Ám ảnh nợ xấu bất động sản

Các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khi phải bán tháo căn hộ để trả nợ ngân hàng, hàng hóa tồn tăng cao. Đằng sau đó cũng là nỗi lo của ngân hàng về nguy cơ nợ xấu bất động sản sẽ tăng vọt trong thời gian tới.

Cơn ác mộng

Nợ ngân hàng, đến kỳ đáo hạn và phải hạ giá bán để chạy tiền trả nợ là kết cục đã được dự báo trước cho ngành bất động sản. Tuy nhiên, khi cơn ác mộng ập đến vẫn khiến cho nhiều nhà đầu tư đã lỡ “ôm” bất động sản khó để chấp nhận. Hiện nay, thị trường bất động sản phía Nam bắt đầu làn sóng đại hạ giá. Dù có những ý kiến nhìn nhận khác nhau về vấn đề này như cho rằng đây là chiêu câu khách, chiêu đẩy hàng… nhưng thực trạng nợ nần của doanh nghiệp bất động sản là điều không thể chối cãi.

Điển hình, Công ty cổ phần Địa ốc Dầu khí (PVL) để đầu tư cho dự án căn hộ Petro Vietnam Landmark, PVL đã vay Ngân hàng Liên Việt 100 tỷ đồng, hạn trả nợ ngày 23-11-2011. Đến hạn trả nợ, lãi suất sẽ tăng 25%/năm, phạt quá hạn 150% tương đương lãi suất 35%/năm và lãi gộp PVL phải thanh toán khoảng 40%/năm. Như vậy, nếu PVL không trả nợ Ngân hàng Liên Việt đúng hạn, nhiều khả năng công ty sẽ bị tê liệt bởi lãi suất cao và không thể vay nợ để duy trì hoạt động kinh doanh. Trước tình hình đó, PVL chọn giải pháp đau đớn là giảm gần 35% giá bán đối với 85 căn hộ của dự án Petro Vietnam Landmark.

Hai năm qua, tình hình kinh doanh của PVL cũng không mấy sáng sủa khi năm 2010 đã lỗ hơn 8,3 tỷ đồng và trong 9 tháng đầu năm 2011 chỉ lãi 7,5 tỷ đồng, nhưng quý 1 và 3-2011 bị lỗ, còn quý 2 có lãi là nhờ hoàn nhập dự phòng khoản nợ khó đòi.

Lãnh đạo PVL thẳng thắn thừa nhận, công ty đang lâm vào cảnh khó khăn do thị trường bất động sản trầm lắng trong khi lãi suất vay vốn cao, nguyên vật liệu tăng và áp lực từ các chính sách vĩ mô.

Ngoài PVL, Công ty Xây dựng và phát triển nhà Hoàng Anh (HAGL Land) cũng thông báo hạ giá bán 500 căn hộ của dự án An Tiến ở Phước Kiểng, Nhà Bè, TPHCM từ 18 triệu  đồng xuống 14,5 triệu đồng/m². Dù có hay không sự hoài nghi về việc hạ giá bán căn hộ thì đây cũng là tín hiệu đầu tiên của làn sóng thanh lý sản phẩm để trả nợ ngân hàng của doanh nghiệp bất động sản. Có thể việc bán tháo sẽ diễn ra âm thầm hơn trong thời gian tới nhưng là diễn biến tất yếu khi cuối năm là đến kỳ đáo hạn của các khoản vay nợ.

Lỗ và tồn

Các chuyên gia cho rằng, PVL không phải trường hợp duy nhất trên thị trường buộc phải lựa chọn giải pháp bán tháo để trả nợ. Các doanh nghiệp “cầm hơi” khác dù không chính thức thừa nhận nhưng cũng chật vật không kém.

Bất động sản là ngành phải oằn mình vì nợ vay ngân hàng. Mức lãi suất cho vay bất động sản hiện vẫn đang dao động từ 22% - 27%. Sự thấm đòn lãi suất đối với các doanh nghiệp thể hiện rõ rệt qua kết quả kinh doanh bị lỗ của hàng loạt doanh nghiệp trong quý 3 vừa qua.

Chẳng hạn, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Long Giang (LGL) và Công ty cổ phần  Phát triển nhà Thủ Đức (TDH) đều lỗ gần 6 tỷ đồng; Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng (VPH) lỗ hơn 3 tỷ đồng; Công ty cổ phần  Đầu tư phát triển kinh doanh đô thị và KCN Sông Đà (SJS) lỗ hơn 9 tỷ đồng. Lũy kế 9 tháng đầu năm theo báo cáo riêng lẻ, Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) lỗ 119 tỷ đồng; Công ty cổ phần  Quốc Cường Gia Lai (QCG) lỗ hơn 9 tỷ đồng; Công ty cổ phần  Đầu tư và Kinh doanh nhà Intresco (ITC) lỗ gần 81 tỷ đồng; Công ty cổ phần  Đầu tư Xây dựng và khai thác công trình giao thông 584 (NTB) lỗ gần 13 tỷ đồng.

Đáng chú ý, số lượng hàng tồn bất động sản tại các doanh nghiệp đang ngày càng lớn. Điển hình, Công ty cổ phần  Phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) công bố báo cáo tài chính riêng lẻ quý 3 với doanh thu thuần vỏn vẹn hơn 1 tỷ đồng và lỗ hơn 7 tỷ đồng. Điều đáng nói là doanh thu này chủ yếu từ các ngành kinh doanh phụ như tiền cho thuê nhà 131 Nguyễn Trãi và phí giữ xe tại dự án The EverRich 1. Điều này cho thấy, công ty gần như không bán được một sản phẩm nào trong số hàng tồn chủ yếu là bất động sản tính đến cuối tháng 9-2011 lên đến 3.764 tỷ đồng.

Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai cũng cho biết, trong 9 tháng đầu năm, họ chỉ bán được hơn 31 tỷ đồng từ dự án Trung Nghĩa - Đà Nẵng và xuất bán hàng hóa gần 55 tỷ đồng. Hàng tồn trên báo cáo riêng lẻ của công ty này trong 9 tháng lên đến 2.419 tỷ đồng, chủ yếu là các dự án khu dân cư đang dở dang.

Giao dịch đóng băng và co cụm, người dân dè dặt hơn trong việc mua nhà đã khiến cho thị trường này càng rơi vào tình trạng bế tắc. Việc không bán được sản phẩm và hàng tồn kho tăng cao là khó tránh khỏi. Hiện nay, báo cáo tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản thể hiện khoản mục hàng tồn kho lên tới hàng ngàn tỷ đồng. Trong khi đó, ngân hàng đang siết chặt tín dụng bất động sản và hạn chế cho vay mới, song song đó là rốt ráo thu hồi các khoản nợ cũ để đáp ứng yêu cầu tín dụng bất động sản về 16% đến cuối năm.

Nguy cơ

Trở lại với khoản hàng tồn kho hơn 2.000 tỷ đồng của Quốc Cường Gia Lai, theo thuyết minh báo cáo tài chính riêng lẻ quý 3 năm 2011, hai dự án lớn là dự án Phước Kiển (1.462 tỷ đồng) và nhà Võ Thị Sáu (44,7 tỷ đồng) đã được công ty đem đi thế chấp cho khoản vay tại Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) – chi nhánh Quang Trung, Hà Nội. Nếu thị trường tiếp tục trầm lắng và đóng băng, công ty không bán được nhà và thiếu nguồn vốn để tiếp tục các công trình dở dang thì câu hỏi đặt ra là các khoản vay thế chấp này sẽ ra sao?

Đây cũng là tình trạng chung, không ít doanh nghiệp đã dùng chính những dự án của mình để thế chấp cho ngân hàng để vay nợ. TS Lê Đăng Doanh cho rằng, nợ xấu bất động sản tại Việt Nam bắt đầu từ việc thị trường này phát triển quá nóng, trong khi các chủ đầu tư không đủ tiềm lực tài chính, dựa quá nhiều vào nguồn vốn vay ngân hàng. Khi thị trường bất động sản chững lại, thanh khoản chậm và giảm giá mạnh, khả năng nợ bất động sản trở thành nợ xấu rất cao.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM, đến hết tháng 7-2011, nợ xấu bất động sản chiếm 3,8% trong tổng dư nợ cho vay bất động sản. Con số có vẻ không quá lớn nhưng đây có thể chỉ là phần nổi của tảng băng chìm. Nguy cơ về nợ xấu từ tín dụng bất động sản là có thật khi mà hàng loạt vụ vỡ nợ tín dụng đen bị bung ra, cùng với sự đóng băng kéo dài của thị trường nhà đất.

PHÚ THUẬN