Nguồn lực phát triển metro chờ cơ chế mới
Dọc tuyến tàu điện ngầm Bến Thành - Tham Lương (metro số 2) có 11 nhà ga, được thiết kế đi qua nhiều khu dân cư đông đúc của TPHCM. Tuy nhiên, các đồ án quy hoạch phân khu liên quan được lập trước năm 2015, khi vị trí các nhà ga chưa xác định đầy đủ. Để phù hợp khi triển khai mô hình TOD thì phải điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu để tăng mật độ xây dựng, tổ chức không gian hỗn hợp quanh ga. Đó là việc xác lập ranh TOD trên toàn tuyến; tích hợp hệ thống kết nối xe buýt - metro - giao thông bộ trong phạm vi đi bộ.
Theo Sở Xây dựng TPHCM, thẩm quyền điều chỉnh cục bộ quy hoạch thuộc về UBND phường. Tuy nhiên, nếu không có sự thống nhất thì sẽ dễ dẫn đến nguy cơ “mỗi phường một kiểu”, do đó TPHCM đã kiến nghị Trung ương trao quyền cho UBND TPHCM trong việc duyệt điều chỉnh quy hoạch thực hiện các dự án TOD.
Sở Xây dựng cũng xác định, dọc tuyến metro số 2 có nhiều khu đất công quy mô lớn, pháp lý rõ ràng, như: ô phố 1/82a (26,65 ha), Trung tâm Triển lãm - Thể thao Bảy Hiền (5,1 ha), khu C30 (40,9 ha) và depot Tham Lương. Đây là những vị trí đắc địa, có nhiều tiềm năng phát triển TOD; thế nhưng để đưa quỹ đất này vào khai thác, TPHCM được phép thu phần giá trị đất đai tăng thêm do metro tạo ra - nội dung này chưa được đề cập trong Nghị quyết 98.
Ngoài ra, theo Sở Xây dựng, có 3 khoản thu mới cần được chú ý. Đó là thu từ diện tích sàn tăng thêm khi điều chỉnh hệ số sử dụng đất (FAR); thu phần giá trị đất tăng thêm do quy hoạch TOD và đầu tư metro tạo ra; thu phí cải thiện hạ tầng từ các hoạt động thương mại hưởng lợi trong khu vực ga. Nhiều quốc gia đã áp dụng những công cụ này để bù đắp chi phí đầu tư phát triển hạ tầng; tuy nhiên các quy định hiện hành, kể cả trong Nghị quyết 98, đều chưa đề cập đến việc thu hồi giá trị đất đai tăng thêm (Land Value Capture), nên TPHCM không có căn cứ thực hiện.
Trong khi đó, theo phân tích của TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn, đầu tư metro làm tăng giá đất quanh ga từ 20%-50%. Nếu không có cơ chế để nhà nước thu lại phần giá trị gia tăng đó, TOD sẽ không tạo thành nguồn vốn bền vững cho việc phát triển giao thông công cộng.
Mở rộng thẩm quyền thực hiện dự án TOD
Một trong những yêu cầu quan trọng nhất của TOD là tăng mật độ dân cư và hoạt động kinh tế trong phạm vi đi bộ 10-15 phút quanh ga metro. Tuy nhiên, các tiêu chuẩn về mật độ xây dựng, chiều cao, chỉ tiêu cây xanh… trong quy định hiện hành còn bị ràng buộc, dẫn đến thủ tục phải qua nhiều cấp và kéo dài thời gian.
Trưởng Ban Quản lý Đường sắt đô thị TPHCM Phan Công Bằng cho biết, TOD chỉ hiệu quả khi toàn bộ mạng lưới giao thông công cộng vận hành như một thể thống nhất. Ở đó, người dân thoải mái đi bộ đến ga, dùng một thẻ hoặc ứng dụng để sử dụng metro - xe buýt - xe đạp công cộng.
Thế nhưng, do thẩm quyền phân tán và mỗi tuyến metro hoặc mỗi đơn vị vận tải có thể chọn một công nghệ khác nhau, nên gây khó khăn cho việc triển khai TOD. Từ đó, TPHCM kiến nghị được tự quyết định chuẩn công nghệ, chuẩn vé điện tử và chuẩn hạ tầng kết nối cho toàn bộ mạng lưới.
Để giải quyết bài toán ách tắc giao thông, TPHCM đặt mục tiêu đến năm 2030 sẽ hoàn thành 232km đường sắt đô thị, với tổng mức đầu tư sơ bộ khoảng 19,67 tỷ USD. Theo tính toán, nguồn vốn Trung ương và ngân sách thành phố hiện chỉ đáp ứng khoảng 66% nhu cầu.
Theo ông Trần Quang Lâm, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, thành phố đang khẩn trương xây dựng đề án huy động nguồn lực bổ sung, tập trung vào khai thác quỹ đất theo mô hình TOD và mở rộng các cơ chế hợp tác công - tư (PPP), đặc biệt là hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) để tạo thêm nguồn vốn cho các dự án hạ tầng trọng điểm.
Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị quyết 98 đề xuất mở rộng thẩm quyền cho TPHCM trong thực hiện các dự án về TOD, điểm mới đột phá là TPHCM được sử dụng ngân sách để bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch tại vùng phụ cận các nhà ga đường sắt, các nút giao dọc tuyến đường Vành đai 3 để đấu giá quyền sử dụng đất.
Nguồn thu từ khai thác quỹ đất đó được giữ lại để thực hiện các dự án phát triển đô thị, thương mại, dịch vụ hoặc thanh toán cho các nhà đầu tư dự án đường sắt theo hợp đồng BT… Theo các chuyên gia, với các đề xuất đó, TPHCM sẽ có thêm nguồn lực tăng tốc trong quy hoạch, đầu tư và khai thác đô thị gắn với metro, sớm hình thành các trung tâm TOD hiện đại, tăng hấp dẫn của giao thông công cộng và nâng cao chất lượng sống của người dân.
