Tranh chấp ranh giới đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó người có quyền sử dụng đất hợp pháp sẽ được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp.
Điều 265 Bộ luật Dân sự năm 2005 đã quy định nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản, nêu rõ: Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác. Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định những hành vi bị nghiêm cấm, trong đó có hành vi “lấn, chiếm, hủy hoại đất đai”. Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là: “Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan”. Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc hòa giải ở cở sở. Nếu không thỏa thuận được, thì các bên gửi đơn đến UBND cấp xã - phường nơi có đất để hòa giải, đây là một thủ tục bắt buộc trước khi giải quyết vụ việc tại tòa án. Nếu kết quả hòa giải thành, mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới hay người sử dụng đất, thì UBND cấp xã - phường gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên - Môi trường huyện - quận để cơ quan này trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
Nếu kết quả hòa giải tại UBND cấp xã - phường không thành, các đương sự có thể yêu cầu tòa án giải quyết trong trường hợp người đó có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, thì chỉ được lựa chọn hình thức khởi kiện tại tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc chọn giải quyết tại tại UBND cấp có thẩm quyền. Các tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân thuộc thẩm quyền giải quyết của chủ tịch UBND cấp huyện - quận. Nếu không đồng ý với nội dung của quyết định giải quyết này, các đương sự có quyền khiếu nại đến chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính. Quyết định giải quyết tranh chấp của chủ tịch UBND cấp huyện, cấp tỉnh khi có hiệu lực phải được các bên nghiêm chỉnh chấp hành, nếu không sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 25-12-2014) đã quy định về xử phạt hành chính đối với hành vi lấn, chiếm đất. Theo đó mức phạt được áp dụng thấp nhất là 1 triệu đồng và cao nhất là 10 triệu đồng. Ngoài việc bị phạt tiền, người có hành vi lấn, chiếm đất còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng đất trước khi vi phạm, trả lại đất đã lấn, chiếm.
Phổ biến hiện nay, bên có đất bị lấn chiếm trong các vụ tranh chấp thường yêu cầu các đơn vị có chức năng đo vẽ để xác định lại hiện trạng vị trí và xác định ranh giới để từ đó có cơ sở cũng như tăng thêm tính thuyết phục để giải quyết nhanh tranh chấp, một số ít các tranh chấp khác các bên tìm được phương án giải quyết đó là bên lấn đất sẽ trả bằng tiền tương ứng với giá thị trường diện tích đất đã lấn để tiếp tục sử dụng đất như hiện trạng, đồng thời tiến hành thủ tục đăng ký biến động thay đổi về diện tích, hoặc bên lấn đất trả lại hiện trạng ranh giới như trên bản đồ và thực địa.
Luật sư NGUYỄN ĐỨC HOÀNG
(Văn phòng luật sư Phan Law Vietnam)
