Chặn bỏ cọc, lặp lại kỷ cương đấu giá đất: “Lỗ hổng” sau những phiên đấu giá

Nhiều phiên đấu giá đất kết thúc với mức giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, nhưng bên trúng không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Hệ quả là ngân sách hụt thu, quỹ đất chậm đưa vào khai thác, mặt bằng giá đất bị nhiễu loạn, cùng những khoảng trống trong việc giám sát, xử lý sau đấu giá.

Những cú đẩy giá tai hại

Ngày 10-12-2021, bốn lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TPHCM) được đưa ra đấu giá. Kết thúc phiên, tổng giá trúng lên đến 37.346 tỷ đồng, cao gấp nhiều lần giá khởi điểm.

Tâm điểm của phiên đấu giá là lô đất 3-12, với diện tích hơn 10.000m², được Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh), trả giá 24.500 tỷ đồng, tương đương khoảng 2,43 tỷ đồng/m², cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm.

Chỉ một tháng sau, ngày 11-1-2022, Tập đoàn Tân Hoàng Minh xin rút khỏi thương vụ. Doanh nghiệp sau đó xác nhận đề nghị chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá, chấp nhận các chế tài theo quy định. Những doanh nghiệp trúng đấu giá những lô đất còn lại cũng không hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Gần 3 năm sau, kịch bản tương tự lại xuất hiện ở vùng ven Hà Nội. Cụ thể, ngày 10-8-2024, phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai (nay là xã Bình Minh, TP Hà Nội), thu hút đông đảo người tham gia. Giá khởi điểm dao động từ 8,6 đến 12,5 triệu đồng/m², nhưng giá trúng cao nhất lên tới 100,5 triệu đồng/m², cao gấp khoảng 8 lần giá khởi điểm.

Đến thời điểm hết hạn nộp tiền, chỉ có 13 thửa đất được người trúng đấu giá hoàn thành nghĩa vụ tài chính, 55 thửa còn lại không được nộp đủ tiền. Toàn bộ lô đất trúng với giá từ 80 triệu đồng/m² trở lên đều bị bỏ cọc. Tổng số tiền thu được là hơn 80 tỷ đồng, tương đương chỉ khoảng 1% mức thu dự kiến sau phiên đấu giá.

Cũng tại Hà Nội, trong phiên đấu giá 58 thửa đất ở xã Quang Tiến trước đây (sau sáp nhập, một phần thuộc xã Nội Bài, một phần thuộc xã Sóc Sơn) ngày 29-11-2024, một nhóm người đã thống nhất cách trả giá bất thường.

Có trường hợp trả tới 30 tỷ đồng/m², khiến cuộc đấu giá không thành công. Tháng 3-2025, TAND TP Hà Nội mở phiên tòa xét xử 6 bị cáo liên quan vụ việc về hành vi “thổi giá đất bất thường” nhằm phá cuộc đấu giá.

Nhiều kẽ hở bị lợi dụng

Những bất cập trong quy trình và cơ chế đấu giá có thể bị lợi dụng để thổi giá đất. Theo đại biểu Quốc hội Phan Chí Hiếu (đoàn Cà Mau), khoảng thời gian từ khi trúng đấu giá đến khi phải hoàn thành nghĩa vụ thanh toán lên tới 90 ngày có thể trở thành kẽ hở để người trúng đấu giá tận dụng mức giá cao vừa xác lập, đẩy mặt bằng giá đất trong khu vực lên cao.

Bên cạnh đó, tiền đặt trước hiện được tính trên giá khởi điểm, chưa tương xứng với mức giá mà người tham gia cam kết trả. Điều này có thể khiến chi phí mà người bỏ cọc phải chịu không đủ sức răn đe.

Công tác xác định giá khởi điểm chưa sát giá trị thị trường, cùng những hạn chế trong phương thức trả giá và giám sát phiên đấu giá, cũng có thể tạo kẽ hở cho hành vi thông đồng, thổi giá, dìm giá hoặc cố tình phá hoại cuộc đấu giá.

Việc doanh nghiệp trả giá cao bất thường để trúng đấu giá đất, sau đó chấp nhận mất hàng trăm tỷ đồng tiền đặt cọc để hủy kết quả đang đặt ra nghi vấn về động cơ thực sự phía sau những thương vụ này.

Bên cạnh kịch bản doanh nghiệp cố tình đẩy giá trúng lên cao nhằm hưởng lợi từ quỹ đất đã gom mua trước đó, còn có khả năng doanh nghiệp sử dụng kết quả đấu giá để nâng giá trị tài sản với kỳ vọng được ngân hàng giải ngân khoản vay lớn hơn.

Tuy nhiên, khi giá trị thương vụ vượt xa khả năng khai thác thực tế, ngân hàng không chấp thuận cho vay hoặc doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính để thanh toán, việc hủy hợp đồng và chấp nhận mất tiền đặt cọc trở thành lựa chọn cuối cùng.

Ở góc độ đơn vị tổ chức đấu giá, ông Ngụy Cao Thắng, Giám đốc Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TPHCM, cho biết, trung tâm vẫn ghi nhận có trường hợp người trúng đấu giá nhưng sau đó không thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Nguyên nhân chủ yếu là khi tham gia đấu giá, người mua trả giá quá cao, đến khi tính toán lại thấy không có lợi nhuận thì chấp nhận bỏ cọc. Tình trạng này không nhiều, chủ yếu xảy ra đối với tài sản có giá trị lớn như quyền sử dụng đất ở, ô tô, xe gắn máy. Việc nâng mức tiền đặt trước sẽ góp phần hạn chế tình trạng bỏ cọc, nhất là đối với những tài sản có giá trị lớn.