Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014 (có hiệu lực từ ngày 1-7-2015) quy định: Các hộ gia đình, cá nhân đã mua, thuê mua nhà ở xã hội (NƠXH) không được bán lại, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua. Khi không còn nhu cầu mua, thuê mua thì chấp dứt hợp đồng và trả lại nhà ở cho đơn vị quản lý NƠXH. Bên đã mua, thuê mua NƠXH không được bán lại nhà ở này trong thời hạn tối thiểu 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở.
Trường hợp trong thời hạn 5 năm kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở, mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán cho đơn vị quản lý NƠXH đó (nếu nhà ở này được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước), hoặc bán cho đối tượng khác nhưng phải thuộc diện được mua NƠXH (nếu như đơn vị quản lý NƠXH không mua với giá bán tối đa bằng giá bán NƠXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán), hoặc phải bán lại cho nhà nước (nếu NƠXH này được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước). Nghị định 100/2015/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 10-12-2015 hướng dẫn Luật Nhà ở cũng quy định: Người mua, thuê mua NƠXH không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu 5 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua.
Như vậy, mọi trường hợp cho thuê mua, bán lại NƠXH mà không tuân theo các điều kiện trên đây thì hợp đồng cho thuê mua, bán NƠXH đều không có giá trị pháp lý. Bên đã thực hiện giao dịch với bên thứ ba phải bàn giao lại nhà cho đơn vị quản lý NƠXH. Nếu không bàn giao, sẽ bị cưỡng chế thu hồi nhà đó; bên thứ ba đã giao dịch với bên bán, bên cho thuê mua sẽ không được nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà này.
Bên mua, bên thuê mua NƠXH được bán lại nhà này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu nhưng phải đáp ứng các điều kiện: Sau thời hạn 5 năm kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở, và đã được cấp giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập theo quy định. Nếu bán cho đối tượng thuộc diện được mua NƠXH theo Luật Nhà ở thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán NƠXH cùng loại tại một địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua NƠXH thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà và đã được cấp giấy chứng nhận, nhưng phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập theo quy định. Bên mua, bên thuê mua NƠXH chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Hiện nay, nhiều NƠXH được bán lại thông qua giấy tay hoặc ủy quyền cho bên mua, bên thuê mua được toàn quyền quản lý, sử dụng, định đoạt về nhà ở. Các giao dịch đó đều không có giá trị pháp lý và tiềm ẩn nhiều rủi ro về tài chính cũng như về tính hợp pháp của giao dịch. Do vậy, khi có dự định mua, hoặc thuê mua NƠXH cần phải tìm hiểu kỹ thông tin về tài sản, đặc điểm và điều kiện đi kèm của tài sản, quyền và nghĩa vụ của các bên.
Luật sư NGUYỄN ĐỨC HOÀNG
(Văn phòng Luật sư PHAN LAW VIETNAM)
