Định giá đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước - minh bạch và công bằng

Tiếp tục những ý kiến của các chuyên gia nhằm đẩy nhanh tiến độ và nâng cao hiệu quả cổ phần hóa (CPH) doanh nghiệp nhà nước (DNNN), phóng viên Báo SGGP đã có cuộc trao đổi với GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT xung quanh vấn đề định giá đất - một trong những khâu được coi là đặc biệt khó khăn và rất dễ nảy sinh tiêu cực khi CPH.

        Đã có những sở cứ rõ ràng hơn

* PV: Thưa ông, liệu có thể hy vọng công tác định giá đất khi CPH DNNN sẽ dễ dàng hơn khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực kể từ ngày 1-7-2014 tới đây?

* GS-TSKH ĐẶNG HÙNG VÕ: Định giá đất nói chung là một việc phức tạp, còn định giá đất đai khi CPH DNNN nói riêng lại càng phức tạp, chúng ta cũng đã có nhiều bài học. Trên thực tế, chúng ta nhiều lần thay đổi chính sách có liên quan đến công tác này. Ví dụ, NĐ 187/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 quy định DN thực hiện CPH được lựa chọn hình thức được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất, khi lựa chọn hình thức thuê đất của Nhà nước thì không tính giá trị quyền sử dụng đất (dưới đây gọi tắt là giá trị đất) vào tài sản DN, khi lựa chọn hình thức được Nhà nước giao đất thì phải tính giá trị đất vào tài sản DN và giá trị đất đai được tính theo bảng giá đất của Nhà nước (Điều 19). Cũng năm 2004, sớm hơn nửa tháng, NĐ 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 lại không cho phép DN thực hiện CPH lựa chọn hình thức Nhà nước giao đất hay cho thuê đất, trước đây là hình thức nào thì theo đó mà xử lý nhưng giá trị đất phải tính theo giá đất phù hợp giá thị trường (Điều 63). Cách nhau có 18 ngày mà Chính phủ đã có 2 cách tiếp cận khác nhau. Sau đó, năm 2006, NĐ 17/2006/NĐ-CP ngày 27-1-2006 lại phải sửa đổi lại cả hai nghị định trên theo một phương án trung dung, DN CPH được lựa chọn hình thức sử dụng đất nhưng giá trị đất phải phù hợp thị trường (Điều 6).

Một góc khu đất trước đây là Nhà máy thuốc lá Sài Gòn tại quận 5. Ảnh: Phạm Kim Ngân

Nói cách khác, giá trị của đất đai khi đưa vào CPH DNNN từng được nhìn dưới nhiều góc độ khác nhau và có cách tiếp cận rất khác nhau. Xác định theo bảng giá thì tạo lợi ích cho DN, tạo đà cho DN sau CPH có vốn liếng mà phát triển. Nhưng cách nhìn khác là CPH phải sòng phẳng, đưa giá trị đất về đúng giá trị thật trên thị trường để tránh được tiêu cực từ chuyện lợi dụng sự chênh lệch giá đất, làm lệch lạc mục tiêu phát triển DN. Nhưng nếu đã tính sát giá thị trường thì DN không được lợi gì cả, hiệu quả sản xuất kinh doanh sau khi CPH phải do chính hoạt động sản xuất kinh doanh tự tạo ra.

Luật Đất đai 2013 quy định rõ CPH DN là một trong những trường hợp phải quyết định giá đất cụ thể theo giá thị trường. Luật này cũng đã đưa ra quy trình chung tiến bộ hơn cho việc quyết định giá này, tất nhiên cần được các nghị định tiếp tục hướng dẫn cụ thể mới thể hiện sự tiến bộ đó là thực.

* Nói một cách vắn tắt thì quy trình đó như thế nào?

* Theo quy định của Luật Đất đai 2013, bước thứ nhất là phải thuê tổ chức định giá độc lập để thực hiện định giá đất. Bước thứ hai là Hội đồng thẩm định giá thực hiện nhiệm vụ thẩm định giá do bước thứ nhất đưa ra (Chủ tịch UBND tỉnh làm Chủ tịch HĐ và có một thành viên từ tổ chức định giá độc lập khác). Bước thứ ba là UBND cấp tỉnh ban hành quyết định về giá đất. Tóm lại, nếu HĐ thẩm định giá đất có các ủy viên đủ bảo đảm tính khách quan, HĐ làm việc độc lập, kết quả thẩm định của HĐ được tôn trọng thì có thể khắc phục được nhiều nhược điểm của công tác này bấy lâu nay. Nhưng để công tác CPH DNNN được suôn sẻ thì như thế vẫn chưa đủ.

* Có phải vì còn chưa xử lý dứt điểm những vi phạm tồn đọng không, thưa ông?

* Đó cũng là một vấn đề lớn, nhất là sau một thời kỳ dài công tác quản lý đất đai và quản lý DNNN lỏng lẻo, nhiều tiêu cực, có nhiều ý kiến cho rằng nguy cơ tham nhũng chính từ 2 khu vực quản lý này. Đất đai thường bị biến báo sang cho thuê, ghi giá thuê trên hợp đồng theo bảng giá nhà nước, rất thấp, nhưng tiền chênh lệch chảy vào túi riêng. Rồi đất đai cũng được đưa ra góp vốn, liên doanh, liên kết không đúng quy định, thực chất là “bán đất” phi chính thức. Một phần nữa bị lấn chiếm, cho mượn, cho sử dụng không đúng mục đích… Đối với những trường hợp này, Luật Đất đai đã có khá đầy đủ quy định để xử lý nhưng cũng chưa xử lý được bao nhiêu. Mối quan hệ giữa con người vẫn xen lẫn vào mối quan hệ đất đai mà gốc gác là mối quan hệ lợi ích riêng hoặc lợi ích nhóm.

Đừng ngại giao quyền, hãy quản trị tốt

* Những khoản nợ về tài chính đất đai do lịch sử để lại của DN nên được giải quyết thế nào?

* Có hai cách. Một là bắt nộp sòng phẳng nghĩa vụ còn nợ rồi mới cho CPH. Hai là cũng có thể để lại tại DN và coi như phần vốn góp của Nhà nước vào DN CPH. Trong một số trường hợp đặc biệt, cũng có thể có giải pháp khác. Vì nếu phải “gánh” nghĩa vụ tồn đọng từ lâu, quá lớn thì hiệu quả sản xuất kinh doanh tương lai không khả quan. Tôi cho rằng trong một số trường hợp đặc biệt, Nhà nước cũng phải chấp nhận coi khoản tiền không thu được như là chi phí cơ hội để xử lý điểm tắc nghẽn này. Dĩ nhiên càng ít trường hợp đặc biệt mà phải xử lý bằng giải pháp khác thì càng tốt.

* Vậy theo ông, cấp nào phải đưa ra quyết định khó khăn và có tính trách nhiệm cao này?

* Do chúng ta quy định thôi. Có thể là Ban CPH DNNN. Một trong những điều kiện tiên quyết để đẩy nhanh CPH là cải cách thể chế. Trước đây thủ tục CPH rất phức tạp, đưa lên đưa xuống, xin phương án này, phương án nọ rất nhiều mà có “gạn” hết được tiêu cực đâu?! Cho nên để hạn chế tiêu cực thì không phải là đi hạn chế quyền đã phân công, phân cấp, thu lại quyền về cấp trên. Điều cần làm là phải áp dụng những tiêu chuẩn của hệ thống quản trị tốt. Đó là đảm bảo minh bạch thông tin, trách nhiệm giải trình cao của người có thẩm quyền ban hành quyết định, đảm bảo sự tham gia của cộng đồng, nhất là cộng đồng doanh nghiệp, những cổ đông tiềm năng của DN CPH, những người mà quá trình CPH gắn liền với lợi ích tương lai của họ, trong đó có lợi ích về đất đai và có cơ chế giám sát việc thực hiện thẩm quyền. Hệ thống quản trị tốt là cách thức tốt nhất để người có thẩm quyền không thể gây ra tiêu cực.

* Định giá sát thị trường thì DN CPH có còn hấp dẫn nữa không, khi thị trường BĐS còn “băng giá” như hiện nay?

* Định giá theo thị trường có nghĩa là sát với tình hình thị trường. Nếu Nhà nước muốn CPH nhanh để lấy tiền đầu tư vào việc khác thì cũng có thể cho giảm giá đất đi một tỷ lệ phần trăm nhất định so với giá thị trường, coi như chi phí cơ hội. Nhưng giảm như vậy phải làm một cách minh bạch và công bằng, các tiêu chí phải cụ thể và mạch lạc, áp dụng thật trong sáng.

* Cảm ơn ông!

"Định giá đất đai đúng là khó, khó hơn định giá nhà xưởng, máy móc thiết bị, nhưng dù sao đất đai vẫn là tài sản hữu hình. Quá trình CPH DNNN hiện nay còn phải giải quyết vấn đề định giá những tài sản vô hình nữa, như thương hiệu, như quyền sở hữu trí tuệ… Định giá loại hàng hóa này còn phức tạp hơn nhiều lần"

GS-TS Đặng Hùng Võ

BẢO ANH thực hiện

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Buổi giám sát của  Đoàn ĐBQH TPHCM. Ảnh: VIỆT DŨNG

Cần chuẩn bị các chiến lược để “chung sống với Covid-19”

TPHCM là một địa phương đóng góp rất lớn cho ngân sách quốc gia. Khi gặp khó khăn trong đại dịch, thành phố đề nghị Trung ương hỗ trợ và đến nay đã được hỗ trợ 2.000 tỷ đồng, ĐB Trần Hoàng Ngân đánh giá sự khó khăn về tài chính của thành phố đang là rất lớn.