Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) năm 2007 được sửa đổi bổ sung qua các năm 2012, năm 2014, bên chuyển nhượng bất động sản sẽ phát sinh thu nhập chịu thuế và phải đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế trong thời hạn 10 ngày làm việc.
Thu nhập chịu thuế khi chuyển nhượng nhà đất là giá chuyển nhượng từng lần khi hợp đồng chuyển nhượng đã có hiệu lực. Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định, thì giá chuyển nhượng là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi hợp đồng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán, thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng có hiệu lực.
Trường hợp hợp đồng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán, thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, sử dụng bất động sản. Hiện tại, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản có mức thuế suất là 2%, vậy thuế thu nhập cá nhân (TNCN) phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản sẽ bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%.
Điều 4 Luật Thuế TNCN năm 2007 quy định các trường hợp miễn thuế TNCN, trong đó có miễn thuế đối với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi, cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể, ông bà với cháu, anh chị em ruột với nhau. Cũng miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất. Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế TNCN; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
Ngoài việc xác định người nộp thuế, miễn thuế TNCN, bên nhận chuyển nhượng sẽ đồng thời thực hiện việc đăng ký trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp cũng là vấn đề các bên cần có sự thỏa thuận thống nhất khi đi đến ký kết hợp đồng.
Luật sư NGUYỄN ĐỨC HOÀNG
(Văn phòng Luật sư Phan Law Vietnam)
