Giá đất mới: những phát sinh mới

Sau nửa năm ban hành giá đất mới, giá đất của TPHCM chưa có biến động lớn, tuy nhiên một số vấn đề đã phát sinh khi triển khai vào thực tiễn.

  • Dự án chậm, người nghèo khó khăn

Theo Luật Đất đai năm 2003, giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 1-1 hàng năm nhằm thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với nhà nước. Đối với TPHCM, khi bảng giá đất mới theo nhận định của Sở Tài chính là tăng trung bình gấp năm lần so với bảng giá đất cũ, “sát giá thị trường trong điều kiện bình thường”. Tuy nhiên, điều nghịch lý đã tác động không nhỏ đến công tác đền bù giải tỏa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn trong việc lập phương án đền bù khi áp dụng bảng giá đất mới. Trong ảnh: Một khu nhà biệt thự ở quận 2. Ảnh: QUỐC HÙNG

Công ty S. đang triển khai dự án tái định cư Phước Kiển. Đây là một trong năm khu tái định cư của dự án đô thị mới Nam Sài Gòn, thuộc xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè. Dự án có tổng diện tích 43ha, ngoài diện tích được bố trí tái định cư thì chủ đầu tư được phép xây dựng 100 căn nhà theo thiết kế mẫu cung cấp cho thị trường. Hai năm trước đây, khi bắt tay triển khai dự án chủ đầu tư làm theo kiểu tự thương lượng với người có đất.

Tính đến nay, công ty đã chuyển nhượng được khoảng 60% diện tích. Nhằm xử lý những tình huống không thương lượng được, chủ đầu tư tiến hành lập phương án đền bù để nhà nước phê duyệt, ra quyết định thu hồi đất. Phương án dự trù trước khi có bảng giá đất mới là 125 ngàn đồng/m2, tuy nhiên sau đó bảng giá đất mới ra chỉ có 75 ngàn đồng/m2! “Rõ ràng, với giá khác nhau như thế chúng tôi không biết lập phương án đền bù theo kiểu nào!”, lãnh đạo công ty S. cho biết. Đó là thực trạng chung của các dự án chưa lập được phương án bồi thường sau khi thực hiện các chính sách theo Luật Đất đai mới. Trong khi đó, quy định bồi thường giải tỏa của TP lại chưa được ban hành, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án của các chủ đầu tư.

Vấn đề khác khá bức xúc là đóng tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận. Luật mới không cho phép nợ tiền sử dụng đất, nhưng giá đất mới lại tăng đã tác động rất lớn đối với những hộ gia đình nghèo khi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mới đây, bà Huỳnh Thị Diễm, khu phố 3, phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 đã làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 150m2 đất ở ổn định. Tuy nhiên khi áp bảng giá đất mới, Chi cục Thuế quận 2 kê khai thuế là 38 triệu đồng, bà đành để lại giấy cho… chính quyền “giữ giùm”, vì không có tiền nộp! Chỉ riêng tại quận Tân Phú, Chi cục Thuế quận cho biết, từ khi áp dụng bảng giá đất mới đến nay có khoảng 100 bộ hồ sơ cấp giấy chứng nhận của người dân để lại chi cục, vì họ không có đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất.

  • Hỗ trợ đền bù: Có mức cụ thể?

Ông Nguyễn Văn Hồng, Trưởng phòng Đăng ký kinh tế đất Sở Tài nguyên - Môi trường cho biết, thực thi bảng giá đất mới cho thấy “tuy chưa lộ rõ hết nhưng đang tiềm ẩn nhiều vấn đề không ổn”. Điều này xuất phát từ sự lúng túng khi tính toán ban hành bảng giá đất mới. Nếu đưa giá đất sát với hiện tại - giá cao - sẽ tác động khó khăn đến việc tính tiền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp, vì nguồn vốn chôn vào đất quá lớn.

Lúc đó chỉ có lợi cho công tác bồi thường nhưng ảnh hưởng khó khăn đến thu hút đầu tư, cấp giấy chứng nhận và bán nhà sở hữu nhà nước. Mặt khác, khi ban hành giá đất thấp sẽ khó cho việc bồi thường, thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp không yên tâm vì thất thoát tiền của nhà nước. “Một số vướng mắc đang được các bộ đề xuất tháo gỡ như cho ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước theo giá cũ đến hết năm 2005…”, ông Nguyễn Văn Hồng cho biết.

Sau khi UBND TPHCM ban hành bảng giá đất, đến nay có điều chỉnh một lần, nhưng đó chỉ về mặt kỹ thuật như tên đường bị lộn… Một thành viên trong ban soạn thảo giá đất cho biết, dự báo đến cuối năm thị trường nhà đất sẽ không biến động lớn, do đó TP sẽ không điều chỉnh lại bảng giá đất. Vấn đề băn khoăn lớn nhất hiện nay đó là khoản hỗ trợ như thế nào khi thực hiện bảng giá đất mới khi bồi thường, giải tỏa các dự án đang bị “treo”? Ông Nguyễn Vĩnh Hùng, Trưởng ban Vật giá, Sở Tài chính TP cho biết, giữa tháng 7-2005 UBND TP sẽ ban hành quy định bồi thường giải phóng mặt bằng, trong đó sẽ quy định cụ thể tỉ lệ phần trăm hỗ trợ theo từng khu vực. Hiện tại TP đang giao sở tổ chức lấy ý kiến của các quận huyện về đề xuất mức hỗ trợ…

MAI LY

Các tin, bài viết khác