Thời gian qua, hàng trăm hộ dân có nhà chung cư trên địa bàn TPHCM bị vướng không giao dịch được do phải chờ hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ… theo quy định mới.
Nguyên nhân do giao dịch nhà chung cư từ 31-12-2014 trở về trước căn cứ vào Công văn hướng dẫn liên Sở số 7575/2008 của Sở Tài chính - Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) - Cục Thuế TP - Sở Xây dựng về hệ số tầng để tính thuế, trong khi đó, Bảng giá đất 2015 (có hiệu lực từ ngày 1-1-2015) của UBND TPHCM chưa quy định điều này nên người dân phải chờ hướng dẫn.
Tiền sử dụng đất tại các vị trí đường, hẻm khác nhau được tính khác nhau. Ảnh: HUY ANH
Căn cứ vào vị trí đất
Để giải quyết ách tắc này, liên Sở TN-MT, Tài chính, Xây dựng và Cục Thuế (gọi chung là liên Sở) vừa ban hành văn bản 3100/2015 hướng dẫn áp dụng bảng giá các loại đất theo bảng giá đất năm 2015 của UBND TP. Trong đó, liên Sở đã hướng dẫn cụ thể cách tính giá đất ở tại tất cả vị trí mặt tiền, không mặt tiền, hẻm, hẻm sâu và cả những khu đất có hình thể đặc biệt.
Theo đó, đối với đất ở, việc tính tiền sử dụng đất được xác định dựa vào vị trí mặt tiền hay không mặt tiền đường. Đất mặt tiền được xác định là khu đất, thửa đất phải có ít nhất một mặt giáp với lề đường (đường có tên trong bảng giá đất ở). Việc xác định vị trí căn cứ vào thực tế, không phụ thuộc vào số thửa, địa chỉ của khu đất, thửa đất. Đối với trường hợp khu đất, thửa đất nằm ở vị trí không mặt tiền đường thì có địa chỉ đường nào thì áp dụng đơn giá đất của đường đó, trừ các trường hợp đặc biệt. Riêng đối với đất có vị trí mặt tiền đường áp dụng với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt giáp với đường đã được quy định trong bảng giá đất (tạm gọi là vị trí 1). Để tính tiền sử dụng đất cho các vị trí không mặt tiền thì còn phụ thuộc vào chiều rộng của hẻm. Chẳng hạn, vị trí có chiều rộng hẻm từ 5m trở lên (được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi măng) thì tính bằng 0,7 của vị trí 1 (tạm gọi là vị trí 2); chiều rộng hẻm từ 3m đến dưới 5m (được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi măng) thì tính bằng 0,8 của vị trí 2… Trường hợp các vị trí nêu trên có độ sâu tính từ mép trong lề đường của mặt tiền đường (theo bản đồ địa chính) từ 100m trở lên thì giá đất tính giảm 10% của từng vị trí. Hẻm đất tính bằng 0,8 hẻm trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi măng.
Ngoài ra, những khu đất, thửa đất có hình thể đặc biệt cũng được hướng dẫn cách tính cụ thể. Theo đó, những khu đất này được phân thành hai trường hợp. Trường hợp 1 là những khu đất, thửa đất hoặc nhà đất vừa có mặt tiền đường vừa không có mặt tiền đường thì phần diện tích không có mặt tiền đường có đơn giá đất được tính bằng 0,8 lần so với đơn giá đất mặt tiền đường. Tuy nhiên, chỉ áp dụng khi phần diện tích không mặt tiền đường từ 15m² trở lên. Trường hợp 2 là khu đất, thửa đất có chiều dài lớn gấp nhiều lần so với chiều rộng, thì đơn giá đất tính theo từng phần diện tích tùy theo khoảng cách so với mặt tiền đường, hẻm.
Đối với khu đất, thửa đất hoặc nhà đất (chưa có địa chỉ, số nhà) nằm ở vị trí tiếp giáp với nhiều mặt tiền đường thì đơn giá đất được xác định theo đường có đơn giá đất cao nhất. Khu đất, thửa đất hoặc nhà đất nằm trong hẻm, có địa chỉ mang tên đường nhưng đường đó không có hẻm dẫn vào mà phải đi bằng hẻm của đường khác hoặc có địa chỉ nhưng chỉ ghi tên ấp, khóm, tổ, khu phố… không ghi tên đường thì đơn giá được tính theo hẻm dẫn ra đường gần nhất. Khu đất, thửa đất hoặc nhà đất ở vị trí trong hẻm ra được nhiều đường có đơn giá khác nhau thì đơn giá đất được xác định theo hẻm dẫn ra đường gần nhất. Khu đất, thửa đất hoặc nhà đất không có đường, hẻm dẫn vào hoặc phải đi vào bằng thuyền, ghe hoặc bờ đất thì đơn giá đất được xác định theo đơn giá đất có vị trí 4 của đường gần nhất đã có giá dẫn đến khu đất nhưng không thấp hơn đơn giá đất của đất trồng cây lâu năm cùng vị trí và cùng khu vực… Theo một vị trong ban soạn thảo, việc phân rõ vị trí đất, các loại hẻm như trên nhằm tạo sự công bằng trong việc tính nghĩa vụ tài chính về đất cho người dân, tránh trường hợp người có nhà, đất ở hẻm gần mặt tiền đường và người có nhà, đất ở những con hẻm sâu, ngoằn ngoèo cũng phải đóng tiền sử dụng đất như nhau.
Phân bổ tiền sử dụng đất
Đại diện Sở TN-MT cho biết, không chỉ xác định vị trí để tính các nghĩa vụ liên quan mà việc phân bổ tiền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng tại công trình hỗn hợp có nhà ở cũng đã được xác định cụ thể tại văn bản này. Theo đó, việc phân bổ tiền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng tại công trình hỗn hợp có nhà ở được thực hiện theo Thông tư số 76/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất và Quyết định số 1939/ 2014 của Bộ Tài chính về việc đính chính Thông tư số 76/2014/TT-BTC.
Cụ thể, đối với nhà cao tầng, nhà chung cư có mục đích sử dụng đất hỗn hợp thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ nhân (x) với diện tích nhà của từng đối tượng sử dụng. Hệ số phân bổ được xác định bằng tỷ lệ giữa diện tích đất xây dựng nhà và tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng. Trường hợp nhà có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm được cộng vào tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng để tính hệ số phân bổ. Trường hợp diện tích các tầng hầm được xác định là thuộc sở hữu chung của các đối tượng sinh sống trong tòa nhà thì diện tích các tầng hầm được phân bổ đều cho các đối tượng sử dụng nhà. Trường hợp diện tích các tầng hầm được xác định là thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì diện tích các tầng hầm được phân bổ để tính thu tiền sử dụng đất cho đối tượng là chủ đầu tư. Sở Xây dựng và cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng có trách nhiệm xác định diện tích đất xây dựng nhà và tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng. Trong trường hợp không có số liệu diện tích để xác định tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng thì áp dụng hệ số phân bổ đều cho các tầng. Giá đất sau khi phân bổ cho các tầng không bị khống chế bởi mức giá tối thiểu trong khung giá đất của Chính phủ.
Văn bản 3100/2015 thay thế hướng dẫn 7575/2008 của liên Sở, áp dụng cho những trường hợp xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Bảng giá đất năm 2015 do UBND TP ban hành. Liên Sở cũng nêu rõ: khi áp dụng hướng dẫn này, giá các loại đất không được thấp hơn mức giá tối thiểu trong khung giá đất của Chính phủ, tương ứng với từng loại đất. Nếu thấp hơn thì lấy bằng mức giá tối thiểu.
BÌNH KHÔI
