Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Bảo vệ người mua nhà, siết chặt trách nhiệm chủ đầu tư và sàn giao dịch

Tránh để người mua nhà bị “kẹt” vì chủ đầu tư gặp khủng hoảng

Góp ý về các quy định bảo vệ người mua nhà, ĐB Tô Ái Vang (Đoàn Cần Thơ) tán thành quy định mức trần đặt cọc tối đa 5% đối với bất động sản hình thành trong tương lai. ĐB kiến nghị bắt buộc chuyển 5% này vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng của dự án để bảo đảm chủ đầu tư không được rút ra cho đến khi ký hợp đồng mua bán chính thức.

Đối với quy định giữ lại 5% tiền thanh toán cuối cùng trước khi cấp giấy chứng nhận (Điều 20), ĐB đề xuất trong trường hợp chậm cấp sổ do lỗi khách quan từ cơ quan nhà nước thì cho phép chủ đầu tư thay thế bằng thư bảo lãnh ngân hàng vô điều kiện để giải tỏa dòng tiền.

Chỉ ra vướng mắc tại Khoản 4 Điều 30 của dự thảo khi bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai mới được chuyển nhượng dự án, ĐB Tô Ái Vang đánh giá "quy định này làm đóng băng các giao dịch mua bán sáp nhập, khiến dự án đắp chiếu và người mua nhà bị kẹt lại trong các cuộc khủng hoảng tài chính của chủ đầu tư cũ".

Đồng quan điểm về rủi ro của người mua nhà, ĐB Vũ Văn Tiến (Đoàn Hải Phòng) dẫn ví dụ về các dự án của Tập đoàn Mường Thanh, phản ánh thực trạng nhiều gia đình bỏ tiền mua nhà nhưng rơi vào cảnh lo âu, chờ cấp sổ đỏ nhiều năm.

“Luật phải thiết kế chặt chẽ để chủ đầu tư không muốn vi phạm, không dám vi phạm và không thể vi phạm”, ĐB Vũ Văn Tiến nhấn mạnh.

Theo ĐB, ngay từ khâu đưa bất động sản ra bán, cơ quan chức năng phải kiểm tra, đối chiếu danh mục căn hộ kinh doanh với quy hoạch, thiết kế được phê duyệt, kịp thời cảnh báo và ngăn chặn giao dịch sai phép, “không thể để hồ sơ phê duyệt một đằng, căn hộ đưa ra bán một nẻo”. Dự thảo cũng cần buộc chủ đầu tư phải bồi thường, khắc phục toàn bộ hậu quả do mình gây ra, nhất là trường hợp công trình buộc phải phá dỡ, ảnh hưởng đến chỗ ở và tài sản của người dân.

Nêu ý kiến về cơ chế bảo vệ dòng tiền ứng trước, ĐB Trần Anh Tuấn (Đoàn TPHCM) nhất trí với quy định tại Khoản 2 Điều 20 cho phép người mua nhà ở hình thành trong tương lai được lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh ngân hàng, nhưng đề nghị phân biệt rõ giữa việc ngân hàng chấp thuận phân cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư với thư bảo lãnh cấp cho từng khách hàng cụ thể. Đối với trường hợp người mua lựa chọn có bảo lãnh, chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán theo hợp đồng sau khi khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh riêng.

Làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, sàn giao dịch

Về trách nhiệm của đơn vị trung gian, ĐB Đào Chí Nghĩa (Đoàn Cần Thơ) ý kiến, sàn giao dịch và doanh nghiệp môi giới chỉ có thể kiểm tra hồ sơ, đối chiếu dữ liệu chứ không có thẩm quyền thay cơ quan nhà nước xác nhận toàn bộ tình trạng pháp lý của bất động sản. Do đó, nếu quy định trách nhiệm tuyệt đối cho sàn giao dịch là “đẩy rủi ro và chi phí sang đơn vị dịch vụ” một cách không hợp lý.

ĐB đề xuất quy định sàn giao dịch và môi giới chỉ chịu trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ, thống nhất của hồ sơ được cung cấp, đối chiếu trên cơ sở dữ liệu có thể tiếp cận, thông báo rõ nội dung chưa thể xác minh và chỉ chịu trách nhiệm tương ứng khi biết thông tin là giả mạo mà vẫn cho giao dịch.

Đồng quan điểm, ĐB Nguyễn Văn Huy (Đoàn Hưng Yên) đề nghị sửa đổi Điểm a Khoản 2 Điều 42 dự thảo theo hướng làm rõ mức độ kiểm tra hồ sơ của sàn giao dịch và doanh nghiệp môi giới. Khi phát hiện hồ sơ thiếu, sai lệch hoặc có dấu hiệu vi phạm thì phải yêu cầu làm rõ và từ chối cung cấp dịch vụ.

ĐB Trần Anh Tuấn (Đoàn TPHCM) lưu ý dự thảo chưa thể hiện rõ ràng trách nhiệm của bên chuyển nhượng, dễ gây hiểu lầm giữa chủ thể chuyển giao và nhận chuyển giao. ĐB đề nghị chỉnh lý rõ trách nhiệm bàn giao hồ sơ, các khoản tiền đã thu của bên chuyển nhượng, đồng thời khẳng định thỏa thuận giữa các chủ đầu tư “không được làm mất hoặc giảm quyền lợi hợp pháp của khách hàng”.