Căn hộ, đất nền có thanh khoản thấp
Trên thị trường thứ cấp, nhiều chủ sở hữu căn hộ, nhà đất, nhất là nhóm sử dụng vốn vay, đang điều chỉnh giá chào bán để tìm khách. Tuy nhiên, việc giảm giá chưa đủ để tạo lực đẩy cho giao dịch, khi người mua vẫn e ngại chi phí.
Đầu năm 2025, chị Thanh Thúy (ngụ ở phường Hạnh Thông, TPHCM) vay ngân hàng 2 tỷ đồng mới đủ tiền mua căn hộ 54m2 tại phường Bình Thới với giá 3,8 tỷ đồng. Mỗi tháng, chị phải trả tiền gốc lẫn tiền lãi hơn 30 triệu đồng. Trong bối cảnh thị trường bất động sản suy giảm, chị Thúy đã rao bán căn hộ trên với giá 3,5 tỷ đồng vì không thể tiếp tục “gồng” lãi suất ngân hàng.
Tương tự, năm 2021 ông Chu Văn Đ. (ngụ TPHCM) mua căn hộ 1 phòng ngủ tại một dự án ở phường Phú Lợi giá gần 1,3 tỷ đồng, với kỳ vọng căn hộ có thể bán được giá khoảng 1,5 tỷ đồng. Nhưng giờ đây, căn hộ được rao hơn 1,1 tỷ đồng mà vẫn chưa có người mua.
Ông Đ. cho rằng áp lực trả nợ đang buộc một số người vay vốn mua bất động sản phải hạ giá bán. Gia đình ông đang vay hơn 637 triệu đồng mua căn hộ.
Mỗi tháng phải trả cả tiền gốc lẫn lãi hơn 8,8 triệu đồng, trong khi trước đây chỉ trả hơn 6 triệu đồng. Do đó phải tính chuyện hạ giá bán hoặc tìm nguồn tiền khác để tất toán trước hạn.
Ghi nhận tại một dự án đất nền thuộc xã Phước Hòa (TPHCM), quy mô hơn 40ha, cho thấy dù hồ sơ pháp lý, hạ tầng, các tiện ích đã được đầu tư cơ bản hoàn chỉnh nhưng giao dịch vẫn không đáng kể. Giá lô đất thấp nhất tại dự án đã giảm từ 13 triệu đồng/m2 đầu năm 2026 còn 11 triệu đồng/m2, nhưng nhiều khách hàng chưa ký hợp đồng.
Ông Lê Ngọc Dương (ngụ phường Dĩ An, TPHCM) cho biết ông được mời tham quan dự án nhưng chưa có ý định mua ở thời điểm này. Lãi suất vay hiện khá cao, thời gian ưu đãi ngắn; khi chuyển sang lãi suất thả nổi có thể lên 12%-14%/năm, tùy ngân hàng. Ông không dám vay tiền để mua bất động sản vào lúc này.
Lô đất hơn 3.000m2 của gia đình chị Nguyễn Diệu Thúy (xã Châu Đức) từng được khách định giá khoảng 4 tỷ đồng. Do cần tiền gấp, chị phải rao bán với giá 2 tỷ đồng, bằng một nửa mức định giá trước đây.
Khảo sát tại phường Vũng Tàu và phường Rạch Dừa cho thấy, giá chào bán một số căn hộ cũ 2 phòng ngủ, diện tích 70-74m2 ở khu vực trung tâm nay đã giảm khoảng 200-300 triệu đồng/căn so với 6 tháng trước.
Đưa giá nhà về mức phù hợp
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), nhận xét, giá nhà có dấu hiệu chững lại, giảm ở một số phân khúc nhưng sức mua vẫn yếu do lãi suất vay cao và người dân khó tiếp cận tín dụng. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền và thanh khoản của doanh nghiệp bất động sản. Thị trường vẫn thiếu sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực sự, nhất là nhà ở thương mại, nhà cho thuê có giá phù hợp với người thu nhập trung bình, thu nhập thấp và nhà ở xã hội.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, phân tích thêm, khảo sát trong tháng 9 cho thấy thanh khoản thị trường bất động sản TPHCM và vùng phụ cận chưa ghi nhận sự cải thiện rõ nét, sức cầu vẫn duy trì ở mức thận trọng.
Nguyên nhân chủ yếu là mặt bằng lãi suất còn cao, làm tăng chi phí sử dụng vốn và áp lực trả nợ của người mua. Hiện lãi suất tại các gói ưu đãi phổ biến của các ngân hàng ở mức 8,2%-10,8%/năm trong 1-2 năm đầu, sau thời gian ưu đãi có thể lên 13%-15%/năm. Vì vậy, khi lựa chọn căn hộ có hỗ trợ lãi suất hoặc ân hạn nợ gốc, người mua cần tính toán khả năng chi trả trong suốt thời gian vay và có phương án tài chính phù hợp.
Theo TS Huỳnh Thanh Điền, giảng viên Trường Đại học Nguyễn Tất Thành, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp giảm và thanh khoản thấp thời gian qua không chỉ do thiếu người mua mà còn do chịu tác động lớn từ tín dụng. Lãi suất tăng, trong khi các ngân hàng thận trọng hơn trong cho vay mua bất động sản, khiến người có nhu cầu mua nhà bằng vốn vay gặp khó khăn và có tâm lý chờ đợi.
Bên cạnh đó, việc các chính sách liên quan đến đất đai, thuế đối với bất động sản đang được nghiên cứu, điều chỉnh cũng khiến nhà đầu tư thận trọng, tạm thời chưa “xuống tiền”.
Dĩ nhiên, giá nhà đất hạ nhiệt là tín hiệu tích cực. Để đưa giá nhà về mức phù hợp hơn với khả năng tiếp cận của người dân, cần các chính sách dài hạn nhằm hạn chế đầu cơ, định hướng dòng vốn vào sản xuất, kinh doanh và tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thực. Trong đó, phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê là giải pháp quan trọng, giúp người thu nhập thấp, người chưa có nhà có thêm cơ hội tiếp cận chỗ ở.
Nguồn cung bắt đầu tăng
Theo HoREA, việc tháo gỡ khó khăn cho hàng trăm dự án bất động sản ở TPHCM đã tạo chuyển biến rõ nét trên thị trường bất động sản. Trong 7 tháng đầu năm 2026, có 37 dự án bất động sản, nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, cung ứng 27.374 căn nhà (gồm 21.165 căn hộ chung cư và 6.209 căn nhà thấp tầng), tăng 1,64 lần so với năm 2025.
