Năm 2012 sắp kết thúc. Liệu điệp khúc buồn có tiếp tục quay lại với bất động sản (BĐS), khi hàng tồn kho đầy rẫy, nợ nần bủa vây?
Chìa khóa giảm giá
Suốt những năm khó khăn của thị trường BĐS, điểm sáng gần như thuộc về những dự án giảm giá mạnh. Cuối tuần trước, Hưng Thịnh Land mở bán dự án khu dân cư mở rộng phường 6, thành phố Tân An, Long An, thu hút đông đảo dân địa phương đến mua, không đơn thuần do vị trí thuận lợi mà chính là giá, giảm một nửa so với những dự án lân cận bán trước đó.
Các dự án nhà ở của Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai thu hút sự chú ý thị trường BĐS trong 2 năm qua cũng nằm ở yếu tố giảm giá sâu. Đầu tiên, dự án An Tiến giảm giá 30%, khi đó nhà đầu tư thứ cấp cắt lỗ, nhờ giảm giá đã bán hết 500 căn hộ.
Năm nay, dự án Hoàng Anh River View, nhà đầu tư thứ cấp cắt lỗ, giảm giá 30%, 120 căn hộ tồn kho đã bán hết. Đặc biệt, trong đợt giảm giá có khách hàng mạnh tay bỏ ra 7 tỷ đồng để mua một căn penthouse. Cách nay 2 tháng, chủ đầu tư tung dự án Hoàng Anh Thanh Bình bán giảm giá 50% so với dự án lân cận. Mới đây, thông tin từ chủ đầu tư cho thấy, khách hàng đã tiến hành ký hợp đồng trên 300 căn hộ, số tiền thu từ 30% giá trị hợp đồng khoảng 200 tỷ đồng.
Đột phá về giá còn có thể kể đến Công ty Địa ốc Lê Thành, khi chủ đầu tư tung ra nhiều dự án giá mềm, không thể rẻ hơn. Đó là khách hàng trả trước 240 triệu đồng sẽ thuê căn hộ hoàn thiện 35m2 trong thời gian 15 năm. Như vậy, bình quân mỗi tháng khách hàng sẽ bỏ ra 1,3 triệu đồng để thuê căn hộ trên. Chưa hết, mới đây đơn vị này tung ra loại căn hộ cho thuê hết sức lạ: trả 350 triệu đồng sẽ thuê trong 49 năm. Việc thuê mua này sẽ tiện lợi hơn rất nhiều, ổn định, cực kỳ rẻ, khỏi phải lo lắng chốn an cư.
Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, mặc dù thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn nhưng doanh nghiệp BĐS đừng nghĩ rằng sẽ được cứu. Muốn giải cứu, trong giai đoạn này doanh nghiệp phải chấp nhận thiệt hại bằng cách giảm giá để bán được hàng. “Tôi quan sát các mặt hàng, doanh nghiệp bán được hàng là do doanh nghiệp chủ động hạ giá bán”, ông Hiển phân tích.
Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam, hiện tại đang dư căn hộ để bán, nhu cầu có nhưng sức mua không có. Tại sao các sản phẩm BĐS đã giảm giá đáng kể mà thị trường vẫn đóng băng? Lý giải câu hỏi này, ông Khương cho rằng do giá BĐS so với thu nhập của người dân còn quá cao. Không những vậy, lãi suất từ 13%/năm tăng lên 24%/năm chỉ trong vài tháng khiến những người mua căn hộ thông qua tiền lương và tiền công không thể vay được tiền mua nhà.
Bất lực!
Trên thực tế việc giảm giá nhà không xảy ra nhiều. Việc giảm giá đi liền với tài sản bị hao hụt hoặc mất đi, có khi mất trắng. Trong một lần trao đổi với báo chí, ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai, lý giải việc giảm giá bán căn hộ: mỗi doanh nghiệp có phương án kinh doanh khác nhau; không phải lời hay lỗ mà thà bán rẻ lúc này lấy được tiền tốt hơn là không bán được. Điều ông nói có thể hiểu rằng, sự luân chuyển của đồng tiền, sự hoạt động đa ngành, lỗ ngành này nhưng thu lại từ lĩnh vực khác, những ngành đang đầu tư cần phải có tiền mặt như cao su, mía đường… Rõ ràng, xét trong lĩnh vực địa ốc, không phải ai cũng có “bình phong” như vậy.
Trong khi đó, thị trường BĐS đang tồn tại hàng loạt dự án “sống mà như đã chết”. Ra đời trong cơn sốt năm 2007, phương án kinh doanh theo giá đất trên mây, dự án Kenton, Nhà Bè vật vờ lây lất suốt 5 năm qua. Căn hộ không bán được, công trình không thể hoàn thiện, 6 lốc căn hộ xây xong phần thô phơi cùng mưa nắng. Phần chung cư có 728 căn hộ, chia làm hai loại, loại 3 phòng ngủ từ 143 - 161m², loại 4 phòng ngủ 383 - 405m².
Tính sơ bộ, nếu mỗi mét vuông xây dựng khoảng 10 triệu đồng, ngần ấy căn hộ chủ đầu tư đã ném vào vài ngàn tỷ đồng, tính luôn cả tiền đất. Tiền vay lãi mẹ đẻ lãi con, sinh cháu chắt, 5 năm qua với nhiều đợt biến động lãi suất lên cao ngất ngưởng, không rõ dự án trở về “số không” hay “số âm”? Dự án chung cư Vạn Hưng Phát đường Tạ Quang Bửu quận 8 tiến hành bán căn hộ từ năm 2010. Đến nay, chỉ thấy dự án loanh quanh móng và tầng hầm, tường vây bao quanh công trường nhưng không có tín hiệu thi công…
Dư luận loan truyền câu chuyện, có chủ đầu tư hàng ngày đi bộ qua lại dự án của mình, đầu tóc đã bạc nhưng không biết tính thế nào. Dự án không thể tiếp tục xây lên, tiền lỡ thu của khách hàng không đào đâu ra trả lại được. Hình ảnh bế tắc của thị trường BĐS là vậy, kéo dài đến bao lâu?
THIÊN LƯƠNG
Giải cứu thị trường bất động sản bằng nhà ở xã hội (SGGP).- Ngày 13-12, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã làm việc với TP Hà Nội và một số doanh nghiệp bất động sản (BĐS) trên địa bàn để bàn giải pháp đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội (NOXH), tháo gỡ khó khăn, vực dậy thị trường BĐS. Theo bộ trưởng, với khối lượng các dự án BĐS trên địa bàn TP Hà Nội hiện nay, nếu tất cả đều hoàn thành thì rất nhiều năm nữa mới tiêu thụ hết. Do đó, cần phải rà soát, đánh giá lại thị trường để có kế hoạch đầu tư phù hợp. Việc tìm ra giải pháp cụ thể về NOXH chính là cách để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Vì vậy, cần phải cơ cấu lại các dự án để cứu BĐS nhưng làm theo cách nhân văn là chuyển thành nhà ở cho người nghèo mà doanh nghiệp vẫn có lãi. “Làm nhà xã hội là một gói kích cầu đa mục đích mà cả người dân, doanh nghiệp và nhà nước đều có lợi. NOXH nên có diện tích vừa phải, giá phải rẻ, các doanh nghiệp cần đẩy mạnh áp dụng khoa học công nghệ, vật liệu mới để kéo giá nhà rẻ xuống, phù hợp với nhu cầu chi trả của đại bộ phận người mua”, bộ trưởng nhấn mạnh. Cũng tại buổi làm việc, Bộ Xây dựng cho biết, các dự án trên địa bàn TP Hà Nội thực hiện chưa nghiêm quy định dành 20% quỹ đất cho NOXH, tỷ lệ này hiện đang rất thấp, kể cả trong quy hoạch dự án, thực hiện giao đất, cấp phép xây dựng. Bộ Xây dựng yêu cầu TP Hà Nội cần nhanh chóng kiểm tra, rà soát, phân loại các dự án để điều chỉnh lại cho phù hợp, nhất thiết phải dành 20% quỹ đất cho NOXH. Theo Nghị định phát triển NOXH mà bộ vừa trình Chính phủ, các dự án NOXH sẽ được hưởng mức thuế thu nhập DN là 10%, thuế GTGT với người mua là 5%. Bên cạnh đó cũng mở rộng đối tượng được mua NOXH; trong khu vực phát triển NOXH được trích 20% quỹ đất làm nhà ở thương mại để bù đắp chi phí xây dựng NOXH... Bộ Xây dựng đang kiến nghị những chính sách này được áp dụng từ quý 2-2013. Đặc biệt, về nguồn vốn tín dụng, Bộ Xây dựng sẽ ký kết thỏa thuận với Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) phối hợp triển khai chương trình phát triển NOXH giai đoạn 2013 - 2015. Theo đó, trong 3 năm tới mỗi năm BIDV sẽ dành 10.000 tỷ đồng cho NOXH với lãi suất ưu đãi, trong đó 6.500 tỷ dành cho người mua nhà với lãi suất bằng lãi suất huy động tiết kiệm, thời hạn 15 năm, giá trị bằng 70% giá trị nhà. Theo Bộ Xây dựng, cơ chế chính sách dành cho NOXH hiện nay rất thoáng, các doanh nghiệp cần thể hiện ý chí quyết tâm làm NOXH. B.Quyên |
