầu tiến hành các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sẽ phải tiến hành hồ sơ lại từ đầu. Đương nhiên, việc tính tiền sử dụng đất sẽ không dựa vào khung giá đất của Nhà nước tại thời điểm ký hợp đồng mà dựa vào khung giá đất của Nhà nước tại thời điểm nộp thuế sẽ cao hơn khung giá đất tại thời điểm ký hợp đồng trước đó. Như vậy sẽ thiệt hại cho khách hàng.
Trường hợp khách hàng đã hoàn tất các hồ sơ thủ tục khai và nộp thuế, Chi cục Thuế cũng đã phát hành thông báo thuế nhưng người dân không nộp thuế đúng hạn thì kể từ ngày trễ hạn, người dân sẽ bị phạt chậm nộp theo quy định.
° Vợ chồng tôi có bán một lô đất ở quận 7. Theo thỏa thuận, bên mua nhận tiến hành thủ tục sang tên để ra sổ mới. Đến nay, do chúng tôi không chịu nộp thuế chuyển quyền theo như yêu cầu của bên mua nên quá trình xin cấp sổ bị ách lại. Vì vậy, phần tiền còn lại bên mua vẫn không chịu thanh toán cho chúng tôi (theo hợp đồng là sẽ thanh toán khi hoàn thành xong thủ tục cấp giấy). Hỏi, chúng tôi có phải chịu phần thuế đó không? Nếu chịu thì mức thuế hiện nay là bao nhiêu? Ngoài ra, chúng tôi có còn phải đóng thêm khoản tiền gì nữa không? (tuan…@gmail.com).
° Theo quy định của pháp luật, thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng bất động sản là thu nhập phải chịu thuế. Cụ thể, theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân, có 2 cách để xác định mức thuế phải nộp.
Cách thứ nhất, khoản thu nhập chịu thuế cho từng lần chuyển nhượng được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản trừ đi giá mua bất động sản. Trong đó, giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Giá mua bất động sản là giá mà bên bán đã mua theo hợp đồng tại thời điểm mua trước đó cộng với các chi phí liên quan (có hóa đơn, chứng từ hợp pháp). Trường hợp này, mức thuế phải đóng là 25% khoản thu nhập chịu thuế.
Cách thứ hai (áp dụng khi không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản) là thu nhập chịu thuế sẽ được tính trực tiếp trên giá chuyển nhượng bất động sản với mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
Về nguyên tắc, nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân là nghĩa vụ của người có thu nhập phát sinh hoặc do các bên thỏa thuận. Vì vậy, trong trường hợp trong hợp đồng không quy định điều đó, thì bên bán phải nộp khoản thuế này để bên mua hoàn tất thủ tục trước bạ, sang tên.
Ngoài khoản tiền thuế thu nhập mà bên bán phải nộp, còn có khoản tiền lệ phí trước bạ. Theo quy định hiện nay, lệ phí trước bạ là 0,5% giá chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, do người mua được trước bạ (sang tên) nên người mua sẽ phải đóng khoản tiền này.
Th.S TRƯƠNG TRỌNG HIỂU (Khoa Luật, ĐH Kinh tế - Luật)
