Sở hữu chung cư có thời hạn?

Đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê để xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê thì thời hạn sở hữu căn hộ là 70 năm. Sau thời hạn này phải bàn giao lại quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho Nhà nước để phá dỡ và xây dựng lại các công trình khác theo quy hoạch. Đó là một trong những nội dung đáng lưu ý của dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mà Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến.

        3 hình thức sở hữu

Theo dự thảo này, thời hạn sở hữu căn hộ chung cư được chia làm 3 hình thức, tùy thuộc vào nguồn gốc pháp lý của đất xây chung cư. Cụ thể, đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê để xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê thì thời hạn sở hữu căn hộ là 70 năm; đất do Nhà nước cho thuê thì thời hạn sở hữu nhà chung cư bằng với thời hạn được cho thuê đất (thông thường là 50 năm, tùy từng trường hợp có thể được điều chỉnh tăng thêm nhưng không quá 70 năm); đất do chủ đầu tư nhận chuyển nhượng hoặc có quyền sử dụng đất thì nhà chung cư được sở hữu không có thời hạn.

Thời hạn sở hữu nhà chung cư được ghi vào giấy chứng nhận và khi hết thời hạn sở hữu thì các chủ sở hữu nhà chung cư không còn quyền sở hữu nhà chung cư đó và phải bàn giao lại quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho Nhà nước để phá dỡ và xây dựng lại các công trình khác. Chủ sở hữu nhà chung cư được hỗ trợ và bố trí tái định cư theo quy định của nhà nước theo một trong các hình thức: ưu tiên mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại địa phương; được bố trí nhà hoặc đất ở tái định cư hoặc được nhận tiền để tự lo chỗ ở theo quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Ngoài ra, dự thảo cũng quy định quyền của các cá nhân, hộ gia đình khi sở hữu chung cư cũng có quyền sở hữu và sử dụng chung đối với phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của luật. Cá nhân cũng có quyền sử dụng chung đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư và các công trình hạ tầng sử dụng chung cho các chủ sở hữu trong khu nhà chung cư đó, trừ các công trình được xây dựng để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

        Đã có trong thực tế

Cách đây 2 năm, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất hình thức sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn cụ thể. Theo Bộ Xây dựng, hiện nhiều nước trên thế giới cũng đang áp dụng thời hạn sở hữu chung cư từ 50 - 70 năm chứ ít có nước nào có hình thức sở hữu chung cư vĩnh viễn. Thời gian này cũng tương đương với tuổi thọ một đời người cũng như chất lượng của căn hộ chung cư. Tuy nhiên, đề xuất này không nhận được sự đồng tình của dư luận vì nhiều ý kiến cho rằng khó đi vào thực tế do nước ta có nhiều loại hình chung cư và thời gian xây dựng cũng như chất lượng, vị trí của mỗi chung cư không giống nhau nên không thể ấn định thời gian chung cho tất cả các chung cư được. Sau 4 lần lấy ý kiến và hoàn chỉnh dự thảo, Bộ Xây dựng tiếp tục giữ quan điểm này mặc dù vẫn đưa ra 2 phương án: một là không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, hai là sẽ quy định về thời hạn theo hướng trên.

Mặc dù đang dự thảo nhưng trên thực tế, nhiều DN địa ốc tại TPHCM đã triển khai các dự án chung cư sở hữu có thời hạn hoặc chuyển sang cho thuê nhà với thời hạn 10 - 20 năm. Đây cũng là hướng đi riêng của các DN bất động sản trong bối cảnh thị trường có số lượng căn hộ hàng tồn kho lớn suốt nhiều năm qua. Cụ thể, Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành có dự án căn hộ Twin Towers cho thuê 15 năm với giá trọn gói 240 triệu đồng và loại căn hộ cho thuê 49 năm với giá 350 triệu đồng để đáp ứng nhu cầu của người mua. Tập đoàn C.T Group cũng đã xây dựng căn hộ Beehome với thời hạn cho thuê dài hạn từ 6 - 12 năm với giá từ 150 triệu đồng đến 709 triệu đồng/căn hộ tùy thời gian thuê. Hiện một số DN trên địa bàn quận Tân Bình, Gò Vấp cho biết đã triển khai và chuyển một số dự án sang để bán với thời hạn sở hữu khoảng 50 năm với giá chỉ bằng nửa và thậm chí chỉ bằng 1/3 so với giá thị trường trong cùng khu vực.

Xuất phát từ thực tế, thời gian qua, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (Horea) cũng đã nhiều lần đề xuất bổ sung hình thức sở hữu nhà có thời hạn như mở “một lối đi” cho DN. Hiện những dự án trên vẫn có khách hàng tuy nhiên vẫn chưa thể tạo thành kênh thanh khoản cho thị trường. Bởi lẽ, người dân vẫn còn ngần ngại về tính pháp lý sau khi hết thời hạn sở hữu nhà, nhất là những căn hộ được bán với thời hạn 40 - 50 năm. Bên cạnh đó, hiện Luật Nhà ở hiện hành không quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho những dự án xây dựng trên đất thuê. Chị Hương Thy (quận Tân Bình), một khách hàng đang tìm hiểu căn hộ dạng này tỏ ra ngần ngại: “Giá trị bỏ ra ban đầu để sở hữu căn nhà 49 năm có “mềm” hơn nhưng lại không được cấp giấy chứng nhận, như vậy đồng nghĩa với việc không thể cầm cố, thế chấp khi có nhu cầu làm ăn nên tôi cũng phải cân nhắc”.

Hiện nay, vấn đề sở hữu có thời hạn hay không có thời hạn đối với căn hộ chung cư vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều. Nhiều DN địa ốc cho rằng, loại hình căn hộ sở hữu có thời hạn này là một phân khúc khá tiềm năng khi nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn, nhất là người lao động trẻ, công nhân viên chức... Tuy vậy, cũng có ý kiến cho rằng, rào cản lớn nhất của quy định này chính là tâm lý vì người Việt Nam luôn có mong muốn được sở hữu nhà ở.

HUY ANH