Thị trường căn hộ vẫn chưa qua cơn bĩ cực… Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục cơ cấu lại sản phẩm, giảm giá bán, kể cả khu đô thị hạng sang tại TPHCM, cho phù hợp với khả năng người mua.
Dự án Happy Valley do Công ty TNHH Liên doanh Phú Mỹ Hưng làm chủ đầu tư đã xây xong phần thô sau hơn một năm công bố.
Phú Mỹ Hưng “bóp” diện tích
“Sau 7 năm, kể từ khi tung dự án Sky Garden nay chúng tôi mới mở lại dòng sản phẩm căn hộ có diện tích nhỏ”, ông Trương Quốc Hưng, Phó Tổng giám đốc Công ty TNHH Liên doanh Phú Mỹ Hưng (PMH) nhận xét về dự án mới công bố - Scenic Valley, đang gây sự chú ý của thị trường căn hộ trong thời gian qua.
Theo công bố của PMH, dự án Scenic Valley tọa lạc trên khu đất 3,2ha, gồm 7 tòa nhà, cao từ 16 - 24 tầng cung cấp ra thị trường 1.202 căn hộ, dự kiến đưa vào sử dụng năm 2017. Các thông số nổi bật của dự án như sau: loại căn hộ có diện tích nhỏ chiếm gần 70%, hầu hết từ 70 - 84m²; diện tích căn hộ giảm nhưng mật độ xây dựng lại tăng lên, tức là diện tích sàn căn hộ nhiều hơn. Tiếp đó, giá thành xây dựng thấp, không phải vì chất lượng thấp mà do giá vật liệu xây dựng đang giảm, do giá bỏ thầu thi công dự án của PMH cũng giảm, các nhà thầu trong thời buổi khó khăn, đã giảm chi phí xây dựng thêm 20% so với trước đây. Tổng các yếu tố trên đã làm giá căn hộ của dự án Scenic Valley giảm từ 8% - 10% so với các dự án trước đó. Giá giảm, cộng với diện tích căn hộ nhỏ làm cho tổng giá thành căn hộ thấp. Cụ thể, loại diện tích 70m² giá bán từ 1,9 đến 2,2 tỷ đồng/căn; loại diện tích 77m² giá bán từ 2,5 đến 2,7 tỷ đồng/căn; loại 89m² giá bán từ 2,3 đến 2,7 tỷ đồng/căn. Giá bán cao hay thấp là tùy thuộc vào tầng cao, tầm nhìn cửa sổ căn hộ ra hướng đẹp hay nội khu, kể cả có chỗ đậu ô tô hay không. Giá bán bao gồm VAT, quỹ bảo trì 2% và có giấy chủ quyền, tất nhiên là giao thô, chủ nhà tự hoàn thiện.
Ông Trương Quốc Hưng phân tích, hầu hết các dự án trước đây các căn hộ có 3 phòng ngủ, còn nay diện tích giảm nên chỉ có 2 phòng ngủ. Tất nhiên, trong bối cảnh thị trường địa ốc khá khó khăn nên việc cơ cấu lại sản phẩm căn hộ cũng không ngoài mục đích cho phù hợp với sức mua của khách hàng. Về mức hấp thụ của thị trường, hai dự án mở bán trước đây là Happy Valley, Green Valley đã bán gần hết, còn Scenic Valley sẽ bán chính thức vào ngày 4-10, hiện nay chỉ nhận đăng ký đặt chỗ.
Nhà nhỏ dần…
Câu chuyện của PMH cho thấy sự khó khăn của thị trường chưa hề lắng dịu, hoặc nói một cách khác, thị trường đang trở về với giá trị thực của nó, nếu giá nhà ở trên mây thoát ly với thu nhập của xã hội thì chủ đầu tư to khỏe đến đâu cũng phá sản! Trước động thái mới của “đại gia” PMH, các chủ đầu tư các dự án lân cận có vẻ không ngại lắm khi cạnh tranh bán sản phẩm. Hiện nay với phân khúc hạng sang, nổi trội lên có Novaland, đang triển khai hàng loạt dự án như Sunrise City quận 7; dự án Icon 56, Galaxy 9, quận 4 và Leixington quận 2… Đại diện Novaland cho hay: việc PMH tung các dự án trên không ảnh hưởng gì đến tiến độ bán hàng, vẫn mạnh dạn mua thêm dự án và sắp tới sẽ tung ra thị trường theo đúng kế hoạch. Thực ra, lâu nay PMH có lượng khách riêng, vị trí của PMH ở xa trung tâm thành phố hơn so với các dự án mà Novaland đang mở bán. Trong khi đó, dự án kế bên là Riviera Point đã xây dựng xong, đang bán hàng, một đại diện của chủ đầu tư cũng khẳng định “không ảnh hưởng vì phân khúc khác nhau”.
Hiện nay thị trường địa ốc vẫn chưa thoát khỏi đáy khủng hoảng. Nhằm vượt qua cơn bĩ cực, nhiều chủ đầu tư chọn cách bán hết, tức bán “cả sỉ lẫn lẻ”, như trường hợp Công ty CP Địa ốc Vạn Phát Hưng. Ngoài việc trước đây bán một phần dự án Nhơn Đức cho 2 trường đại học, công ty cũng điều chỉnh từ chung cư sang đất nền tại dự án La Casa, cách PMH chừng 1km. Chưa hết, cũng tại dự án này, mới đây chủ đầu tư tiếp tục chuyển nhượng một phần đất xây dựng chung cư cho Công ty An Gia. Tuy nhiên, xu hướng phổ biến nhiều nhất vẫn là thu nhỏ diện tích căn hộ. Chẳng hạn, nhằm xử lý tồn kho, Sacomreal cũng chẻ nhỏ căn hộ penthouse để bán. Nói chung, thị trường địa ốc vừa qua đối với phân khúc thu nhập trung bình gần như chỉ tập trung căn hộ nhỏ và giá thành thấp, giá bán dưới 15 triệu đồng/m², diện tích khoảng 70m² trở lại và giá thành cũng không quá 1 tỷ đồng/căn. Ở phân khúc cao hơn cũng vậy, hầu hết dự án mở bán có khá nhiều loại căn hộ nhỏ và tổng giá thanh toán thấp.
Thông tin của Công ty Nghiên cứu thị trường CBRE vừa công bố cũng nhận định tương tự: doanh nghiệp địa ốc có xu hướng thu nhỏ diện tích căn hộ. Trước năm 2012, những căn hộ từ 2 - 4 phòng ngủ có diện tích phổ biến 110 - 300m², trong 2 năm trở lại đây chỉ còn 75 - 150m². Như vậy, không những giảm giá mà diện tích nhỏ sẽ phổ biến không những trong ngắn hạn thị trường khó khăn mà sẽ thành xu hướng dài hạn trong thời gian sắp tới, cho phù hợp với thu nhập của người mua nhà…
LƯƠNG THIỆN
