Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành chỉ thị cho phép cưỡng chế nếu chủ đầu tư chậm bàn giao tiền bảo trì cho ban quản trị chung cư.
Các tranh chấp đều xuất phát từ mâu thuẫn lợi ích giữa chủ đầu tư và khách hàng, hoặc giữa cư dân với ban quản trị mà hầu hết là do thiếu minh bạch trong cách quản lý số tiền quỹ bảo trì. Theo nhìn nhận, hiện thị trường bất động sản, đặc biệt là trong hoạt động mua bán căn hộ đến nay vẫn chưa phải là thị trường chuyên nghiệp. Chủ đầu tư chỉ muốn quảng cáo “vống” hốt lợi nhuận rồi bỏ chạy, hoặc sửa đổi các công năng để tận dụng mọi lợi ích, không thực hiện đúng cam kết; còn khách hàng thì không chặt chẽ khi ký hợp đồng, thậm chí không xem kỹ hợp đồng, quá tin vào lời tư vấn không thật của môi giới.
Chị Nguyễn Tuyết Nhung (quận 4, TPHCM) cho rằng, khi hỏi mua căn hộ, chị cũng hỏi kỹ các phần như nhà sinh hoạt cộng đồng, dịch vụ tiện ích, bãi xe, giá phí… và đã được nhân viên môi giới của công ty trả lời rất rõ ràng. Đến khi ký hợp đồng, vì tin lời tư vấn, cũng như nội dung hợp đồng quá dài, từ ngữ khó hiểu nên chị nghĩ rằng đó là hợp đồng mẫu, các khách hàng khác ký thì chị cũng ký. Thêm nữa, trước áp lực “dụ” đặt cọc của môi giới, họ nói rằng nếu không đặt cọc liền thì căn hộ sẽ được bán cho người khác, vì có nhiều người đang xem… Khi đã vừa ý, chị ký vội, sau đó mới phát hiện chẳng nhiều người mua như lời nhân viên môi giới, đó chỉ là chiêu thức câu dụ khách hàng “dính bẫy”.
Trong khi đó, luật sư Trần Hải Đức (Đoàn Luật sư TPHCM) cho rằng, nội dung hợp đồng rất quan trọng, là cơ sở để tòa án xem xét khi xảy ra tranh chấp, thế nhưng hiện nay nhiều khách hàng không đọc hợp đồng, ký cả những điều phi lý. Chẳng hạn, một số hợp đồng mua căn hộ hình thành trong tương lai, nếu bên mua chậm thanh toán thì phạt nặng, còn bên bán chậm bàn giao nhà thì không có chế tài xử phạt. Do vậy, khi giá nhà tăng cao, chủ đầu tư cố tình không bàn giao, nếu khách hàng kiện ra tòa thì chủ đầu tư chỉ trả lại tiền gốc ban đầu cộng với lãi suất tiền gửi, không đáng là bao so với tăng giá nhà.
Nhiều khách hàng cứ ký đại, đến khi nhận nhà phát hiện chủ đầu tư không thực hiện đúng như lời tư vấn, xem lại mới phát hiện hợp đồng có lợi cho chủ đầu tư nên đành… ngậm bồ hòn làm ngọt. Do vậy, các chuyên gia khuyến cáo, khách hàng cần xem kỹ hợp đồng, thậm chí mang hợp đồng mẫu gặp luật sư, chuyên gia để tư vấn trước khi ký, đảm bảo nội dung hợp đồng phải rõ ràng, bình đẳng quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên, thỏa thuận từng nội dung hợp đồng với chủ đầu tư.
Hiện nay, hầu hết tranh chấp của cư dân là về quỹ bảo trì và các diện tích chung, riêng nhưng hợp đồng không rõ ràng nên phải nhờ cơ quan chức năng can thiệp. Điều này cho thấy, khi các quy định và luật chưa chặt chẽ, trong khi Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng đã có chục năm qua, các quy định về hợp đồng mẫu, các nguyên tắc giải thích hợp đồng theo hướng cho lợi cho khách hàng… đều không được các cơ quan chức năng như Sở Công thương, Sở Xây dựng kiểm tra, xử lý, bảo vệ khách hàng.
Cưỡng chế nếu chậm bàn giao phí bảo trì
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Chỉ thị số 29/CT-TTg về tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư, với nhiều quy định xử lý các tranh chấp trong vận hành nhà chung cư. Cụ thể, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương kiên quyết tổ chức cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Có nghĩa là từ nay, việc các chủ đầu tư không muốn trả số tiền 2% phí bảo trì cho ban quản trị chung cư sẽ bị cưỡng chế thực hiện.
Thế nhưng, các chuyên gia cho rằng, căn cơ nhất trong việc đưa thị trường bất động sản đi vào nề nếp, chuyên nghiệp thì cần phải luật hóa chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của các bên. Cùng đó, ban hành chế tài xử phạt hành vi vi phạm đối với các tổ chức, cá nhân. Phải xây dựng luật riêng về quản lý vận hành nhà chung cư, đảm bảo giữa chủ đầu tư và cư dân đều phải có trách nhiệm, nghĩa vụ và quyền lợi như nhau. Nếu các bên không thực hiện thì có cơ sở xử lý. Thậm chí có thể khởi tố chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư, chậm bàn giao khoản phí bảo trì 2% cho cư dân ngay khi ban quản trị tòa nhà đó được thành lập trong thời hạn 7 ngày, nếu không bàn giao sẽ thực hiện các thủ tục cưỡng chế…
Thống kê sơ bộ của Bộ Xây dựng, hiện có hơn 200 đơn khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư xoay quanh nội dung như diện tích căn hộ, phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu… Hầu hết tranh chấp do chủ đầu tư chưa thực hiện đúng pháp luật, người mua nhà không xem kỹ hợp đồng và đặc biệt do công tác quản lý nhà nước của ngành xây dựng chưa tốt.
